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民用建筑通病防治培訓(xùn)

【序言】
住宅建筑質(zhì)量通病防治，是房地產(chǎn)工程中最為重要的一環(huán)！
這是一門專門講授房地產(chǎn)住宅建筑質(zhì)量通病防治實(shí)戰(zhàn)課程。課程講師在品牌企業(yè)專職從事工程質(zhì)量管理長達(dá)十多年之久，有著豐富的房地產(chǎn)住宅建筑質(zhì)量通病防治實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。本課程系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)住宅建筑質(zhì)量通病防治各類實(shí)用工法，詳細(xì)分析工程構(gòu)造的具體實(shí)施方案，實(shí)戰(zhàn)實(shí)用，提升客戶滿意度是質(zhì)量管理的最終目的之一，來聽聽品牌企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)吧，相信您一定會(huì)有豐厚的回報(bào)的。

【課程受益】
借鑒品牌企業(yè)房地產(chǎn)住宅建筑工程質(zhì)量通病防治
掌握工程常用關(guān)鍵工法和操作細(xì)則

【課程對象】
本課程適合各類房地產(chǎn)企業(yè)組織內(nèi)訓(xùn)或公開課
參訓(xùn)對象：房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、工程老總、總工、設(shè)計(jì)老總、設(shè)計(jì)管理人員、客戶服務(wù)人員、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程管理和工程技術(shù)的部門骨干等

【課題大綱】
建筑工程建筑通病防治
一．門衛(wèi)、道路工程設(shè)計(jì)和施工通病
在住區(qū)與城市道路界面的景觀布局上，要保持視野開闊，避免產(chǎn)生視覺障礙；
小區(qū)的門衛(wèi)應(yīng)留三條通道；即來往車道二條；另一條走住戶，打卡進(jìn)門，其中客人在門崗邊，便于詢問門衛(wèi)；
小區(qū)應(yīng)在門衛(wèi)道路兩側(cè)封閉，避免閑雜人員隨便進(jìn)入；
由于崗?fù)?nèi)電腦設(shè)備長期連續(xù)性使用,為減少電腦故障的發(fā)生，崗?fù)?nèi)應(yīng)裝設(shè)空調(diào)；
小區(qū)出入口建議采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式，以確保路人及車輛行駛安全，小區(qū)的進(jìn)出口應(yīng)設(shè)減速帶，便于汽車減速刷卡；
主出入口崗?fù)そㄗh采用*性建筑，同時(shí)還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費(fèi)時(shí)的遮陽和避雨/雪設(shè)施，同時(shí)應(yīng)該考慮安全員在發(fā)卡、收費(fèi)時(shí)可能存在的安全隱患（即意外時(shí)有躲避車輛撞人的空間）；
小區(qū)的門衛(wèi)應(yīng)24小時(shí)值班，需要有嚴(yán)格的來訪登記制度。

二．會(huì)所、停車場工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)會(huì)所為社區(qū)居民主要活動(dòng)場所，其建筑風(fēng)格應(yīng)具有鮮明特征。
小區(qū)的會(huì)所應(yīng)設(shè)在人群進(jìn)出中心，便于集體活動(dòng)的參與；
小區(qū)的會(huì)所應(yīng)與院內(nèi)設(shè)施配套相結(jié)合；
會(huì)所的設(shè)置，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、民俗民情、時(shí)尚潮流等因素，應(yīng)以大眾化、普及型的項(xiàng)目為主。
設(shè)置的實(shí)際停車位，應(yīng)與規(guī)劃數(shù)量、銷售廣告數(shù)量相符；
停車場應(yīng)按規(guī)范要求施工，車位應(yīng)為標(biāo)準(zhǔn)車位，劃線等工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求；
停車場應(yīng)設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，并安裝監(jiān)控設(shè)備。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)配置地鎖或安裝明顯標(biāo)識，防止被占用。
車庫出入口設(shè)置禁鳴（笛）標(biāo)識、限高標(biāo)識、限速標(biāo)識；車庫的柱間加裝防撞、警戒標(biāo)識；車庫內(nèi)加裝疏散指示燈（安全出口指示標(biāo)識）；車庫內(nèi)車道設(shè)置車流流向標(biāo)識、路徑指示標(biāo)識；車庫彎道內(nèi)設(shè)置反光鏡、行人禁行標(biāo)識；
為解決夜間出租車進(jìn)入小區(qū)帶來的治安管理難點(diǎn)問題。建議：本著盡量便利原則，分（區(qū)、苑）設(shè)置出租車落客點(diǎn)，以利于管理與監(jiān)控。
商業(yè)配建停車場(庫)應(yīng)就近設(shè)置，并宜采用地下或多層車庫，預(yù)留自行車停車位，商業(yè)物品下貨區(qū)等；
中檔小區(qū)的停車位應(yīng)實(shí)現(xiàn)1戶：1輛以上的比例，滿足實(shí)際需求。

