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課程背景

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%以上：房地產(chǎn)設計階段成本控制及精細化管理培訓;如何在實現(xiàn)產(chǎn)品價值，保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)成本優(yōu)化與管控*?大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐表明，設計階段的成本管控對房地產(chǎn)項目工程成本的影響程度大于75%。道理雖懂，但實際工作中，不同管控模式的房地產(chǎn)企業(yè)對設計階段的成本優(yōu)化與管控的態(tài)度不一，操作方式方法更是千差萬別。不同的態(tài)度、不同的做法，導致工程成本控制結(jié)果大不一樣。
課程收益
本課程通過實戰(zhàn)經(jīng)驗總結(jié)和經(jīng)典案例分享，重點講解房地產(chǎn)項目設計各階段的成本管控思路、方法及手段。并詳細解讀建筑、結(jié)構(gòu)、機電、景觀、裝修等各專業(yè)設計優(yōu)化的關鍵點，并從設計中成本管控盲區(qū)及教訓中借鑒經(jīng)驗; 掌握標桿企業(yè)設計階段成本管理思路

課程大綱
第一部分：房地產(chǎn)設計階段的成本優(yōu)化與管理 
一、成本管理的思維與理念
(一)設計成本優(yōu)化的價值與意義
1、設計階段的成本對總投資的影響至關重要
2、樹立三個正確的成本觀及一個管控原則
(二)當下房地產(chǎn)設計階段管理現(xiàn)狀及問題剖析

二、住宅產(chǎn)品關鍵環(huán)節(jié)的管控：案例及經(jīng)驗分享
(一)規(guī)劃總平面圖成本優(yōu)化(附：規(guī)劃設計審核表)
1、總圖概念規(guī)劃設計創(chuàng)造*化價值
(1)總圖決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間品質(zhì)
(2)總圖決定了景觀的格局
(3)總圖決定了物業(yè)管理的基礎
2、多業(yè)態(tài)組合拉升土地價值實現(xiàn)高溢價(案例：江蘇連云港xx華府)
3、外聯(lián)攻關利用調(diào)規(guī)化不利為有利
(1)突破限高(案例：廣州xx御景灣)
(2)住改商(案例：無錫xx官邸)
4、用足容積率與建筑密度保證效益*化
(1)利用陰影區(qū)完成商業(yè)指標(案例)
(2)提高容積率的三個有效方案(案例：長春xx綠洲)
(3)利用公寓充商業(yè)指標(案例：寧波象山xx御景灣)
(4)配套商業(yè)以街鋪代Mall減少持有壓力(案例：合肥xx悅城)
5、盡可能發(fā)掘不占容積率的地上和地下空間
利用法規(guī)打擦邊球——“偷”面積手法一覽
6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法(案例：合肥xx悅城)
7、人防工程自建與繳費另建的決策
8、單體布局與豎向關系處理(案例)
9、規(guī)劃布局對不利因素的規(guī)避(案例)
10、戶型檔次與景觀價值匹配(案例)
11、規(guī)劃中首期優(yōu)先開發(fā)的優(yōu)點(案例：哈爾濱xx名都)
12、地下室(地庫)是設計成本優(yōu)化的“重點地帶”
13、小區(qū)規(guī)劃設計指引(案例)
(二)戶型設計的成本優(yōu)化
1、戶型分布圖(定位表、戶型指標配比表)(案例：江蘇淮安xx華府)
2、戶型八大要點(案例：武漢xx錦江)
3、建筑風格對成本的影響(案例：福州xx宜家)
4、外立面優(yōu)化要點及原則(案例：福州xx悅城)
5、平立面細化
(1)平面細化圖的目的方法
(2)平立面細化圖的制作規(guī)定
(3)各專業(yè)審核要點
(4)審查回復(表)
(三)小區(qū)會所設計的成本優(yōu)化(案例：恒大標準會所)
1、遵循必要化的設置原則
2、規(guī)模優(yōu)化
3、功能優(yōu)化
4、位置優(yōu)化
5、泛會所概念
(四)某地產(chǎn)公司限額設計參考意見(表)
1、設計費限額
2、結(jié)構(gòu)設計限額
3、外窗型材及玻璃選型
4、外立面裝飾限額
5、公共部位裝飾限額
6、園林景觀限額
(五)標準化與成本控制
(六)結(jié)構(gòu)設計成本優(yōu)化
1、結(jié)構(gòu)成本占到建安成本：40-60%
2、和建筑及設備專業(yè)有關的技術關鍵點
(1)控制層高的意義
(2)設備管道空間與梁的共同優(yōu)化
(3)避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換(案例：福建雙龍項目安置房)
(4)靈活利用結(jié)構(gòu)選型解放建筑空間(案例)
(5)局部利用厚板創(chuàng)造完美空間(案例)
(6)地下室結(jié)構(gòu)頂板覆土厚度的優(yōu)化控制(案例)
(7)住宅中的結(jié)構(gòu)梁的高度位置應充分服從建筑功能(案例：福州xx悅城)
(七)景觀設計成本優(yōu)化
1、園林景觀設計原則指引(案例)
2、前期規(guī)劃概念設計優(yōu)化的3個主要管控要點
3、方案階段設計優(yōu)化8個主要管控要點
4、初步設計優(yōu)化6個管控要點
5、施工圖設計優(yōu)化在考慮施工現(xiàn)場的要求
6、景觀設計合同的“三控”原則及清單分項報價法
7、優(yōu)化細節(jié)匯總
(八)精裝修過程設計成本優(yōu)化(案例：福州xx江南水都兩項目)
著重探討對室內(nèi)空間的認知與理解
(九)重點分享一別墅盤成功設計優(yōu)化案例(福州xx旗山觀山府)
(十)機電設計優(yōu)化點滴經(jīng)驗匯總

三、房地產(chǎn)設計成本優(yōu)化的管理思路及方法
(一)房地產(chǎn)設計管理體系下的成本管理
1、房地產(chǎn)開發(fā)運營的框架圖
2、影響成本管理的關鍵流程階段
3、設計成本優(yōu)化涵蓋專業(yè)與內(nèi)容界定
4、設計成本優(yōu)化職責劃分與各部門的參與配合
(二)房地產(chǎn)設計優(yōu)化方法
1、設計優(yōu)化的事前控制
(1)設計部開發(fā)前期介入{了解相關條件(附表)｝與政府博弈趨利避害。
(2)選擇一個優(yōu)秀的設計團隊事半功倍。
(3)標準合同(方案和施工圖)的應用助執(zhí)行力提升。
(4)中標單位對風險的承諾避免無效成本產(chǎn)生
2、設計優(yōu)化的事中控制
(1)概念規(guī)劃及方案設計階段三原則
(2)(擴)初步設計階段(建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、機電專業(yè))
各專業(yè)方案做四性(技術性、專業(yè)性、經(jīng)濟性、時間性)比選
(3)施工圖設計階段
(4)主要材料設備的選型(電梯、空調(diào)等)
(5)實現(xiàn)最少設計變更幾個行之有效的辦法
小結(jié)：
1、概念及方案階段設成本優(yōu)化重在定性
2、施工圖階段設計成本優(yōu)化定性與定量并重
(三)設計優(yōu)化成果的落地與實施
(1)完善甲方設計標準是基礎
(2)堅持全程優(yōu)化設計，采取傳統(tǒng)工序前置，工序并聯(lián)作業(yè)
(3)重視長期性工作
(4)強有力的管控流程是保障