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三大工程投資建設(shè)公開課

各相關(guān)單位：
2023年12月召開的*經(jīng)濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。作為黨*一項重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”不僅是房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要抓手和發(fā)展契機，還將我國的城市建設(shè)提升到了一個新的高度?？梢云诖?，隨著“三大工程”從*到地方的加速布局，將對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)這兩個住建領(lǐng)域的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極帶動作用，建筑業(yè)企業(yè)也將在積極參與“三大工程”的建設(shè)中實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展。
“35號文”發(fā)布后，城投企業(yè)被施以分類管理，新增融資受到嚴格限制。新年之際，政府投融資領(lǐng)域也政策頻出，EOD實施導則、政府與社會資本合作模式實施方案編制大綱等接連發(fā)布。在新形勢下，如何做好項目頂層策劃、各項要素統(tǒng)籌、銀行授信與融資，同時規(guī)避地方政府隱性債務(wù)、合法合規(guī)操盤項目，是各方均關(guān)心的問題。為此特舉辦“新政下“三大工程”投資建設(shè)操作實務(wù)與城鄉(xiāng)區(qū)域綜合開發(fā)項目投融資創(chuàng)新落地實操與風險防范”培訓。

【參會對象】
1、各級黨政領(lǐng)導及發(fā)改、住建、環(huán)境、自然資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、財政等部門領(lǐng)導和相關(guān)業(yè)務(wù)骨干人員
2、各類建筑（央企、國企、民企）等單位的高管層領(lǐng)導及投資、市場、經(jīng)營、基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新等業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導和業(yè)務(wù)骨干人員
3、各類國企、城投、發(fā)投、農(nóng)投、國資運營、城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、文旅康養(yǎng)、土地開發(fā)利用等相關(guān)單位業(yè)務(wù)負責人和相關(guān)人員
4、相關(guān)金融機構(gòu)業(yè)務(wù)負責人和骨干人員

【課程內(nèi)容】
一、“三大工程”政策解讀與全流程解析
1、“三大工程”概念定義與類型
2、“三大工程”政策解讀與展望
3、“三大工程”市場空間與機遇
4、“三大工程”項目來源與方向
5、“三大工程”全流程解析
6、“三大工程”建設(shè)模式、改造模式分析
7、“三大工程”投資模式、融資模式分析
8、“三大工程”盈利模式分析與設(shè)計
9、“三大工程”政府隱形負債規(guī)避策略
10、“三大工程”關(guān)鍵要點解析與風險規(guī)避
11、央行接投放PSL，支持三大工程的要點解讀

二、“三大工程”土地痛點解決與土地一二級聯(lián)動
1、如何爭取新增指標，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
2、如何挖掘存量建設(shè)，進行土地用途變更，突破升值瓶頸
3、如何參與規(guī)劃編制，操作項目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機遇
4、如何進行”三大工程“手續(xù)報批報建
5、如何進行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)報批
6、如何進行建設(shè)用地預(yù)審
7、如何進行土地征收手續(xù)報批
8、土地一級開發(fā)立項及手續(xù)辦理
9、土地一級開發(fā)成本測算以盈利測算
10、土地一級開發(fā)征地拆遷
11、土地一級開發(fā)投融模式分析
12、土地一級開發(fā)資金來源路徑分析
13、土地一二級聯(lián)動策略
14、土地一二級聯(lián)動設(shè)計、策劃
15、土地一二級聯(lián)動產(chǎn)業(yè)布局
16、土地一二級聯(lián)動排他設(shè)定
17、土地一二級聯(lián)動優(yōu)惠爭取
18、土地招拍掛相關(guān)流程與政策