三．清潔、公示牌工程設(shè)計(jì)和施工通病
室外應(yīng)定位設(shè)置清潔箱（50—80米），保證院內(nèi)整潔干凈；
樓宇內(nèi)應(yīng)設(shè)清潔工取水龍頭，至少5層樓一個(gè)；
樓宇內(nèi)部應(yīng)設(shè)置五層/一工具房，避免工具管理無序；
應(yīng)設(shè)生活垃圾中轉(zhuǎn)房和建筑裝修垃圾、綠化垃圾存放點(diǎn)，并與清運(yùn)單位簽訂清運(yùn)合同，保證垃圾日產(chǎn)日清；
每層樓應(yīng)設(shè)垃圾箱、電池回收箱，有效控制電池污染；
小區(qū)如果規(guī)模較大，公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)置公共洗手間；
應(yīng)按期清理化糞池；應(yīng)制訂消殺管理制度；
高中檔樓盤應(yīng)設(shè)寵物的衛(wèi)生間，避免寵物到處濫拉 ；
垃圾屋應(yīng)設(shè)在下風(fēng)處。

四．人性化工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)的環(huán)境應(yīng)符合國家住宅規(guī)范中的無障礙要求；
小區(qū)的無障礙路面到達(dá)單元門口；以利小孩推車、殘疾車、行李箱等出入方便；
小區(qū)的無障礙應(yīng)到達(dá)會(huì)所場地；
小區(qū)的單元門應(yīng)設(shè)無障礙坡道，便于行人出行原則考慮，建議住區(qū)人行道路與城市人行道路采用無障礙自然連接方式；
高檔小區(qū)應(yīng)增設(shè)設(shè)盲道。

五．?dāng)z像頭工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)的攝像頭應(yīng)在院門口、會(huì)所、電梯廳口、戶門口、車庫口有安裝；
小區(qū)的攝像頭在院內(nèi)不應(yīng)對準(zhǔn)住戶私隱部位；
小區(qū)的攝像頭應(yīng)對準(zhǔn)圍墻、出入口、主干路、大堂、中心花園等區(qū)域；
小區(qū)的攝像頭應(yīng)采用紅外一體攝像頭，攝像頭應(yīng)具有防雷擊功能；
為了便于對高空拋物的可追溯，也可以安裝設(shè)置頭向上照射（某些高檔樓宇已安裝）

六．環(huán)境消防監(jiān)控工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)的監(jiān)控中心與消防中心可以合并，但是不能放在地下室或隱蔽處，以防（設(shè)備因環(huán)境問題而受影響）報(bào)警不便；
小區(qū)的監(jiān)控中心與消防中心要做好避（滲）漏、避鼠措施。
小區(qū)對講系統(tǒng)管理機(jī)、廣播系統(tǒng)管理機(jī)也可設(shè)置在消防監(jiān)控中心。
煙感溫感控制系統(tǒng)報(bào)警信號影直接反映到消防中心

七．游泳池太陽能工程設(shè)計(jì)和施工通病
中檔以上小區(qū)應(yīng)設(shè)置游泳池，高檔小區(qū)別墅要設(shè)私家游泳池；
小區(qū)的游泳池應(yīng)設(shè)置獨(dú)立水表便于計(jì)量用水量，設(shè)備齊全并保持處于良好狀態(tài)；
泳池獨(dú)立圍合，為便于管理，入口處設(shè)置浸腳池，池邊設(shè)置衣物、毛巾架；
小區(qū)公共游泳池應(yīng)分設(shè)男女更衣間、洗手間、淋浴間；
小區(qū)游泳池應(yīng)按要求設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)識系統(tǒng)，以起到提醒的作用；
游泳池的兒童區(qū)應(yīng)于成人區(qū)分開，要做設(shè)置水深的提醒；
游泳池周邊要設(shè)置圍欄和防爬裝置，避免非開放區(qū)外人進(jìn)入而引發(fā)溺水事件（**發(fā)生多起）反沖洗的排水管接入污水井；
泳池廢水、溢流水可以綜合利用作為水景、綠化使用。

