課程描述INTRODUCTION
培訓(xùn)講師：郭老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
涉稅稽查公開課
【課程背景】
“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”是2023年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵，落實“金融十六條”措施,“因城施策”實施差別化信貸政策,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)市場做為其他產(chǎn)業(yè)的借力與行政行為的導(dǎo)向的平臺有新起色。但減稅降費政策的持續(xù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)收入壓力未減，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險依舊。
年初，國家稅務(wù)總局財行司要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查梳理轄區(qū)的開發(fā)項目，制定土地增值稅清算方案并逐級上報清算項目及進(jìn)度。但是，較多的稅會差異以及稅種政策交叉背離并且屬地規(guī)定混亂、舊城（村、小區(qū)）改業(yè)務(wù)模式多樣，造成企業(yè)財務(wù)人員對執(zhí)業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)理解出現(xiàn)困頓。
本次授課以學(xué)員所在省的財產(chǎn)行為稅（土地增值稅為主）相關(guān)政策為主線，從開發(fā)流程的節(jié)點對稅風(fēng)險和政策運用進(jìn)行真實案例場景展示，剖析企業(yè)稅收風(fēng)險畫像、掌握解決問題及思路方法。結(jié)合專家多年在全國各地帶領(lǐng)稅務(wù)團(tuán)隊進(jìn)行土地增值稅清算審核的實例進(jìn)行講解，讓學(xué)員切實有獲得感，提高站位，鑄造強(qiáng)勢文化思維。
【課程講師】
郭老師：總局骨干人才、客座教授、在稅收大數(shù)據(jù)、稅務(wù)稽查、風(fēng)險管理、納稅評估等崗位工作近三十年，參與過房地產(chǎn)的項目開發(fā)，從事房地產(chǎn)稅收專項管理二十多年，受邀近三十個省市講授土地增值稅清算審核技巧，參與各省稅務(wù)系統(tǒng)的二百多個項目土地增值稅清算審核。對房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險有獨特的應(yīng)對技巧和深厚的知識儲備，對稅企溝通的方式方法有深入探究。本課程有利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員更新理念、提升站位、拓展視野，提高駕馭房地產(chǎn)財稅的執(zhí)業(yè)技能。
【課程收益】
1．根據(jù)總局對房企稽查工作重點和行業(yè)檢查要點，剖析行業(yè)稽查查前分析的技巧和數(shù)理
邏輯，針對企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行實戰(zhàn)演練，降低納稅風(fēng)險，提升稅會業(yè)務(wù)融合能力。
2．以江蘇省稅務(wù)局土地增值稅相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)，以《民法典》為依托，對房地產(chǎn)企業(yè)土地
增值稅納稅主體、范圍等義務(wù)的確認(rèn)、扣除項目的范圍及認(rèn)定原則、減免稅的前提條件分析、銷項計算、土地增值稅清算實務(wù)及規(guī)劃、成本分?jǐn)偡椒▽嵗龖?yīng)用等對企業(yè)收益的影響等，從法理角度詮釋稅收政策，讓學(xué)員真正做到：明法理～懂法條～會應(yīng)用！
3．房地產(chǎn)成本核算精要（分稅種）。
4．結(jié)合全國人大法工委的規(guī)定，講授財政部、稅務(wù)總局等稅收政策制定的幾項原則，學(xué)
員可以根據(jù)掌握的原則自己研學(xué)涉稅政策，辨識政策內(nèi)容和本意，從容應(yīng)對涉稅爭議。
5．清算后續(xù)調(diào)整、永續(xù)債等融資的全鏈條風(fēng)險、企業(yè)所得稅、土地增值稅扣除項目和會
計核算內(nèi)容比較分析等。
6．房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知曉、財務(wù)合規(guī)、法務(wù)風(fēng)險降低、稅務(wù)遵從提升。
【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)、審計總監(jiān)及財務(wù)經(jīng)理、財務(wù)涉稅從業(yè)人員等。
【課程大綱】
一、房企土地增值稅基本知識法理辨析
1．以土地增值稅清算的架構(gòu)為順序，站在財政部和總局角度，辨析土地增值稅
法理與內(nèi)容。
2．包括：土地增值稅納稅主體、范圍等義務(wù)的確認(rèn)、扣除項目的范圍及認(rèn)定原
