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課程背景
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有土地的取得、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、開發(fā)與建設(shè)、組織銷售、竣工與清盤等五大稅務(wù)階段：各種土地拓展與拿地方式對(duì)稅務(wù)有何影響？應(yīng)該如何籌劃？如何選擇開發(fā)的產(chǎn)品與類型？建設(shè)成本與費(fèi)用如何扣除？成本如何加計(jì)扣除？利息如何扣除？成本的扣除在土增稅與所得稅中有何不同？如何設(shè)計(jì)不同的促銷方式與模式？不同的去化促銷的稅務(wù)處理與風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì)？土地增值稅有哪九大籌劃方式？本次課程將為您解答！

課程收益
1、透視房地產(chǎn)開發(fā)各階段具體實(shí)施過程中所涉及的稅收政策與實(shí)際操作問題
2、把脈過程中應(yīng)注意的稅收問題，學(xué)習(xí)稅收條款在具體文書中的運(yùn)用
3、設(shè)計(jì)更優(yōu)的稅收方案，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃
4、培養(yǎng)學(xué)員主動(dòng)運(yùn)用政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，積極防范稅收風(fēng)險(xiǎn)

課程大綱
引子（含案例）
第一階段 房開企業(yè)在土地拓展與拿地階段稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 土地“招拍掛”方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、土地的招拍掛模式簡介及交易結(jié)構(gòu)
二、地方政府土地返還款五大模式與稅務(wù)實(shí)務(wù)處理
三、取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題
五、未辦理土地使用權(quán)證而“轉(zhuǎn)讓土地”是否繳納土地增值稅
第二節(jié) 股權(quán)收購拿地與在建工程（土地）方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、股權(quán)收并購?fù)恋氐姆绞?br /> 二、在建工程（資產(chǎn)）收購?fù)恋氐姆绞?br /> 三、股權(quán)與在建工程收購?fù)恋氐膬煞N方式稅收（種）比較
四、股權(quán)與在建工程收購?fù)恋氐亩愂粘杀静町惣皼Q策風(fēng)險(xiǎn)
案例解析：收購階段稅費(fèi)比較；收購?fù)瓿珊箝_發(fā)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較
第三節(jié) 間接收購股權(quán)（土地）的拿地模式與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、間接收購（土地）模式及交易結(jié)構(gòu)
案例：復(fù)星國際與SOHO中國外灘地王之爭--項(xiàng)目股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)防范
二、特別注意通過中間層企業(yè)（合伙/公司）取得目標(biāo)公司利潤的所得稅問題
第四節(jié) 先分立后收購（土地）的拿地方式操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、先分再收購（土地）模式及交易結(jié)構(gòu)
二、先分再收購（土地）模式的稅務(wù)處理
第五節(jié) 增資擴(kuò)股的拿地方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“增資”入股項(xiàng)目開發(fā)公司模式的類別與交易結(jié)構(gòu)
二、“平價(jià)增資”入股項(xiàng)目開發(fā)公司模式的稅務(wù)處理
第六節(jié) 先投資再轉(zhuǎn)股的拿地實(shí)務(wù)操作案例與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、先投資再加轉(zhuǎn)股權(quán)的模式及交易結(jié)構(gòu)
二、先投資再加轉(zhuǎn)股權(quán)的模式稅務(wù)與處理
第七節(jié)  股地分離的拿地模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、股地分離模式的類別與交易結(jié)構(gòu)
二、股地分離模式的稅務(wù)處理
第八節(jié) 名股實(shí)債的拿地模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、名股實(shí)債模式及交易結(jié)構(gòu)
二、名股實(shí)債模式主要涉稅問題與解析
三、地產(chǎn)業(yè)名股實(shí)債模式實(shí)例與評(píng)析
第二階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
第一節(jié) 立項(xiàng)與規(guī)劃以及設(shè)計(jì)階段稅收問題與節(jié)稅策略
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問題與節(jié)稅策略
二、規(guī)劃環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問題與節(jié)稅策略
三、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意的稅收問題與節(jié)稅策略
第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)類型與如何進(jìn)行選擇
一、產(chǎn)品開發(fā)類型與稅收負(fù)擔(dān)水平的關(guān)系
二、產(chǎn)品開發(fā)類型與與企業(yè)銷售的關(guān)系
第三節(jié) 七大合作開發(fā)模式與稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、項(xiàng)目公司不同投資架構(gòu)的稅負(fù)差異與籌劃之道
二、不成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理
三、成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理
四、一方提供土地及另一方提供資金之土地增值稅處理
