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房地產(chǎn)稅收籌劃培訓(xùn)課程

【課程背景】
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)再次陷入低迷，與此同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例、地方限購(gòu)松梆、樓市新政頻出、新國(guó)九條落地、房貸政策不斷寬松、國(guó)土部禁止以土地?fù)Q項(xiàng)目、多地放寬公積金提取條件、以房養(yǎng)老試點(diǎn)推行等等房地產(chǎn)政策相繼出臺(tái)。特別是地方融資平臺(tái)正當(dāng)陷入瓶頸狀態(tài)之時(shí)，PPP運(yùn)作模式應(yīng)運(yùn)而生并得到政府大力支持。房地產(chǎn)管理者越來(lái)越多的意識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有極強(qiáng)的依賴(lài)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融的關(guān)系實(shí)際上是水乳交融，不可分離。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)家不僅要提高其科學(xué)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的能力，更要掌握房地產(chǎn)金融工具，努力尋求新的融資渠道,消除資金"瓶頸",把握住時(shí)代脈搏才是當(dāng)務(wù)之急。
自2012年“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案實(shí)施以來(lái)，目前交通運(yùn)輸業(yè)、郵政、電信和7項(xiàng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍。2015年3月5日十二屆全國(guó)人大會(huì)三次會(huì)議開(kāi)幕，*總理*在政府工作報(bào)告中表示，2015年，力爭(zhēng)全面完成“營(yíng)改增”。財(cái)政部對(duì)此加速了營(yíng)改增的進(jìn)程，原計(jì)劃2016年完成的“營(yíng)改增”工作將提前一年全面展開(kāi)。對(duì)此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增也提到日程。     
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何做好“營(yíng)改增”政策的前期準(zhǔn)備工作，如何處理在政策過(guò)渡期的一些特殊問(wèn)題，如何加強(qiáng)內(nèi)部管理，如何領(lǐng)購(gòu)增值稅專(zhuān)用發(fā)票、開(kāi)具、認(rèn)證、抵扣增值稅專(zhuān)用發(fā)票、會(huì)計(jì)核算及納稅申請(qǐng)等都必須提前進(jìn)行學(xué)習(xí)。對(duì)于保單合同的簽訂及相關(guān)條款都要進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整，同時(shí)培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員如何索取并及時(shí)認(rèn)證抵扣也是稅務(wù)管理人員必須做了一項(xiàng)內(nèi)容。特別是保險(xiǎn)企業(yè)內(nèi)部控制、發(fā)票索取、及企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整都是營(yíng)改增過(guò)程中保險(xiǎn)企業(yè)必須關(guān)注并解決的問(wèn)題，土地出讓金是房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出，但票據(jù)索取將成為營(yíng)改增的關(guān)鍵點(diǎn)，如何處理都將引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變數(shù)。

【課程目標(biāo)】
本項(xiàng)目的目標(biāo)是：房地產(chǎn)融資為主線(xiàn)，以“營(yíng)改增”為契機(jī)，利用增值稅的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，兼顧產(chǎn)業(yè)政策及國(guó)家相關(guān)財(cái)稅支持政策，開(kāi)展結(jié)構(gòu)化調(diào)整和轉(zhuǎn)型，制定房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整方向。與此同時(shí)，培養(yǎng)企業(yè)相關(guān)人員稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制為主線(xiàn)，兼顧會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的*變化，結(jié)合企業(yè)采購(gòu)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)及內(nèi)部業(yè)務(wù)部門(mén)之間的業(yè)務(wù)銜接，提高企業(yè)稅務(wù)管理者的戰(zhàn)略思維與微觀稅務(wù)管理技能和技巧，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)價(jià)值增值的目標(biāo)。