則、減免稅的前提條件分析、清算單位研判、清算時間、清算條件確認(rèn)、清
算資料、審核時限、扣除項目的內(nèi)容提煉和記憶技巧（包括扣除項目明細(xì)、
分?jǐn)偡椒ㄒ约凹t線內(nèi)外、配建開發(fā)產(chǎn)品、人防等）配有多個江蘇的實例練習(xí)。
二、2023年稅務(wù)總局房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查應(yīng)對策略
1．案源來源
2．查前分析（近十類非風(fēng)控數(shù)據(jù)勾稽自查）
⑴ 納稅申報
⑵ 財務(wù)報表
3．調(diào)賬方式及路徑
4．查賬思路與方法
5．外部數(shù)據(jù)的稅務(wù)稽查應(yīng)用
6．違規(guī)扣除的定性和調(diào)整技巧
三、江蘇省土地增值稅政策執(zhí)行口徑
對江蘇省出臺的有關(guān)土地增值稅的政策進(jìn)行梳理和提煉，結(jié)合江蘇省的清算
實例，進(jìn)行實操性講解。
本節(jié)講授清算流程的因素邏輯、審核技巧的應(yīng)用、學(xué)習(xí)稅收文件“技巧”和
規(guī)則。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全稅種全流程業(yè)財稅融合的實用技能
1．關(guān)于 “車位、小棚”業(yè)務(wù)，分有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)，按獨立銷售和贈送拆解涉稅
處理。
2．合作建房實案解析 — 從司法判例看政策應(yīng)用的“道理”。
3．扣除項目匯集和計算的技巧、免征土地增值稅的兩種方式和規(guī)則“陷阱”，
贈與的涉稅風(fēng)險
4．大數(shù)據(jù)時代下的涉稅風(fēng)險提示及資金流的風(fēng)險分析……
5．土地等成本項目的分?jǐn)偡椒ㄅc稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的爭議辨析。成本分?jǐn)偡椒ǘ悇?wù)
機(jī)關(guān)確認(rèn)？企業(yè)是否有選擇權(quán)？
6．拆遷安置業(yè)務(wù)拆遷房屋置換協(xié)議的要點風(fēng)險
7．規(guī)劃建設(shè)條件意見書（規(guī)劃總平面圖）在土地增值稅清算中的應(yīng)用
8．拆遷安置，會計和稅收的思路如何融合？
9．土地成本票據(jù)合規(guī)性審查要點
10．《建設(shè)工程施工合同》條款內(nèi)容在土增清算中的應(yīng)用與風(fēng)險提示。
— 這是稅務(wù)機(jī)關(guān)常用的切入點。
11．扣除項目中無法取得發(fā)票的救助渠道與應(yīng)對
12．契稅法實施后，對土地增值稅的影響
13．土地征用收儲中預(yù)埋的土增清算隱患
14．房地產(chǎn)項目規(guī)劃方案對土地增值稅清算的影響
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，與政府相關(guān)部門（如規(guī)劃、自然資源、住建局等）溝通
的技巧以及對增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的影響？
15．《商品房買賣合同》中土增清算的“炸雷”
16．竣工驗收 — 究竟是哪個時點？依據(jù)是什么？
17．從業(yè)務(wù)流程、背景條件、因素識別等方面以實例進(jìn)行講解，包括同城（省）
異地取得土地成立項目公司開發(fā)的風(fēng)險識別
18．房地產(chǎn)土地使用稅納稅義務(wù)的終止日分析
19．不動產(chǎn)登記條例對土地增值稅清算的影響……
【課程小結(jié)】
本課程從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程入手，項目前期規(guī)劃、政府土地征用、出讓（取得）、立項、規(guī)劃許可、施工及驗收、預(yù)銷售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)，剖析開發(fā)業(yè)務(wù)節(jié)點涉稅處理，提高納稅遵從與風(fēng)險規(guī)避。
授課將在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)節(jié)點中，結(jié)合涉稅司法判決案例，進(jìn)行深度解析。
【課堂實訓(xùn)】根據(jù)時間適當(dāng)安排
1．不得稅前扣除項目的分?jǐn)偩毩?xí)；
2．土地增值稅清算基本訓(xùn)練；
3．房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偡椒斑壿嬳樞虻膶嵗?xùn)練；
4．清算后再轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品的涉稅實例訓(xùn)練；
5．土地增值稅清算實例訓(xùn)練。
涉稅稽查公開課
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