八．兒童、老人活動(dòng)工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)立老人室內(nèi)活動(dòng)中心場所，最好有一個(gè)獨(dú)立的廣場，滿足老年的健身、跳舞的需求，以利老人的健康，但要注意遠(yuǎn)離住宅區(qū)，避免給年青人帶來影響（深圳因此類問題引發(fā)的投訴非常普遍）
小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)立兒童游戲場所，以利兒童的健康成長，但要做好安全防護(hù)（某花園就因兒童游樂設(shè)備安全設(shè)置不到位而導(dǎo)致兒童死亡事件的發(fā)生）
設(shè)立院內(nèi)幼兒園，便利兒童游戲和學(xué)習(xí)，幼兒園的出入口應(yīng)避開機(jī)動(dòng)車道，保證兒童及家長安全；
設(shè)立院內(nèi)小學(xué)校，便利住區(qū)小孩茁壯成長和教育。同時(shí)也可提升企業(yè)品牌渲染力。

九．文化、體育場所工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)閱覽室
小區(qū)球場
小區(qū)其他體育設(shè)施

十．單元門雨棚工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)的單元門應(yīng)符合《住宅建筑規(guī)范》，應(yīng)設(shè)雨棚；
嚴(yán)禁用玻璃雨棚，避免被破壞和清潔無法打掃；
未設(shè)雨棚的，事后要做遮雨板，并安裝護(hù)網(wǎng)防擊碎；
小區(qū)的單元門外部應(yīng)高于室外地坪300mm以上；
建議立面管道、空調(diào)百葉、采光井在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮采用防止盜竊攀爬的方案。

十一．屋面避雷帶工程設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)的防雷設(shè)施應(yīng)根據(jù)分類采取相應(yīng)的防雷措施；
小區(qū)的防雷接地應(yīng)與交流工作接地、安全保護(hù)接地等共用一組接地裝置；
接地裝置應(yīng)優(yōu)先利用住宅建筑的自然接體，接地裝置的接地電阻值必須按接入設(shè)備中要求的最小值確定；
小區(qū)的防雷應(yīng)經(jīng)得起行家檢查。

十二．木作安裝工程設(shè)計(jì)和施工通病 
小區(qū)的院內(nèi)做的木地板要離土地面300mm高，避免受潮腐爛；
小區(qū)的室外木柱應(yīng)高于地坪上150mm，
小區(qū)的室外花架木料不應(yīng)靠墻安裝，避免靠墻腐爛和污染外墻，應(yīng)預(yù)埋鍍鋅鐵件距墻面50mm后安裝；
小區(qū)的的木材工程應(yīng)定期進(jìn)行檢查保養(yǎng)，做好防白蟻和防腐措施。
小區(qū)的室外區(qū)域工程盡量少用慎用木材；

十三．外墻裝飾裂縫的時(shí)間與施工通病
外墻上的裂縫王
不合格的砌體導(dǎo)致裂縫
GRC線條引發(fā)的裂縫
保溫層不能直接在混水毛墻面層上
外墻裂縫的治理頂磚邊和中心、門窗邊應(yīng)加砌混凝土塊
管道預(yù)埋件、電盒周邊應(yīng)用細(xì)石混凝土塞縫
外墻結(jié)構(gòu)砌體應(yīng)作混凝土反坎
7度及以內(nèi)抗震區(qū)應(yīng)滿膠粘保溫層
7度以上抗震區(qū)外墻保溫板應(yīng)和主體一起現(xiàn)澆
外墻苯板保溫；伸縮縫
廚房抽油煙機(jī)、衛(wèi)生間排氣口防水工法
螺桿洞、腳手架鋼管洞防水封堵工法

十四．樓板結(jié)構(gòu)裂縫設(shè)計(jì)和施工通病
寒冷氣候效應(yīng)
暑熱氣候效應(yīng)
建筑物樓板防寒、暑天氣效應(yīng)治理！
混凝土梁板裂縫的成因
混凝土樓板的治理

十五．裝修抹灰裂縫設(shè)計(jì)和施工通病 
輕質(zhì)墻體的現(xiàn)象
輕質(zhì)墻體裂縫的成因
輕質(zhì)墻體裂縫的治理
塞縫預(yù)防：頂砌實(shí)際做法分析；細(xì)石混凝土用注入棒
頂砌預(yù)防：內(nèi)外勾縫三角頂砌采用預(yù)制混凝土塊頂實(shí)
砌體預(yù)防：必須的管道預(yù)埋和混凝土腰線
砌體裂縫的案例反思

十六．地面下沉設(shè)計(jì)和施工通病
華東用垃圾回填造成地面裂縫下沉空鼓！
華南回填土下淤泥回填，造成地面裂縫下沉空鼓！
西北濕陷性黃土造成地面裂縫空鼓、下沉塌陷
華北用垃圾回填不實(shí)，造成地面下沉、空鼓，裂縫！
西南回填土塌陷，使建筑物周邊的構(gòu)筑物下沉！
山地回填土——防水、防塌陷治理方法！
房屋有衛(wèi)生間灌水——造成地面裂縫、下沉、空鼓！
室內(nèi)淤泥回填土——防裂縫、防下沉治理方法！