【課程收益】
1. 了解“營(yíng)改增”的機(jī)理。
2.了解增值稅專(zhuān)用發(fā)票管理及機(jī)關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及刑責(zé)。
3.了解應(yīng)對(duì)營(yíng)改增企業(yè)應(yīng)對(duì)措施，包括但不限于企業(yè)采購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)之間涉稅風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及應(yīng)對(duì)。
4.掌握政策調(diào)整的精髓，準(zhǔn)確把握相關(guān)政策并用足政策，為企業(yè)決策仍至價(jià)值增值提供決策支持。
5.了解營(yíng)改增政策存在的問(wèn)題，準(zhǔn)確把握并運(yùn)用相關(guān)政策要點(diǎn)。
6．了解營(yíng)改增的政策特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行戰(zhàn)略布局及調(diào)整，同時(shí)在調(diào)整過(guò)程中怎樣運(yùn)用財(cái)稅【2009】59號(hào)公告相關(guān)政策，哪些方案在企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整過(guò)程中更加有利，稅負(fù)更低。
7.企業(yè)相關(guān)的合同條款應(yīng)該做出怎樣的調(diào)整，業(yè)務(wù)人員需要知道哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)、
8.分享內(nèi)控制度及會(huì)計(jì)核算對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)用。

【課程大綱】
模塊一：“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)化減稅及企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整
一、“營(yíng)改增”政策解讀及法理分析
1.一般性規(guī)定及原理
2.政策漏洞、立法依據(jù)及準(zhǔn)確利用
3．企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施
（1）刑法責(zé)任（2）經(jīng)濟(jì)責(zé)任（3）總經(jīng)理與財(cái)務(wù)總監(jiān)責(zé)任劃分（4）規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)策略
二、“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅的政策要點(diǎn)
1.“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅實(shí)然結(jié)果
2.“營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性減稅的政策環(huán)境
（各個(gè)稅種減稅方案及涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析）
三、“營(yíng)改增”背景下的公司戰(zhàn)略調(diào)整與稅負(fù)比較
1.互聯(lián)網(wǎng)+的業(yè)務(wù)模式調(diào)整
案例1：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
案例2：互聯(lián)網(wǎng)+物流公司
案例3：互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)商業(yè)模式
案例4：互聯(lián)網(wǎng)+財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心
2.萬(wàn)眾創(chuàng)新戰(zhàn)略布局及用足“營(yíng)改增”政策方案分享
案例1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
案例2：商業(yè)模式創(chuàng)新與“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
3.上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整路徑及稅收政策運(yùn)用
4.非上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整布局及稅收政策運(yùn)用
【案例分析】戰(zhàn)略調(diào)整過(guò)程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負(fù)比較研究
四、“營(yíng)改增”戰(zhàn)略布局中的兼并重組實(shí)務(wù)及稅負(fù)分析
1.分立案例操作方案及稅負(fù)分析
2.資產(chǎn)或股權(quán)投資方案及稅負(fù)分析
3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案及稅負(fù)分析
4.針對(duì)不同企業(yè)“營(yíng)改增”背景下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整戰(zhàn)略選擇
5.架構(gòu)搭建及退出機(jī)制安排