三、“三大工程”+產(chǎn)業(yè)落位、招商與運營
1、近期熱門拿地產(chǎn)業(yè)匯總分析
2、產(chǎn)業(yè)拿地發(fā)展形勢分析及優(yōu)劣勢分析
3、產(chǎn)業(yè)拿地與各企業(yè)合作模式分析
4、產(chǎn)業(yè)拿地談判技巧、方法、策略
5、產(chǎn)業(yè)拿地方案編寫要求、內(nèi)容、設(shè)計
6、產(chǎn)業(yè)拿地方案各業(yè)態(tài)對比安排分析、產(chǎn)住比安排
7、文旅康養(yǎng)、大數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)拿地模式分析
8、如何確定產(chǎn)業(yè)拿地多元化土地性質(zhì)、用途與類型
9、如何預(yù)判產(chǎn)業(yè)拿地周期、獲地成本
10、產(chǎn)業(yè)拿地協(xié)議簽訂關(guān)鍵要點、注意事項
11、如何返還產(chǎn)業(yè)拿地地價溢價部分
12、產(chǎn)業(yè)拿地優(yōu)惠政策爭取與談判
13、行內(nèi)標桿：A集團文旅康養(yǎng)項目產(chǎn)業(yè)拿地全流程及要點解析
14、行內(nèi)標桿：A集團大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點解析
15、行內(nèi)標桿：A集團冰雪產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點解析
16、行內(nèi)標桿：A集團工業(yè)制造產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點解析

四、“三大工程”全流程、開發(fā)、建設(shè)、銷售、資金、招商與運營（案例剖析）
1、XX城中村改造合作模式、投融資模式、盈利方式、、資金來源、風險控制案例剖析
2、XX城中村改造項目土地一二級開發(fā)聯(lián)動、三級招商運營全流程解析
3、XX保障性住房項目投資模式、開發(fā)模式、盈利模式解析
4、XX保障性住房項目與集體土地入市開發(fā)、建設(shè)、運營
5、XX”平急兩用“工程設(shè)計理念、投融資、盈利模式分析
6、XX”平急兩用“工程與產(chǎn)業(yè)結(jié)合招商運營模式分析

五、政府項目投融資實務(wù)要點分析及案例分享
1、5號文后政府如何合規(guī)安排資金用于項目，如何規(guī)劃三年期以上的資金安排
2、發(fā)改招標與財政采購的區(qū)別及如何匹配安排項目
3、政府如何合規(guī)把錢支付平臺及社會資本？
4、政府采購具有融資的機會，如何融資？
5、財政補貼的額度及可否作為融資的還款來源？
6、如何以來自政府的補貼收入合規(guī)增強城投的還款能力？
7、無經(jīng)營收入的基建項目如何策劃包裝
8、如何識別包裝企業(yè)投資項目？
9、如何定義墊資及墊資與投資的區(qū)別,施工企業(yè)為平臺公司墊資合規(guī)嗎？該如何操作
10、如何策劃自求平衡、資源補償項目市場化融資及案例分享
11、如何有效利用公共資源謀劃策劃項目的要點與案例（包括土地資源、土地指標資源、砂石土等礦產(chǎn)資源、碳權(quán)資源、林權(quán)資源、水權(quán)資源等）
12、鄉(xiāng)村振興項目如何包裝，投融資模式如何策劃？
13、2024專項債項目申報要點及案例分享

六、企業(yè)市場化投資基建項目的模式與實務(wù)案例
1、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？及合規(guī)性分析；
2、純公益性項目打包用“投資人+EPC”是否為隱性債務(wù)？
3、“投資人+EPC”模式下收益合規(guī)來源、比例分析及案例解析
4、“投資人+EPC”模式下市場化融資要點和項目資本金籌集模式
5、“投資人+EPC模式”政府補貼怎么補才合規(guī)？
6、35號文后央企、國企與地方平臺合作采用“投資合作+EPC模式”操作項目的合規(guī)模式分析（投建分離、股權(quán)型、延付型、債權(quán)型）

