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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

課程大綱：
第一天 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式選擇及稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
第一章 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的定位分析
1、共同投資
2、共享利潤(rùn)
3、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)
收益：學(xué)習(xí)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的定位

第二章 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形態(tài)的比較
1、項(xiàng)目公司式：緊密合作，內(nèi)部協(xié)作涉及股東會(huì)、董事會(huì)和管理層
2、合伙式：訂立合伙合同，相對(duì)容易分清相互關(guān)系，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在某合伙一方名下，他方的權(quán)利保障不足
3、合同式：權(quán)利義務(wù)清楚，非項(xiàng)目持有方權(quán)益保障不足，可能享受不到資產(chǎn)增值收益
（1）聯(lián)合投標(biāo)土地；聯(lián)合投標(biāo)中的法律問(wèn)題，中標(biāo)后項(xiàng)目公司的土地增值稅抵扣問(wèn)題
（2）一方拿得土地后，再增加合作方
（3）一方做一級(jí)整理，一方獲得土地
收益：學(xué)習(xí)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的3種形態(tài)，掌握3種合作形態(tài)的中優(yōu)劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

第三章 項(xiàng)目公司管理層面中的問(wèn)題分析
1、合作協(xié)議與公司章程的效力哪個(gè)優(yōu)先，出現(xiàn)糾紛后以哪個(gè)為準(zhǔn)？
2、如果協(xié)調(diào)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議與公司章程之間的關(guān)系？先后簽訂幾個(gè)協(xié)議和章程，如何保障內(nèi)容的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)？
3、項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？股東會(huì)、董事會(huì)的表決權(quán)和表決機(jī)制如何約定？
4、同股不同權(quán)，同股不同利的不同設(shè)計(jì)方法
5、在公司股權(quán)中的對(duì)賭協(xié)議的效力？如何設(shè)計(jì)對(duì)賭協(xié)議才是有效的？
6、保底協(xié)議與合作開(kāi)發(fā)的關(guān)聯(lián)與區(qū)別。如何設(shè)計(jì)有效的利潤(rùn)保障機(jī)制？合作協(xié)議解除后的清理?xiàng)l款與保底協(xié)議
7、公司前期、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、造價(jià)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)人員的選擇權(quán)分配
8、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中的印章管理
收益：學(xué)習(xí)項(xiàng)目公司在合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的13個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

第四章 項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題分析
1、公司開(kāi)發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰(shuí)負(fù)責(zé)操盤(pán)及如何界定各方的權(quán)利義務(wù)？
2、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、造價(jià)、財(cái)務(wù)等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式
3、項(xiàng)目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務(wù)的約定及未履行時(shí)的補(bǔ)救約定
4、開(kāi)發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時(shí)雙方利益如何調(diào)整？
5、開(kāi)發(fā)中因一方違約行為，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問(wèn)題等造成的損失、費(fèi)用增加如何承擔(dān)
6、如何防止和解決開(kāi)發(fā)中的債務(wù)問(wèn)題
收益：學(xué)習(xí)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的6大法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

第五章 項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中的稅務(wù)問(wèn)題分析
1、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳的稅及避稅的方式
2、哪種方式以土地出資可以避免增值稅？
3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)換為增加入股的避稅方式及操作要點(diǎn)
收益：掌握項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的主要稅務(wù)問(wèn)題及避稅方式與操作要點(diǎn)

第六章 項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的多種變型
1、代建加代銷(xiāo)售的合作模式，操作優(yōu)勢(shì)、適用條件及要點(diǎn)
2、合伙開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目部式的管理要點(diǎn)和糾紛案例
3、合同型開(kāi)發(fā)被法院認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)、借款、租賃等的情形和處理方式
4、合作加入方對(duì)原項(xiàng)目方式的盡職調(diào)查和談判
收益：了解合作開(kāi)發(fā)種其他的變種類(lèi)型及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)與處理方案

