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房地產項目分析與定位

課程簡介：
房地產投資項目投資數額巨大，幾千萬甚至上億元，而且房地產開發(fā)項目投資建設周期長、牽涉面廣、所含工程項目多，靠盲目投資、“投機”行為只能給投資者帶來巨大損失。房地產企業(yè)要在競爭中求生存求發(fā)展,只有對投資項目進行詳細、可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術經濟問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性。房地產開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

課程時間：3天

課程對象：房地產企業(yè)董事長、總經理、項目公司總經理、營銷總監(jiān)、土地拓展經理等

課程收益：
1、學習和認識房地產項目開發(fā)可行性分析的重要性和可行性分析流程和組成；
2、學習和掌握可行性分析各項指標調研實施方案和技術指標參數的作用；
3、學習*的運用各項目財務指標和參數作為項目開發(fā)可行性重要決策依據；
4、掌握如何最終決策房地產項目開發(fā)與否；
5、學習和掌握產品精準定位全過程以及相關案例。

課程大綱：
1、關于房地產項目開發(fā)的可行性分析
1.1、當前環(huán)境下項目可行性的重要性
1.2、可行性分析所包含內容
1.3、可行性分析操作流程

2、項目背景調研分析
2.1、項目背景調研
2.2、項目主辦單位情況分析
2.3、可行性研究的主要技術經濟指標分析

3、項目投資環(huán)境和市場研究
3.1、城市概況及經濟發(fā)展基本情況
3.2、城市房地產發(fā)展及市場的基本情況
3.2.1、商品房的銷售概況
3.2.2、城市房地產客戶信息分析
3.2.3、城市房地產市場的展望
3.3、城市（區(qū)域）市場現狀研究
3.3.1、城市（區(qū)域）房地產市場供、需情況分析
3.3.2、城市（區(qū)域）消費（投資）情況分析
3.3.3、城市和區(qū)域房地產開發(fā)的總體分析
3.3.4、對項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議和分析

4、地塊環(huán)境、建筑開發(fā)條件調研分析
4.1、七通一平情況
4.2、地理位置及道路交通
4.3、地形、地質
4.4、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎及公建配套設施
4.5、地塊拆遷安置情況
4.6、綜合評估

5、項目投資估算和資金籌措
5.1、土地成本預算
5.2、建安工程成本預算
5.3、前期費用
5.4、紅線內外工程及公建配套預算
5.5、不可預見費
5.6、開發(fā)期稅費
5.7、資金籌措計劃及財務費用

6、可行性研究財務數據的選定和預測
6.1、售樓收入的測算
6.1.1、住宅銷售單價的測算
6.1.2、商鋪銷售單價的測算
6.1.3、單位銷售單價的測算
6.1.4、建議銷售價
6.1.5、實際銷售總收入
6.2、項目經營管理費用收入與支出測算
6.3、經營稅費及所得稅的繳交測算
6.4、土地增值稅
6.5、所得稅

7、項目盈虧能力分析與不確定性分析
7.1、內部收益率（IRR）
7.2、凈現值（NPV）
7.3、凈現值率（NPVR）
7.4、項目的不確定性分析
7.4.1、項目盈虧平衡分析
7.4.2、項目敏感性分析
7.4.3、概念性分析

8、可行性研究結論與建議
8.1、可行性研究結論與建議方案
8.2、項目綜合經濟評價
8.3、相關說明及建議
8.4、項目主要經濟數據、指標綜合評估

9、項目策劃與定位
9.1、項目定模型與城市地圖
9.2、項目定位
9.2.1、項目客群定位
9.2.2、項目整體定位
9.2.3、項目檔次定位
9.2.4、項目形象定位
9.2.5、項目核心價值提煉
9.2.6、項目銷售價格預測
9.3、規(guī)劃設計建議
9.3.1、項目布局建議
9.3.2、項目功能建議
9.3.3、產品配比建設
9.3.4、產品戶型建設
9.3.5、項目配套建議
9.3.6、產品建筑風格策劃與設計建設
9.3.7、產品園林景觀策劃與設計建設
9.3.8、科技與智能化建設
9.4、項目整體營銷策劃
9.4.1、案名策劃
9.4.2、項目主題策劃
9.4.3、項目開發(fā)時序建設與營銷節(jié)點控制
9.4.4、項目推廣模式與營銷策略方案
9.5、項目營銷組織與實施

房地產項目分析與定位