七、土地儲備與開發(fā)項目投融資實務(wù)要點分析
1、土地儲備業(yè)務(wù)的流程及合規(guī)性要求
2、平臺公司與社會資本方如何合規(guī)介入土地開發(fā)業(yè)務(wù)？
3、土地出讓金如何合規(guī)用于片區(qū)開發(fā)項目，如何不構(gòu)成隱債？
4、土地儲備項目政府采購工程和服務(wù)能否融資？政府購買服務(wù)、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？
5、土地儲備項目與片區(qū)綜合開發(fā)項目的聯(lián)系與區(qū)別
6、什么是生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，如何合規(guī)操作？
7、如何分析片區(qū)項目的可融資性？
8、哪些情況可以打通土地一二級開發(fā)？如何實現(xiàn)土地開發(fā)一二級收入聯(lián)動
9、從便于融資的角度應(yīng)該如何規(guī)劃片區(qū)項目或相應(yīng)的個子項目
10、如何進行片區(qū)項目資金平衡分析？
11、如何確定片區(qū)開發(fā)投融資模式，片區(qū)綜合開發(fā)如何開展市場化融資？如何設(shè)置分期分片開發(fā)和峰值支付
12、如何規(guī)避“以國企購地方式虛增土地出讓收入”？
13、什么是土地增減掛鉤業(yè)務(wù)，土地增減掛鉤指標交易和耕地占補平衡指標如何融資，全域土地綜合整治的融資模式
14、土地集中流轉(zhuǎn)項目如何融資？
15、什么是產(chǎn)城融合用地？有哪些支持政策？

八、土地開發(fā)投融資模式解析及案例分享
1、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式：操作要點與案例分享
2、做地模式：操作要點及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析
3、專項債模式：兩種模式介紹及相關(guān)案例分享
4、土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享
5、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據(jù)、操作要點及如何市場化融資
6、反向委托（或反向購買）模式：如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動融資及案例分享
7、包裝借款模式：35號文后一級開發(fā)與一二級聯(lián)動兩種借款模式的應(yīng)用要點，合規(guī)解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

九、片區(qū)綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)化合作模式案例分享
1、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式
2、片區(qū)綜合開發(fā)項目 “投資合作+EPC”模式
3、專項債+市場化融資模式和認購基金+施工總承包模式
4、股權(quán)回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？
5、平臺摘地+融資合作建設(shè)運營模式

十、綜合開發(fā)項目政策聯(lián)動自平衡模式
1、城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式、WOD模式
2、礦山生態(tài)修復自平衡模式和砂石資源自平衡模式
3、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融資
十一、EOD項目運作實務(wù)
（一）生態(tài)環(huán)境導向的開發(fā)(EOD)項目實施導則(試行)實施后EOD項目操作要點解析
1、EOD核心理念：融合+一體+反哺及E與D關(guān)聯(lián)的合規(guī)性分析
2、EOD項目主要收益來源及收益邏輯—水、砂石、林、產(chǎn)、地、財，如何合規(guī)納入項目收入
3、EOD項目的回報模式及回報來源組合，片區(qū)開發(fā)項目排除后如何進行產(chǎn)業(yè)投資。
4、新規(guī)后EOD項目如何選擇生態(tài)項目與產(chǎn)業(yè)項目及占比分析
5、EOD項目預(yù)期收益、支出及資金平衡方案策劃要點
6、新規(guī)要求“不以土地出讓收入、稅收等助作為項目收益”該如何理解？如何操作？
（二）EOD項目融資要點及案例分享
1、EOD項目融資模式及項目資本金的籌措方式
2、EOD項目如何實現(xiàn)資源的統(tǒng)籌與現(xiàn)金流的保障
3、EOD如何實現(xiàn)一二三級聯(lián)動自求平衡融資

【授課老師】
于老師：土地開發(fā)利用專家；清華、北大總裁班特聘講師；任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地板塊負責人、國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團等。
欣老師：任職于工程央企（上市公司）的市場開發(fā)系統(tǒng)，高級經(jīng)濟師、證券分析師，十多年來在市場一線負責各類項目的全流程開發(fā)，具有豐富的民建、市政、工業(yè)類項目的實戰(zhàn)開發(fā)經(jīng)驗。十余年間參與了大量的BOT、片區(qū)開發(fā)、F+EPC、城市更新等模式的市政、民建、工業(yè)類項目的開發(fā)工作。主導開發(fā)的項目總落地金額近千億元。
王老師：高級工程師、注冊設(shè)備工程師，十多年基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)項目投融資咨詢經(jīng)歷，主導了生態(tài)環(huán)保項目、鄉(xiāng)村振興項目、PPP項目、市政基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資落地咨詢上百個，具有扎實的投融資理論基礎(chǔ)和豐富實操經(jīng)驗。

三大工程投資建設(shè)公開課