十七．空調(diào)臺(tái)防水設(shè)計(jì)和施工通病
室外空調(diào)盒防水設(shè)計(jì)和工法
室內(nèi)空調(diào)安裝工法
空調(diào)盒（臺(tái)）安裝工程工法

十八．衛(wèi)生間排污管道堵塞設(shè)計(jì)和施工通病
普通衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)換氣扇
浴室地溝、衛(wèi)生間門檻和踢腳
混凝土防水反坎是防水主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
衛(wèi)生間不能用聚氨酯做墻面防水
衛(wèi)生間安裝防水工法介紹排水管會(huì)遺留物件堵塞管道！
支管道應(yīng)安裝清掃口和存水彎
排污管堵塞原因分析
排污管堵塞的維修處理

十九．鋁合金窗防水體系設(shè)計(jì)和施工通病
鋁合金門窗施工節(jié)點(diǎn)及輔材
鋁合金門窗工程防水工法
近現(xiàn)代：青島棧橋王子飯店窗戶
現(xiàn)代：窗下部結(jié)構(gòu)應(yīng)做外斜坡
防水線條、滴水和鷹嘴
地下室天窗——頂部與墻體工法

二十．內(nèi)外門安裝設(shè)計(jì)和施工通病
案例特征和原因
現(xiàn)代也應(yīng)該門檻掩門，可避免小動(dòng)物、外水、噪音、臺(tái)風(fēng)不入室
南方的陽臺(tái)門降板150mm以上
衛(wèi)生間門應(yīng)安裝石材下坎；室內(nèi)門應(yīng)安裝換材下坎
衛(wèi)生間玻璃門三折打開寬敞
出屋面門混凝土反坎高于屋面300

二十一．地暖安裝設(shè)計(jì)和施工通病
窗下安裝暖氣片連接方式
地板采暖地面增加鋼絲網(wǎng)的做法
地暖縮小伸縮縫尺寸；采用兩道鋼絲網(wǎng)
增加混凝土厚度

二十二．室內(nèi)空間尺寸投訴處理
等邊線、等高線、墻面測量
地面、墻上埋有管線應(yīng)有標(biāo)示
地面結(jié)構(gòu)厚度

二十三．電器安裝設(shè)計(jì)和施工通病
強(qiáng)電插座與電視、電話插座距離太近，會(huì)有干擾
規(guī)范：燈具、開關(guān)、插座、探頭預(yù)埋定位原則
多個(gè)開關(guān)并列安裝間距
強(qiáng)、弱電插座間距定位示意
依照行規(guī)，處理室外防水插座安裝

二十四．設(shè)備房工程設(shè)計(jì)和施工通病
配電房應(yīng)避免漏水入室；
要做好門檻、防鼠板；橋架等處要密封防鼠；
應(yīng)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)，包括送風(fēng)和排風(fēng)；
水泵房應(yīng)設(shè)在低層，房間應(yīng)做好防水、防震設(shè)施；
發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)置排煙過濾系統(tǒng)；
樓梯間做的消防栓要明示；
電梯房頂應(yīng)做好滿足機(jī)械的通風(fēng)設(shè)施

二十五．煙道安裝構(gòu)造設(shè)計(jì)和施工通病
出屋面煙道工法五要素
在室內(nèi)煙道工法五要素
煙道安裝案例和滲漏原因
煙道室內(nèi)外安裝工法：鋼筋混凝土護(hù)圍
合格的煙道工程
維修處理和案例反思

二十六．強(qiáng)電、弱電、室外插座設(shè)計(jì)和施工通病 
燈具、開關(guān)、插座、探頭預(yù)埋定位原則
強(qiáng)、弱電插座間距定位示意
室外防水插座安裝工法

二十七．電梯、樓梯設(shè)計(jì)和施工通病
電梯門檻如何防止外水進(jìn)入
消防樓梯結(jié)構(gòu)、地坪應(yīng)比電梯間低
室外防水插座不規(guī)范，太近會(huì)受潮返水
樓體踏步用瓷片提高樓梯邊防水線

