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南京采購(gòu)合同培訓(xùn)大綱

【課程背景】
房地產(chǎn)行業(yè)受政府土地、規(guī)劃、住建、環(huán)保、消防和人防等多部門(mén)的管理和制約，需要和建筑業(yè)、建材業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)和制造業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)合作；房地產(chǎn)企業(yè)的合同種類(lèi)繁多，且每個(gè)合同都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)效益，與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。因此，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理及合同風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言尤為重要。由于不少房地產(chǎn)企業(yè)的合同風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，簽訂的很多合同未經(jīng)嚴(yán)格審查，使得很多條款暗藏“殺機(jī)”，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下隱患！本次培訓(xùn)，側(cè)重實(shí)際操作，以真實(shí)案例講授簽訂、履行地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)、施工和采購(gòu)合同、招投標(biāo)管理的技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范措施，使學(xué)員了解合同簽署、履行和爭(zhēng)議處理中的常見(jiàn)問(wèn)題和解決方法，增強(qiáng)合同事務(wù)的實(shí)際應(yīng)用能力，有效防范和化解合同糾紛，避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理基本知識(shí)
1、合同管理的基本原則
2、地產(chǎn)公司合同管理制度
3、地產(chǎn)公司合同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)
4、不同分類(lèi)下的合同目錄

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理常見(jiàn)問(wèn)題解析
1、合同應(yīng)該如何分判？
2、甲供？甲指乙供還是乙供？
3、建造合同版本簡(jiǎn)介
4、不同版本合同利弊分析及適用范圍
5、質(zhì)量管理篇
6、時(shí)效管理篇
7、造價(jià)管理篇
8、變更管理篇
9、不同合同版本與使用條件分析
10、變更風(fēng)險(xiǎn)控制
11、違約風(fēng)險(xiǎn)控制
12、合同爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)
13、集中采購(gòu)之風(fēng)險(xiǎn)管理
14、關(guān)聯(lián)合同之概念范疇
15、總包合同中如何處理關(guān)聯(lián)關(guān)系
16、案例分析

三、工程總承包合同（施工合同）管理的概述
1、甲方合同管理的意義與內(nèi)涵
2、乙方合同管理的意義與內(nèi)涵
3、從合同管理的觀點(diǎn)，了解施工合同示范文本的修訂框架

四、施工合同管理的履約階段
1、工期管理所涉及到的施工障礙、時(shí)間關(guān)聯(lián)費(fèi)用以及趕工等問(wèn)題
2、費(fèi)用管理涉及到的清單七價(jià)、合同價(jià)款與造價(jià)組成的問(wèn)題
3、工程變更、刪減損失、合理化建議、重復(fù)試驗(yàn)、替代品等問(wèn)題分析
4、缺項(xiàng)、數(shù)量差異、項(xiàng)目特徵不符、總價(jià)項(xiàng)目等問(wèn)題解析
5、措施費(fèi)、安全文明施工費(fèi)、暫估價(jià)、暫列金額、總包服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題解析

五、施工合同管理的結(jié)算階段
1、基本竣工原則與甩項(xiàng)協(xié)議簽訂的相關(guān)問(wèn)題解析
2、先行使用、部分驗(yàn)收、不驗(yàn)收或遲延驗(yàn)收、減價(jià)驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格、工程返工和質(zhì)保期等問(wèn)題解析
3、竣工的意義、種類(lèi)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題解析
4、工程接收、缺陷責(zé)任期與保修期等問(wèn)題分析
5、工程結(jié)算程序、遲延結(jié)算、不結(jié)算等問(wèn)題分析
6、解約與不可抗力之結(jié)算問(wèn)題解析

六、施工合同管理的準(zhǔn)備及投標(biāo)階段
1、確定合同模式，并分析三邊工程的合同管理模式
2、定位各方關(guān)系，分析責(zé)任法人、代建置、發(fā)包模式、掛靠關(guān)系等相關(guān)問(wèn)題
3、架構(gòu)合同框架，從進(jìn)度管理與造價(jià)管理的面向，確定合同框架
4、分析合同效力，從無(wú)效合同、四證效力、行為無(wú)效、條款無(wú)效等面向，分析合同效力
5、確定投標(biāo)基礎(chǔ)，理清招標(biāo)文件，分析承包商合理的努力，風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟脑u(píng)估

七、施工合同管理的開(kāi)工階段
1、開(kāi)工的種類(lèi)，計(jì)劃開(kāi)工日及實(shí)際開(kāi)工日的合同效果分析
2、開(kāi)工條件的意義、種類(lèi)、以及合同效果分析
3、業(yè)主通知開(kāi)工后無(wú)法施工的合同問(wèn)題分析
4、業(yè)主不開(kāi)工或是遲延開(kāi)工的合同問(wèn)題分析
5、取得出入現(xiàn)場(chǎng)的權(quán)利、提供施工現(xiàn)場(chǎng)、提供施工條件等問(wèn)題之分析

八、設(shè)計(jì)合同管理的方法與要領(lǐng)
1、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同管理目的；  
2、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同示范文本；
3、設(shè)計(jì)合同的違約責(zé)任；
4、設(shè)計(jì)合同的生效、變更與終止；
5、設(shè)計(jì)合同履行過(guò)程中雙方的責(zé)任；
6、勘察設(shè)計(jì)合同概述和示范文本
7、勘察設(shè)計(jì)合同的訂立與合同的履行管理；    