五、兩種情況下合作各方之所得稅不同的處理
六、合作開發(fā)的其他四種情形（模式）之稅務(wù)處理
七、合作開發(fā)7大模式及其19種稅務(wù)處理風(fēng)險(xiǎn)管理
第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目“委托代建”稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、標(biāo)準(zhǔn)的“委托代建房屋”業(yè)務(wù)應(yīng)符合哪些基本條件
二、代建“手續(xù)費(fèi)”合同與業(yè)務(wù)處理
三、代建涉稅籌劃與各方收益分析
四、“委托代建”業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
第五節(jié) 委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)：
一、支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅
二、境內(nèi)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)
第三階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段成本扣除籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)成本在土地增值稅中的扣除與管理
一、建筑安裝工程費(fèi)的土增稅審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
二、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--出包方式審核內(nèi)容
三、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--自營方式審核內(nèi)容
問：稅局如何處理項(xiàng)目成本的“預(yù)提”“暫估”與“實(shí)際”憑證？
四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)難點(diǎn)與案例解析
問：紅線外道路的改造&綠化等計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？
五、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
問：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用審核特殊事項(xiàng)有哪些？
第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用在土地增值稅中的抵扣與管理
一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核的關(guān)注重點(diǎn)
二、稅局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用--利息支出的審核
三、“八項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理
問： 1.4的層高系數(shù)分?jǐn)偝杀締栴}，運(yùn)用層高系數(shù)法是否會(huì)被認(rèn)可？
第三節(jié) 統(tǒng)借統(tǒng)還與內(nèi)部資金調(diào)撥之稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
一、集團(tuán)公司“資金池”的根源與運(yùn)行模式
二、集團(tuán)公司資金池有關(guān)稅務(wù)政策要點(diǎn)解析
三、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的增值稅優(yōu)惠政策
四、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)類型與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理
五、集團(tuán)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”其他稅務(wù)注意事項(xiàng)
第四節(jié) 成本扣除項(xiàng)在土增稅與所得稅中的差異處理
一、成本扣除在土地增值稅與企業(yè)所得稅的時(shí)間有哪些不同
二、成本在土地增值稅與企業(yè)所得稅允許扣除的3大差異
第四階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織銷售促銷稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 房地產(chǎn)“假按揭與零首付”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“假按揭”的銷售模式稅收如何處理？
二、 “零首付”的銷售模式稅收如何處理？
第二節(jié) 房地產(chǎn)“售后回租”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？
二、如何解決“售后回租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)？
第三節(jié) 房地產(chǎn)“售后回購”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“售后回購”的銷售模式的增值稅如何確認(rèn)？
二、“售后回購”的銷售模式的企業(yè)所得稅如何確認(rèn)？
三、“售后回購”的銷售模式土地增值稅如何確認(rèn)？
第四節(jié) 房地產(chǎn)“低價(jià)出售”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“低價(jià)出售與免費(fèi)返租” 的銷售模式應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值管理？
二、“低價(jià)出售與免費(fèi)返租” 的銷售模式應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
第五節(jié) 房地產(chǎn)“買房送車位”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、房企“買房送車位”促銷案例
二、沒有產(chǎn)權(quán)的配套車位是可以賣的嗎？
三、“買房贈(zèng)車位”網(wǎng)簽合同怎么簽？
四、“買房贈(zèng)車位”的發(fā)票怎么開？
第六節(jié) 房地產(chǎn)銷售“買一送一”模式稅務(wù)處理要點(diǎn)
一、“買一送一”的模式如何確認(rèn)收入金額?