第二天 房地產(chǎn)投資并購(gòu)中的稅務(wù)籌劃及法律實(shí)務(wù)
第一章 房地產(chǎn)土地獲得的方式及發(fā)生的糾紛
1、取地方式：劃撥、出讓、收購(gòu)、變性
2、土地取得中發(fā)生的與政府的糾紛：逾期交地、規(guī)劃變更，土地性質(zhì)與規(guī)劃不一致，配建無(wú)障礙用房，規(guī)劃調(diào)整等
3、劃撥工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)商業(yè)用地
4、集體土地（包括不限于建設(shè)用地）能否用于“開(kāi)發(fā)”
案例：集體土地開(kāi)發(fā)模式交易結(jié)構(gòu)圖
5、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式
6、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的成本和收益分配方式
7、軍用土地出讓流程
收益：掌握房地產(chǎn)土地獲取的主要方式及存在主要糾紛

第二章 收購(gòu)中的盡職調(diào)查要點(diǎn)
1、公司股權(quán)：是否真實(shí)出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實(shí)，股權(quán)安排，反收購(gòu)措施
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段：不同階段關(guān)注點(diǎn)不同，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)不同
3、土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性
4、項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)問(wèn)題：股東之間約定項(xiàng)目公司債務(wù)承擔(dān)的有效性
5、重大合同：施工、采購(gòu)、借款、銷(xiāo)售等
收益：掌握并購(gòu)過(guò)程中盡職調(diào)查的核心要點(diǎn)

第三章 收購(gòu)的交易方案
1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)
2、收購(gòu)部分股權(quán)、收購(gòu)部分項(xiàng)目
3、收購(gòu)?fù)恋胤凳鄯慨a(chǎn)的交易與稅務(wù)問(wèn)題
4、境外收購(gòu)涉及的外匯和稅務(wù)698號(hào)文
5、房地產(chǎn)收購(gòu)合同要點(diǎn)：項(xiàng)目描述+價(jià)格及支付方式+交割+共管賬戶(hù)+潛在債務(wù)約定和處理
6、以總包加包銷(xiāo)方式的變更收購(gòu)方案
收益：掌握收購(gòu)中主要的交易方案及要點(diǎn)

第四章 收購(gòu)中的稅務(wù)籌劃：“交易模式?jīng)Q定稅務(wù)負(fù)擔(dān)”
1、資產(chǎn)收購(gòu)轉(zhuǎn)股權(quán)收購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及法律評(píng)析
2、利用企業(yè)間利潤(rùn)分配方式避稅
3、同一主體之間劃撥方式避稅
4、償還被并購(gòu)方債務(wù)方式避稅
5、利用分立后轉(zhuǎn)讓的方式避稅
6、出資后轉(zhuǎn)讓方式避稅
7、土地出讓回購(gòu)變部分轉(zhuǎn)讓方式避稅
收益：學(xué)習(xí)收購(gòu)中的稅務(wù)籌劃方法，學(xué)會(huì)合理避稅

第五章 收購(gòu)國(guó)有房地產(chǎn)或資產(chǎn)
1、收購(gòu)的程序和國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的要求：清產(chǎn)核資、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)轉(zhuǎn)讓
2、利用代建方式
3、國(guó)有股東的決策和股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及通知方式問(wèn)題
4、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營(yíng)”模式及與房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)”模式的區(qū)別
 土地成本的避免和小鎮(zhèn)中原物權(quán)的承受方式
收益：掌握收購(gòu)國(guó)有資產(chǎn)的主要要求和關(guān)鍵點(diǎn)

第六章 并購(gòu)中的融資問(wèn)題
1、信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點(diǎn)：價(jià)格、退出
2、股權(quán)融資、表決權(quán)的分配，及對(duì)賭協(xié)議
3、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS
案例：中信啟航、中信蘇寧的交易結(jié)構(gòu)和核心要點(diǎn)
案例：前海鵬華萬(wàn)科的特點(diǎn)及障礙
收益：掌握并購(gòu)中各種融資方案的異同、特點(diǎn)及障礙

第七章 跨境收購(gòu)的要點(diǎn)
1、跨境收購(gòu)返程投資的限制及規(guī)避
2、境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及稅務(wù)698號(hào)文案例：附交易模式圖
3、境外收購(gòu)?fù)鈪R的出境及利潤(rùn)的分配問(wèn)題
收益：掌握境外收購(gòu)的核心要點(diǎn)

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