九、采購(gòu)必備合同知識(shí)
（一）合同的訂立
1、要約
2、承諾
3、特殊的合同訂立方式
4、采購(gòu)合同通常采取的訂立方式及特點(diǎn)
（二）合同的主要條款
1、合同的八大主要條款
2、合同條款的規(guī)則
3、合同條款的解釋
（三）合同的效力
1、合同的成立與生效
2、無(wú)效的合同，效力待定的合同可撤銷(xiāo)合同
3、附條件的合同和附期限的合同

十、采購(gòu)合同的運(yùn)行
（一）合同的履行
1、約定不明的履行
2、涉及第三人的合同的履行
（二）合同的擔(dān)保與保全
1、合同的擔(dān)保方式和種類(lèi)
2、代位權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)
3、三個(gè)抗辯權(quán)
（三）合同的變更與轉(zhuǎn)讓
1、合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓
2、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓
3、合同權(quán)利義務(wù)的概括承受

十一、采購(gòu)合同的終止
（一）合同的自然終止
（二）合同的解除
1、協(xié)商解除
2、單方解除

十二、合同法上的責(zé)任
（一）締約過(guò)失責(zé)任
1、締約過(guò)失責(zé)任的形成
2、采購(gòu)合同中容易出現(xiàn)的締約過(guò)失責(zé)任及規(guī)
（二）擔(dān)保責(zé)任
1、定金責(zé)任的種類(lèi)及罰則
2、其他擔(dān)保責(zé)任
（三）違約責(zé)任
1、違約行為種類(lèi)
2、違約責(zé)任主要方式
1）合同的繼續(xù)履行
2）違約金
3）賠償損失
4）其他違約責(zé)任
（四）合同責(zé)任的免除
1、不可抗力
2、情勢(shì)變更原則的適用與限制規(guī)避方法 

十三、采購(gòu)合同特殊問(wèn)題詳解與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
A. 采購(gòu)合同的特殊法律問(wèn)題及其應(yīng)對(duì)
（一）采購(gòu)合同中交付與所有權(quán)轉(zhuǎn)移
1、交付的種類(lèi)與法律效力
2、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移
3、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移
（二）采購(gòu)合同中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移原則
1、什么叫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
2、采購(gòu)合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的具體規(guī)定
3、采購(gòu)合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的應(yīng)對(duì)策略
B. 幾種特殊的采購(gòu)合同
（一）購(gòu)買(mǎi)軟裝裝飾材料、鋼材等標(biāo)的合同
（二）連續(xù)采購(gòu)合同
（三）購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的采購(gòu)合同
（四）特殊采購(gòu)合同可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略
C. 采購(gòu)合同的重要條款常見(jiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)
（一）數(shù)量及質(zhì)量條款
（二）價(jià)款條款
（三）履行期限和方式
（四）擔(dān)保及違約責(zé)任條款
（五）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移條款
（六）所有權(quán)保留條款
（七）不可抗力條款
（八）知識(shí)產(chǎn)權(quán)、保密協(xié)議條款
（九）爭(zhēng)議解決方式條款
D. 采購(gòu)合同可能出現(xiàn)的糾紛與解決對(duì)策
（一）和解與調(diào)解
（二）仲裁
（三）訴訟

十四. 企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)的十大法律對(duì)策
A、合同糾紛爭(zhēng)議救濟(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)
（一）對(duì)方違約的合同救濟(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)
（二）已方違約的合同救濟(jì)法律風(fēng)險(xiǎn)
B、合同糾紛爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
（一）履行義務(wù)要留證據(jù)
（二）不履行義務(wù)要留證據(jù)
（三）避免給對(duì)方留下證據(jù)
（四）消滅證據(jù)瑕疵
（五）證據(jù)導(dǎo)向的制度設(shè)計(jì)

十五、房地產(chǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)防范
1、選對(duì)簽約方
2、合同條款公平、合理、專(zhuān)業(yè)、細(xì)化落實(shí)到風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)容
3、企業(yè)合同本地化、標(biāo)準(zhǔn)化
4、合同履約全程監(jiān)控、事前控制
5、經(jīng)濟(jì)與法律手段并行
6、建立履約環(huán)境和履約平臺(tái)

十六、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理風(fēng)險(xiǎn)案例
1、簽約方選擇風(fēng)險(xiǎn)——供應(yīng)商管理
2、合同條款很“霸王”
（1）咨詢(xún)公司招標(biāo)案例
（2）總包合同包死案例
3、合同條款很“嚴(yán)謹(jǐn)”
某造價(jià)合同招標(biāo)案例 
4、合同條款不“專(zhuān)業(yè)” 
（1）某費(fèi)率總包合同失敗案例
（2）某銷(xiāo)售代理合同案例
5、合同看了嗎？
某總包合同糾紛案例 
6、合同執(zhí)行了嗎？
（1）某園林合同結(jié)算案例
（2）某材料供應(yīng)合同付款案例
7、合同為什么遲遲簽不了？
xx 公司的兩個(gè)總包案例 
8、合同為什么執(zhí)行不了？
某公司某總包清單包死案例
9、合同標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)了什么？
總包合同標(biāo)準(zhǔn)化失誤案例

南京采購(gòu)合同培訓(xùn)大綱