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房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位設(shè)計(jì)培訓(xùn)

課程大綱：
第一部分：項(xiàng)目策劃階段價(jià)值分析
一、剖析市場(chǎng)
1、房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)、政策及影響市場(chǎng)的八大因素
2、當(dāng)前房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)及政策
3、當(dāng)?shù)刈罱姆康禺a(chǎn)政策的細(xì)節(jié)及影響
4、當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)、地價(jià)水平
5、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度
6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
7、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況與特點(diǎn)
8、當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨蠹跋埠?br /> 9、當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)或者辦公的需求程度
10、通過案例解讀房地產(chǎn)政策的細(xì)節(jié)及影響以及現(xiàn)狀條件下項(xiàng)目的思考

二、剖析地塊
1、通過案例分析影響地塊的6個(gè)因素
2、項(xiàng)目地塊所處的地段特點(diǎn)及規(guī)劃前景
3、項(xiàng)目樓盤的規(guī)模及規(guī)劃指標(biāo)
4、項(xiàng)目外部環(huán)境
5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境
6、項(xiàng)目地形地勢(shì)地貌處理
7、公司拿地的價(jià)格與對(duì)手比較

三、剖析公司
1、公司品牌能力與技術(shù)管理水平
2、公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能力及管理特點(diǎn)
3、公司在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度
4、公司要求回籠資金的速度
5、公司對(duì)此項(xiàng)目的定位
6、公司決策的邏輯

四、剖析規(guī)劃
1、常規(guī)規(guī)劃指標(biāo)
2、特殊規(guī)劃指標(biāo)
3、不成文的規(guī)定

第二部分 項(xiàng)目的定位階段客戶敏感點(diǎn)梳理
一、市場(chǎng)及客戶定位：重新定義在復(fù)雜多變的政策調(diào)控下真正的市場(chǎng)和商機(jī)在哪里
二、產(chǎn)品定位：依據(jù)市場(chǎng)的精細(xì)全面創(chuàng)新的客戶敏感度高的產(chǎn)品
三、成本定位：沒有成本構(gòu)成和深入投入產(chǎn)出比分析的產(chǎn)品不是真正的產(chǎn)品
四、財(cái)務(wù)定位：房地產(chǎn)金融屬性的深度解析
五、項(xiàng)目定位：
以財(cái)務(wù)投資為導(dǎo)向加上科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶I(yè)操作引導(dǎo)出來的系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)

“四位歸一”項(xiàng)目定位包含市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本、財(cái)務(wù)系統(tǒng)全局的深度完整的定位

第三部分  產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段敏感點(diǎn)梳理與價(jià)值挖掘及案例分析
一、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)操作
1、貨值*化
商業(yè)、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應(yīng)業(yè)態(tài)價(jià)值判斷
住宅內(nèi)部獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房、高層等產(chǎn)品的特性及價(jià)值判斷
案例：成都大型復(fù)合業(yè)態(tài)項(xiàng)目、青島濱海超級(jí)大盤、重慶*廣場(chǎng)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)四個(gè)最原則
最多的銷售面積
*的戶型
最高的樓層
布置在*的位置
案例：武漢千畝大盤、南昌多形態(tài)住宅項(xiàng)目、成都某別墅項(xiàng)目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價(jià)值判斷
案例：成都市中心某高容積率項(xiàng)目
4、土地使用效率*化
案例：重慶新區(qū)整體規(guī)劃方案
5、各種容積率情況下的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合匯總及分析
6、規(guī)劃理念與技術(shù)結(jié)合的六大關(guān)鍵專業(yè)控制點(diǎn)
7、兩點(diǎn)一線的規(guī)劃
8、空間關(guān)系和規(guī)劃次序與尺度
9、人、車、貨等功能規(guī)劃及配套設(shè)施
10、深度解析總圖設(shè)計(jì)
11、關(guān)于住宅小區(qū)規(guī)劃的六大專題觀點(diǎn)
案例：廣州天安花園、廣州匯景新城、無錫梅村項(xiàng)目
深圳中心區(qū)豪宅項(xiàng)目、惠州某住宅項(xiàng)目、上海豪宅項(xiàng)目

二、戶型及功能設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、用數(shù)據(jù)說話；設(shè)計(jì)成果信息統(tǒng)計(jì)表
案例：錦城湖岸戶型
2、以銷售為導(dǎo)向的資源分布原則
客戶敏感點(diǎn)的研究
3、規(guī)劃必須與戶型結(jié)合設(shè)計(jì)
客廳和餐廳平面及功能設(shè)計(jì)建議
外墻平面及功能設(shè)計(jì)建議
餐廳與廚房平面及功能設(shè)計(jì)建議
空間平面及功能設(shè)計(jì)建議
戶型設(shè)計(jì)需結(jié)構(gòu)機(jī)電等其他專業(yè)充分配合
戶型設(shè)計(jì)階段空調(diào)機(jī)位平面及功能設(shè)計(jì)
廚房衛(wèi)生間的尺度功能與配置
案例：成都錦城湖岸戶型案例
案例：龍湖原著125平、東方經(jīng)典、煙臺(tái)萬科城
中海小三房戶型、萬科城戶型、綠城125平米三房