二、送面積銷售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
三、送家電銷售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
四、送物業(yè)銷售模式稅收規(guī)定與價(jià)值管理？
五、贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？
第五階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工清算階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 稅務(wù)新政下土地增值稅清算流程要點(diǎn)解析
一、土地增值稅的應(yīng)清算與可清算的要求
問：樓盤銷售后期，是否需要預(yù)交土地增值稅？
問：清算以后，未售房銷售的土地增值稅繳納，需要注意那些問題？
問：已到達(dá)清算條件，未售部分后期的清算怎樣進(jìn)行？
問：尾房銷售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？
二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售利潤產(chǎn)生的影響
三、稅局對(duì)土地增值稅清算審核方式要點(diǎn)與解析
四、稅局對(duì)土地增值稅清算單位的審核與解析
問：商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅是如何計(jì)算的？
問：高級(jí)公寓增值額未超過扣除金額之和20%的是否免征土增稅呢？
第二節(jié) 稅局對(duì)房地產(chǎn)清算項(xiàng)目收入審核與難點(diǎn)解析
一、土地增值稅時(shí)清算項(xiàng)目收入是如何確定的
問題：土地增值稅的視同銷售的情形有哪些？
二、以評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的清算項(xiàng)目收入是如何確定的
三、低價(jià)售房給職工&親戚是否調(diào)整企業(yè)的收入
四、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題
問：地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入？
問：開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為的銷售價(jià)格如何確定呢？
問：銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性稅務(wù)句是如何審核的？
第三節(jié) 車庫與人防工程之收入歸屬稅務(wù)實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)
一、車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬問題如何解決？
二、車位&車庫&地下室的收入成本的4大歸屬風(fēng)險(xiǎn)
三、建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費(fèi)用在清算時(shí)可否扣除
四、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫等采取出租形式
五、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)年限不同的有區(qū)別嗎？
小結(jié)：車庫與人防工程之收入歸屬及成本扣除之6大稅務(wù)處理
五、開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析
小結(jié)：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算加計(jì)扣除審核的三種情況
第四節(jié) 項(xiàng)目土地增值稅8+1稅務(wù)籌劃與案例解析
一、房開企業(yè)項(xiàng)目收入分散籌劃法
二、房開項(xiàng)目利息支出方式選擇籌劃法?
三、房開企業(yè)開發(fā)費(fèi)用事前轉(zhuǎn)移籌劃法
四、項(xiàng)目投資增加扣除項(xiàng)目金額籌劃法
五、房開項(xiàng)目增值額“臨界點(diǎn)”籌劃法?
六、房開項(xiàng)目土增稅清算對(duì)象分開或合并籌劃法?
七、裝修與毛坯合同分別簽訂法
八、成本分?jǐn)偡绞酵猎龆?法
九、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本后移法

講師簡介
許老師
◆資本、投資、財(cái)務(wù)及稅務(wù)“四棲”實(shí)戰(zhàn)專家講師&咨詢師
◆25年在大型央企、房地產(chǎn)集團(tuán)公司，世界500強(qiáng)及制造業(yè)上市公司歷任財(cái)經(jīng)高管
◆馬云（中國）財(cái)商實(shí)戰(zhàn)研究院首席專家講師咨詢師
◆中國國際稅務(wù)咨詢公司（國稅總局下屬）財(cái)稅專家講師
◆阿里巴巴培訓(xùn)之家特約財(cái)經(jīng)專家講師&咨詢師
◆國家稅務(wù)總局稅務(wù)專家?guī)熘v師
◆“十三五”國企改革與城鎮(zhèn)化之政府顧問導(dǎo)師
◆中國十大優(yōu)秀財(cái)稅管理講師