模塊二：“營(yíng)改增”增值稅專(zhuān)用發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)（兩個(gè)0.5天）
一、銷(xiāo)售發(fā)票管理的具體操作
1.發(fā)票管理總體原則與要求
2．國(guó)家政策要求
3.1 增值稅專(zhuān)用發(fā)票內(nèi)部管理總體介紹
3.2增值稅專(zhuān)用發(fā)票申領(lǐng)
3.2.1 增值稅專(zhuān)用發(fā)票申領(lǐng)－首次申領(lǐng)
3.2.2增值稅專(zhuān)用發(fā)票申領(lǐng)－日常申領(lǐng)
3.3增值稅專(zhuān)用發(fā)票分配
3.4 增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具
3.4.1 開(kāi)票基礎(chǔ)信息設(shè)置－業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)具專(zhuān)票信息審核
3.4.1開(kāi)票基礎(chǔ)信息設(shè)置－新增產(chǎn)品及特殊集團(tuán)業(yè)務(wù)審核
3.4.2 增值稅專(zhuān)用發(fā)票開(kāi)具－非系統(tǒng)側(cè)收入開(kāi)具
3.4.3 增值稅專(zhuān)用發(fā)票－紅字發(fā)票開(kāi)具
3.4.3 增值稅專(zhuān)用發(fā)票－開(kāi)具紅字發(fā)票
3.5 增值稅專(zhuān)用發(fā)票傳遞－抄報(bào)稅
3.6 增值稅專(zhuān)用發(fā)票傳遞
3.6.1 增值稅專(zhuān)用發(fā)票傳遞
3.7 增值稅專(zhuān)用發(fā)票遺失
3.7.1 增值稅專(zhuān)用發(fā)票遺失－已開(kāi)具發(fā)票
3.7.3 增值稅專(zhuān)用發(fā)票遺失－空白發(fā)票
3.7.3 增值稅專(zhuān)用發(fā)票遺失
3.8 增值稅專(zhuān)用發(fā)票作廢
3.9 增值稅專(zhuān)用發(fā)票驗(yàn)舊
3.10 增值稅專(zhuān)用發(fā)票繳銷(xiāo)
3.11 增值稅專(zhuān)用發(fā)票保管
3.12 發(fā)票統(tǒng)計(jì)分析
3.13 通用機(jī)打發(fā)票管理
二、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票管理及采購(gòu)內(nèi)控機(jī)制
1.預(yù)算管理
1.1 預(yù)算階段的業(yè)務(wù)規(guī)范（資本與運(yùn)營(yíng)支出，含稅不含稅因素分析）
1.2預(yù)算立項(xiàng)階段的需求規(guī)范（1）（ 立項(xiàng)管理：區(qū)別項(xiàng)目是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)和不可以不抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目）
1.3預(yù)算立項(xiàng)階段的需求規(guī)范（2） （日常運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)：按照是否可抵扣對(duì)運(yùn)營(yíng)支出重新梳理，明確其適用稅率，在進(jìn)行日常預(yù)算管控時(shí)充分考慮可抵扣業(yè)務(wù)對(duì)預(yù)算支出的影響，以不含稅價(jià)作為預(yù)算執(zhí)行及凍結(jié)基礎(chǔ)。）
1.4預(yù)算管理的系統(tǒng)需求（預(yù)算系統(tǒng)功能變更：預(yù)算維度-業(yè)務(wù)活動(dòng)增加了“是否抵扣，稅率，是否視同銷(xiāo)售”這3個(gè)字段）
2.供應(yīng)商管理
2.1供應(yīng)商管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
2.2 采購(gòu)需求的業(yè)務(wù)規(guī)范
2.3 如何判斷采購(gòu)類(lèi)別是否可抵扣
2.4一般納稅人與小規(guī)模納稅標(biāo)準(zhǔn)劃分
3.采購(gòu)實(shí)施
3.1采購(gòu)實(shí)施的業(yè)務(wù)規(guī)范
3.2評(píng)審調(diào)整系數(shù)的原理
4.合同管理合同管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
4.1采購(gòu)亊項(xiàng)（物料或服務(wù)）
4.2項(xiàng)目或業(yè)務(wù)活動(dòng)
4. 3 供應(yīng)商納稅資質(zhì)
4. 4合同談判結(jié)果（可取得與增值稅專(zhuān)用發(fā)票與否）
5.采購(gòu)執(zhí)行
5.1采購(gòu)業(yè)務(wù)訂單規(guī)范
5.2實(shí)物管理階段的業(yè)務(wù)規(guī)范
5.3庫(kù)存管理的業(yè)務(wù)規(guī)范
5.4《固定資產(chǎn)投資分類(lèi)》《成本費(fèi)用可抵扣提示手冊(cè)》
6.增值稅扣稅憑證管理業(yè)務(wù)流程
6.1增值稅進(jìn)項(xiàng)憑證報(bào)銷(xiāo)流程圖
6.2增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理關(guān)鍵點(diǎn)
6.3增值稅扣稅憑證內(nèi)部管理流程
6.3.1進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證管理簡(jiǎn)介
6.3.2特殊扣稅憑證抵扣流程介紹
6.3.3進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退換票流程（1）
6.3.4進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退、換票流程（2）
6.3.5進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證退、換票流程（3）
6.3.6丟失發(fā)票處理流程
6.3.7進(jìn)項(xiàng)扣稅憑證保管流程介紹
6.3.8進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證抵扣情況對(duì)比分析
6.4進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出流程
6.4.1進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出幾種情形（項(xiàng)目調(diào)撥、庫(kù)存物資、在建工程、固定資產(chǎn)）
6.4.2. 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)規(guī)范
6.4.3. 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出會(huì)計(jì)核算
三、增值稅專(zhuān)用發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控
1.增值稅專(zhuān)用發(fā)票與普通發(fā)票的犯罪規(guī)定及相應(yīng)的處罰
2.增值稅發(fā)票犯罪與普通發(fā)票犯罪的區(qū)別及應(yīng)對(duì)
3.增值稅專(zhuān)用發(fā)票涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制及管理
4.企業(yè)接受發(fā)票涉稅風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別及應(yīng)對(duì)（合同、傳遞、稅款承擔(dān)等責(zé)任劃分）
5.增值稅專(zhuān)用發(fā)票的獲得（發(fā)票種類(lèi)、發(fā)票內(nèi)容、納稅人主體等）