三、立面設(shè)計(jì)操作手法及案例分析
1、立面設(shè)計(jì)原則
標(biāo)志性高品質(zhì)的立面對(duì)樓盤的宣傳及公司品牌效應(yīng)非常有利
經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對(duì)樓盤的保值及增值作用較大。
漂亮美觀的建筑立面對(duì)城市空間及景觀有貢獻(xiàn)
反對(duì)為了立面而嚴(yán)重影響功能及實(shí)用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風(fēng)、防水、視線
2、立面需重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)
控制窗墻比
結(jié)合體形系數(shù)
細(xì)化外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
慎用GRC構(gòu)件
注意材料價(jià)差
建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)審批風(fēng)險(xiǎn)及成本超支
立面設(shè)計(jì)需與體型系數(shù)及外墻面積的大小結(jié)合
3、立面設(shè)計(jì)的七種風(fēng)格及案例分析
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新中式
案例：萬科第五園、藍(lán)城小鎮(zhèn)、泰禾院子、無錫花溪樾、青島中洲
中洲無錫花溪樾、半島城邦售樓處方案、中洲青島半島城邦
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——新亞洲風(fēng)格
案例：中洲嘉興花溪地花園整體立面方案、成都三岔湖
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——A-DECO風(fēng)格
案例：惠州華基江山、成都*城邦
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——簡(jiǎn)歐風(fēng)格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御、中洲*公園售樓處實(shí)景圖
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——現(xiàn)代風(fēng)格
案例：無錫崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程、深圳某公寓項(xiàng)目
上海瓏悅公寓項(xiàng)目、惠州央筑公寓項(xiàng)目、重慶公寓項(xiàng)目
惠州天御C項(xiàng)目惠州惠南公寓項(xiàng)目、惠州別墅項(xiàng)目
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——學(xué)院風(fēng)
案例：惠州南麓院
立面風(fēng)格及設(shè)計(jì)——地中海風(fēng)格
4、立面精細(xì)化設(shè)計(jì)（以成都中洲里程項(xiàng)目為例）
說明、立面效果、裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裙樓標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)、屋頂標(biāo)準(zhǔn)

四、室內(nèi)設(shè)計(jì)操作及案例分析
1、客戶接待流程
2、售樓處平面功能布局
案例：標(biāo)準(zhǔn)售樓處平面功能布置參考——成都里程
3、三功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化要求

五、景觀設(shè)計(jì)操作及案例分析
1、展示區(qū)景觀設(shè)計(jì)
展示區(qū)景觀體驗(yàn)流程
展示區(qū)景觀功能布置
展示區(qū)景觀功能布置標(biāo)準(zhǔn)化
2、大區(qū)景觀功能布局
大區(qū)空間功能布局
景觀商業(yè)街
景觀主入口
景觀泳池
兒童老人活動(dòng)區(qū)
單元入戶指引
景觀架空局
3、硬質(zhì)結(jié)構(gòu)做法及大喬
硬質(zhì)鋪裝結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)做法
各區(qū)常用大喬
4、大區(qū)景觀23個(gè)觀點(diǎn)與技巧
5、施工細(xì)節(jié)管控
施工細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化——硬質(zhì)施工細(xì)節(jié)及注意要點(diǎn)
施工細(xì)節(jié)管控標(biāo)準(zhǔn)——硬質(zhì)景觀的8個(gè)細(xì)部處理
案例：龍湖景觀特點(diǎn)分析及案例
贏在景觀的設(shè)計(jì)案例分析
景觀類客戶敏感點(diǎn)分析

六、兩點(diǎn)一線設(shè)計(jì)5個(gè)設(shè)計(jì)思路與技巧
1、位置的重要性
2、流線的順暢性
3、建筑展示性
4、景觀風(fēng)格化
5、樣板房精致化
案例：中洲惠州*公園、、成都中洲錦城湖岸、佛山中洲府
深圳半島城邦、無錫崇安府、中洲成都*城邦、中洲深圳筍崗

七、結(jié)構(gòu)、機(jī)電及其它專業(yè)深化設(shè)計(jì)
1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2、給排水設(shè)計(jì)
給排水設(shè)備用房的設(shè)計(jì)4個(gè)基本原則
給排水5個(gè)分項(xiàng)設(shè)計(jì)
3、電氣設(shè)計(jì)
住宅標(biāo)準(zhǔn)層的電氣井道，電井配置的優(yōu)先選擇方案
電氣井道的設(shè)置5個(gè)要求
戶內(nèi)照明和公共區(qū)域照明設(shè)計(jì)
4、暖通設(shè)計(jì)
空調(diào)形式的選擇
通風(fēng)排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)
燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)計(jì)
5、機(jī)電管線的綜合布置設(shè)計(jì)

第四部分 二十余個(gè)講師操盤項(xiàng)目深度解析
一、項(xiàng)目開發(fā)全過程的全面與系統(tǒng)分析
二、項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)鍵點(diǎn)深度剖析
三、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的專業(yè)精準(zhǔn)解析
四、項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)與隱患剖析

第五部分 現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)學(xué)員企業(yè)案例分析及現(xiàn)場(chǎng)討論答疑

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位設(shè)計(jì)培訓(xùn)