二十八．房屋變形縫構(gòu)造設(shè)計(jì)和施工通病
案例特征和原因
屋面變形縫應(yīng)出屋面高度
外墻變形縫應(yīng)出墻柱

二十九．地下室防水構(gòu)造設(shè)計(jì)和施工通病
地下室車道口的構(gòu)造設(shè)計(jì)和關(guān)鍵工法
地下室車道口伸縮縫、車道阻水帶、排水溝、道牙墻
非人防地下室陽光空氣頂蓋
大地下室漏水原因分析和治理方案
砌塊保護(hù)地下室室外防水
別墅地下室防水施工四大主要問題
別墅地下室防水工程治理

三十．露臺(tái)陽臺(tái)防水體系設(shè)計(jì)和施工通病 
露臺(tái)砌體應(yīng)設(shè)混凝土反坎
露臺(tái)保溫層內(nèi)安裝排水管

三十一．GRC、EPS防水設(shè)計(jì)和施工通病
GRC構(gòu)建安裝在圓形窗戶上
GRC構(gòu)建安裝應(yīng)壓在窗戶框底下
GRC線條安裝各種錯(cuò)誤
GRC線條安裝應(yīng)在現(xiàn)澆混凝土板底下
EPS是保溫材料，不是結(jié)構(gòu)材料
女兒墻雨板和線條EPS材料容易出問題

三十二．綠化工程的設(shè)計(jì)和施工通病
小區(qū)應(yīng)符合《住宅建筑規(guī)范》GB 50368－2005之條款；綠化面積應(yīng)與廣告數(shù)量相符，按規(guī)范要求不少于30%；小區(qū)的綠化公共綠地指標(biāo)不應(yīng)少于1平方米/人；
為降低后期使用成本，小區(qū)的綠化的用水和景觀用水盡量避免使用自來水，提供使用收集的雨水、泳池廢水等；
小區(qū)綠化景觀無護(hù)欄水體部分近岸2米范圍內(nèi)水深不應(yīng)大于0.5米；
水景觀在施工過程中應(yīng)按要求做好防水，避免滲漏而增加管理難度
水景觀應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)識系統(tǒng)，提示用戶注意安全；
且有養(yǎng)殖功能水體景觀的設(shè)置建議與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對住戶造成滋擾；
如利用自然河、湖作為住區(qū)部分景區(qū)及水深超過90cm的人工水體景觀區(qū)，建議在自然河、湖靠住區(qū)方向的岸邊及人工水體景觀區(qū)周邊設(shè)計(jì)配置欄桿和救生圈或救生桿等救生器材；
住區(qū)與城市道路接駁處，應(yīng)種植高大密集的樹木，便于隔音、隔光降噪和擋塵；
小區(qū)的公園桌椅、休閑長廊不適用木質(zhì)，建議改用仿木或石材。

三十三．欄桿工程的設(shè)計(jì)和施工通病
樓梯踏步：
樓梯踏步上部應(yīng)做隔水邊，下部應(yīng)設(shè)滴水和鷹嘴；
小區(qū)環(huán)境中的欄桿應(yīng)用熱鍍鋅；
規(guī)范：欄桿垂直間距不大于110mm；
水平欄桿下應(yīng)設(shè)混凝土反坎

三十四．電梯工程的設(shè)計(jì)和施工通病
電梯門檻必須按照行規(guī)，提高門檻；
電梯前室必須按照行規(guī)，高出消防梯；
電梯前室與消防梯若設(shè)門，不得設(shè)門檻；
電梯門裝修時(shí)，防擁擠將外邊的石材裝修成八字形

三十五．道路和管井防水的設(shè)計(jì)和施工通病
過水的陰角應(yīng)用細(xì)石混凝土做R園角
路面上不得用毛片石
管溝雙蓋板——藝術(shù)井蓋合格
路上的管溝要安排在靠邊位置上
路沿石是圓弧形
植物上應(yīng)做二次管井覆蓋
道路上盡可能用側(cè)壁地漏

三十六．室外散水的設(shè)計(jì)和施工通病
混凝土散水
縮小變形縫
混凝土暗散水

三十七．工法樣板對防水質(zhì)量的管控
施工場地大門兩側(cè)的施工樣板墻
未抹灰毛坯房構(gòu)造做法
毛坯房室內(nèi)實(shí)體構(gòu)造做法
戶外構(gòu)造做法戶內(nèi)
室外關(guān)鍵部位構(gòu)造現(xiàn)場做法
選材用料樣板
交樓樣板內(nèi)容
用7對眼睛做會(huì)診

三十八．工程質(zhì)量投訴集中處理原則
工程質(zhì)量維修方式探討
法律規(guī)定溝通要點(diǎn)
一般工程質(zhì)量保修兩年
防水工程質(zhì)量保修五年
標(biāo)桿地產(chǎn)商的維修模式

民用建筑通病防治培訓(xùn)