模塊三：“營(yíng)改增”后預(yù)算模式的轉(zhuǎn)變及土地增值稅的處理變化（
1.增值稅與營(yíng)業(yè)稅對(duì)工程標(biāo)的產(chǎn)值、成本的不同計(jì)量
2.營(yíng)改增對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)的影響，招投標(biāo)的策略
3.營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目成本概預(yù)算的影響分析
4.對(duì)供應(yīng)商的選擇
5.對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)設(shè)備資產(chǎn)的策略
6.對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果考核體系影響（收入，成本，利潤(rùn)，現(xiàn)金流和資產(chǎn)）
7.對(duì)企業(yè)管理的營(yíng)銷(xiāo)（投資經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目核算）的影響
8.這次營(yíng)改增后，土地增值稅怎樣處理？國(guó)外怎樣處理的？
9.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)一贈(zèng)一對(duì)土地增值稅有什么影響？
10.營(yíng)改增后，土地增值稅是增加了還是減少了，有什么樣的影響？
11.土地增值稅的稅收籌劃
12.房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

模塊四：前期準(zhǔn)備制度安排及應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)操作分享
一、前期納稅輔導(dǎo)手冊(cè)的編制
1采購(gòu)制度的建立及操作實(shí)務(wù)流程的規(guī)范
2采購(gòu)合同條款的重新梳理及相應(yīng)稅負(fù)的調(diào)整
3銷(xiāo)售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制制度的重整
4運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)制度的合理重建及涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析
二、中期的培訓(xùn)
1財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)
2業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)
3領(lǐng)導(dǎo)觀念的轉(zhuǎn)變培訓(xùn)
三、后期的具體政策把握及操作要點(diǎn)
1會(huì)計(jì)核算
2稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
3稅收籌劃安排

模塊五：房地產(chǎn)營(yíng)改增政策已經(jīng)確認(rèn)的方案與未確定方案的幾種備選方案介紹
1.甲方供材的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣處理？
2.新舊項(xiàng)目劃分怎樣處理？有幾個(gè)方案？
3.特殊業(yè)務(wù)問(wèn)題的處理，土地出讓金、人員費(fèi)用、融資費(fèi)用等的涉稅處理和進(jìn)項(xiàng)抵扣
4.納稅時(shí)間、納稅地點(diǎn)確定？
5.留抵稅額怎樣處理？
6.預(yù)繳辦法及合并納稅怎樣規(guī)定？

房地產(chǎn)稅收籌劃培訓(xùn)課程