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裝修成本管控課程

目前,精裝修以及成為趨勢,房企之間的差距也越來越拉大，標(biāo)桿企業(yè)的精裝修已經(jīng)成為產(chǎn)品的重要溢價點。有的房企一做精裝修就賠錢，沒能成為“溢價點”，反而成為了“投訴點”，這是為什么？很多人會回答：這是因為成本和品質(zhì)控制不到位！但實際上，答案遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么簡單。從最初的設(shè)計，采招，再到最后的施工維護(hù)，很多房企更多缺少的是一種關(guān)于精裝修的標(biāo)準(zhǔn)和戰(zhàn)略！具體表現(xiàn)為以下3個方面：
1-開發(fā)商想要做精裝修，卻在設(shè)計環(huán)節(jié)就走偏了。
2-沒有設(shè)計上的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，必然導(dǎo)致了采購環(huán)節(jié)的戰(zhàn)略走位。一味地以價格決定供應(yīng)商顯然并不合適，但目前很多房企并沒有真的改變這一觀念。毫無供應(yīng)鏈戰(zhàn)略，還怎么開展精裝修業(yè)務(wù)？
3-落地到施工環(huán)節(jié)，根本防不住進(jìn)一步“走位”。從最初的設(shè)想，到最后實現(xiàn)，早已十萬八千里。多少精裝修項目，“贏在營銷，死在工地”？
要做好精裝修項目的成本管理，必須全員-全過程-全面的成本管控。項目決策-設(shè)計-招投標(biāo)-施工是精裝修成本控制的關(guān)鍵階段。
成本管控的基本思路是開源節(jié)流-增溢價-降成本。從溢價層面來說，精裝修的價格目前基本跟產(chǎn)品定位-銷售價格掛鉤，單獨(dú)實現(xiàn)溢價的難度比較大，所以成本管控就成了擴(kuò)大利潤空間的關(guān)鍵點。

課程內(nèi)容大綱：
基于房地產(chǎn)寒冬局勢下的精裝修全過程成本管控的七大攻略
一、攻略1——精裝修成本“清晰定位”
深度思考：
1.精裝修成本管控水平在行業(yè)到什么水平了？
2.不謀全局者不足以謀一域，為什么全局觀和全周期的視角如此重要？
3.誰應(yīng)該擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？誰能擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？誰實際外擔(dān)負(fù)成本管控的責(zé)任？
4.一個精裝修工程師能節(jié)約多少錢？行業(yè)均值在哪里？
精裝修成本研習(xí)
特點：觀點：一體化+多階段的精細(xì)化
難點：觀點：3個維度
1.機(jī)制；2.專業(yè)；3.管理
痛點：觀點：誰來管？-管什么？-怎么管？應(yīng)分清
客觀評價精裝修成本
觀點：六要素
1.成本線；2.施工區(qū)域；3.產(chǎn)品定位；
4.項目業(yè)態(tài)5.施工時間段；6.口徑是否統(tǒng)一

二、攻略2——精裝成本策劃 “兩層-對標(biāo)”
2.1 策劃階段的觀點薈萃：
觀點：兩個層面+對標(biāo)：1.項目整體策劃；2.項目成本策劃
對標(biāo)是個技術(shù)活——需從尋標(biāo) → 立標(biāo) → 對標(biāo) → 達(dá)標(biāo) → 創(chuàng)標(biāo)形成閉環(huán)
2.2策劃階段的管理思路
理解策劃階段底層邏輯：
小觀點：認(rèn)清企業(yè)的虛高成本線-自身成本線-標(biāo)桿成本線-*成本線后，做出精準(zhǔn)策劃
1-成本限額-適配-對標(biāo)
2-分檔制定配置標(biāo)準(zhǔn)，滿足產(chǎn)品定位需求
3-成本不均衡投放及成本的二次不均衡投放
4-先測后控，挖掘設(shè)計潛能-降低決策風(fēng)險
目標(biāo)成本和產(chǎn)品定位的前置條件：
1-精裝修目標(biāo)成本管控：
目標(biāo)測算的前置條件
目標(biāo)成本的形成階段
精裝修無效成本梳理
2-精裝修產(chǎn)品定位的四要素：
1.提資需求；2.限額設(shè)計；3.客戶需求分析；4.競品分析
成本策劃管理的“二八法則”：
1-區(qū)分不同項目的精裝成本管理策略：
20%的高端項目
80%的剛需剛改
2-區(qū)分項目不同類型精裝成本的管理策略：
客戶敏感的20%的成本
客戶無敏感度的80%的成本
2.3 表格工具落地
案例分享：標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則
案例分享：無效成本分析清單分享
問題交流：與企業(yè)/學(xué)員相關(guān)的問題交流與答疑

三、攻略3——精裝設(shè)計“模塊標(biāo)準(zhǔn)化”
3.1設(shè)計階段控成本的觀點薈萃：
觀點其一——細(xì)化限額設(shè)計-成本對標(biāo)分析和設(shè)計優(yōu)化評審，以減少無效成本
觀點其二——設(shè)計模塊標(biāo)準(zhǔn)化，清單化圖審
3.2設(shè)計階段控成本的管理實施（4+5法則）
方案-擴(kuò)初階段的圖審從四個維度重點管控
① -交圈-疊圖；
②-材料選型；
③-功能；
④-效果VS成本和工程
施工圖階段的圖審四個關(guān)鍵點
-點位+節(jié)點優(yōu)化
-人性化+敏感點優(yōu)化
-樣板房招標(biāo)用圖紙評審
-樣板房竣工圖的評審
樣板房軟裝成本困局
-軟裝涉及展示效果，沒人愿意背這個雷
-軟裝部品價格不好評判
-軟裝總價不高
-達(dá)到效果，不去細(xì)究其成本
⑤-成本難厘清
3.3表格化管理落地
案例分享：精裝修設(shè)計階段的成本優(yōu)化案例
案例分享：設(shè)計圖審指引手冊
行動學(xué)習(xí)：結(jié)合企業(yè)實際情況，分組研討：
精裝修設(shè)計的階段的產(chǎn)本管理指引如何建立？
工具：團(tuán)隊列名法
輸出：設(shè)計階段的成本管控落地要點清單
匯報-點評

四、攻略4——精裝投標(biāo)“標(biāo)準(zhǔn)化-信息化”
4.1 招標(biāo)階段控成本的觀點薈萃
觀點其一 —— 圖紙節(jié)點和清單描述標(biāo)準(zhǔn)化，并提升清單利用率
觀點其二 —— 界面+招標(biāo)文件+供應(yīng)方式+清標(biāo)，要下沉。
觀點其三 —— 招標(biāo)過程信息化-數(shù)據(jù)化
深度思考：樣板房成本測算誰來做？怎么做？風(fēng)險如何管控？
4.2 投標(biāo)階段控成本的執(zhí)行動作（六步法）
動作1——界面劃分
界面劃分的原則：；
標(biāo)段劃分的原則；
材料供應(yīng)模式的劃分原則
動作2——工作量清單管控
工作量清單錯誤的管理對策
工作量清單多輪次-多專業(yè)-多維度評審
提高招標(biāo)清單描述準(zhǔn)確率和清單利用率
建立標(biāo)準(zhǔn)化清單
動作3——招標(biāo)文件評審
招標(biāo)文件多輪次-多專業(yè)-多維度評審
形成標(biāo)準(zhǔn)化的招標(biāo)文件
招標(biāo)文件附件清單
動作4——投標(biāo)清標(biāo)管控
清標(biāo)工作的現(xiàn)狀
清標(biāo)主要“清”什么？
清標(biāo)主要“標(biāo)”什么？
清標(biāo)主要預(yù)防什么？
了解投標(biāo)單位的不平衡報價的策略
動作5——樣板房成本梳理
樣板房階段的成本管理應(yīng)從4大角度思考
市場情況-政府規(guī)定-實體/臨建樣板房-戶型比例
2-樣板房階段的組成成本要素梳理
樣板房成本測算的界面劃分
構(gòu)成占比及損耗的確定
變更簽證后招標(biāo)文件固化
圖紙深化后的成本直接固化
動作6——過程招標(biāo)復(fù)盤
樣板房招標(biāo)過程復(fù)盤
大批量招標(biāo)過程復(fù)盤
復(fù)盤工具引導(dǎo)：結(jié)合企業(yè)場景對招標(biāo)過程復(fù)盤，形成管控清單。
4.3 投標(biāo)階段控成本的表格化管理落地
案例分享：界面和標(biāo)段-供應(yīng)模式劃分的標(biāo)準(zhǔn)參考分享
案例分享：招標(biāo)文件附件清單及材料供應(yīng)方式參考

五、攻略5——批量實施“確保質(zhì)量，降維護(hù)成本
5.1批量施工階段控成本的觀點薈萃
觀點其一———— 主體移交有方案，嚴(yán)控精裝質(zhì)量；
觀點其二————變更講原則，回復(fù)要及時；
觀點其三————保供應(yīng)，不延期。
5.2 批量施工階段控成本的執(zhí)行動作（六步法）
動作1——細(xì)化土建與精裝修交接：
驗收方案前置
交接驗收數(shù)據(jù)上墻：
動作2——強(qiáng)控裝修質(zhì)量和工期
重過程質(zhì)量驗收，管細(xì)節(jié)
成品保護(hù)到位
不因延誤而索賠
動作3——控制甲供材料損耗：
設(shè)計圖紙交底明確
精細(xì)化放線落地執(zhí)行到位；
建立限額發(fā)料制度，并設(shè)立專職的材料員
材料到工地現(xiàn)場的過程管控?fù)p耗控制；
動作4——變更簽證管控
嚴(yán)守底線-講事實-認(rèn)依據(jù)
簽證變更一事一單，嚴(yán)禁將拆分或合并辦理
經(jīng)常出現(xiàn)而又容易忽略的簽證清單
建立變更簽證考核機(jī)制
5.3 批量施工階段控成本的表格化管理落地
案例分享：驗收方案的管理辦法參考
案例分享：過程驗收表格化清單
案例分享：材料供應(yīng)周期清單

六、攻略6——精裝售后 “急業(yè)主所急”
觀點薈萃：
觀點其一————維修要及時且有效，
觀點其二————空置房管理有責(zé)任主體。
售后階段的成本管控要點
快捷-有效維修，減少小業(yè)主索賠：
維修過程中的成品保護(hù)，避免二次破壞
③-空管房的有效管理
案例分享：維修過程中的成本保護(hù)的重要性

七、攻略7——精裝修的結(jié)算“證據(jù)足-數(shù)據(jù)準(zhǔn)”
觀點薈萃：工程完成且合格，提交資料要完整，注意反扣項
結(jié)算通常會出現(xiàn)哪些問題？如何處理？
結(jié)算的成本管控要點:
結(jié)算對竣工圖的要求
結(jié)算與合同模式的結(jié)算方式

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