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房地產(chǎn)合作項目全過程管控

一、課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵，尤其是在限售、限價等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運營風險，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個趨勢。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項目越來越多，合作開發(fā)項目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導致后續(xù)過程管控困難，由于對于合作項目開發(fā)經(jīng)驗不足，且合作項目缺少一套體系化的管控標準，導致合作項目管控目標出現(xiàn)了嚴重偏差。
本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項目管控之道。

二、課程特色：
1.標桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項目全過程管控*實踐解讀；
2.系統(tǒng)視角：系統(tǒng)闡述合作項目全過程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對性的案例分享及建議；
4.價值導向：基于價值導向的原則重點關(guān)注通過管控要點的識別達到效率與風險的平衡。
三、培訓方式: 課堂講授、案例分析、互動答疑
四、課程對象：中高管團隊、項目管理團隊
五、培訓時長：2天（12小時）

六、課程大綱：
第一天：管理篇：《房地產(chǎn)合作項目全過程管控》
一、引言：是什么樣的形勢及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？
二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)趨勢
1、*100各梯隊房企集中度變化趨勢
2、2016年-2018年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比
3、限價政策出臺、土地供應縮減、土地成本升高，導致項目經(jīng)營壓力大
4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素
5、合作開發(fā)作為房企的一種經(jīng)營方式，主要基于四大目的
6、合作項目全過程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開發(fā)流程及管控要點
三、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述
1、房地產(chǎn)合作項目前期合作模式與后期開發(fā)管理模式
前期開發(fā)：收購/合作拿地/前期融資
后期開發(fā)：我方操盤/對方操盤/聯(lián)合操盤
案例剖析：小股操盤、委托代建
2、資產(chǎn)收購模式解讀
3、股權(quán)收購模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項目全過程管控要點
1、合作開發(fā)項目的334要點：
投資研判3大要素
協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點
運營管控4大核心
2、投資研判要點及標桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動引入，合作操盤，控股
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素
2.3合作項目要求
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項目要求
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項目要求
2.4合作協(xié)議管理——分類談判要點
案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點
2.5合作協(xié)議管理——重要事項原則
案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項目重要事項原則
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項目重要事項原則
2.6合作協(xié)議管理——協(xié)議標準化
案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項目協(xié)議標準化管理
3、項目合作運營管控
3.1目標管理：我方操盤的合作項目目標制定
3.2運營機制：通過會議機制、信息報送機制開展
3.3運營機制：明確信息報送類型、時間點、處罰
3.4業(yè)務管控制度：合作項目公司的各類制度管控
3.5業(yè)務管控點：明確各業(yè)務條線管控觸發(fā)點
3.6業(yè)務管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務管控流程、管控事項及流轉(zhuǎn)
3.7業(yè)務管控指引：在拓展、運營、財務、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對合作項目的管理作業(yè)指引
3.8爭議管理-爭議點：項目合作過程中十大爭議點
案例剖析：合作項目人員薪酬與管控落地
五、標桿房企合作開發(fā)模式剖析
1、萬科合作開發(fā)模式解析
萬科典型“小股操盤”模式
萬科小股操盤的基本原則
萬科小股操盤的操作要點
萬科小股操盤模式的風險
2、旭輝合作開發(fā)模式解析
旭輝合作開發(fā)的新特征
旭輝進行合作開發(fā)的理由
研討：合作開發(fā)項目面臨的主要問題

第二天上午：實操篇：《合作項目開發(fā)業(yè)務實操與案例分享》
一、選好合作伙伴（如何找項目）
二、選好合作模式
三、談好合作協(xié)議
四、管好開發(fā)過程
【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱
【案例分析】常見問題及解決方案探討
【案例分析】中小房企合作項目管理困局及破解之道

第二天下午：財稅篇：《合作項目開發(fā)財稅操作要點與案例分享》
一、合作的前提和目的
1、持有項目方尋找資金方：招商引資及合作方式
2、資金方尋找持有項目方：對外投資及合作方式
3、共同投資：雙方成立合資公司共同對外投資及合作方式
二、合作項目盡調(diào)及估值定價
1、合作方盡調(diào)：誠信與契約精神，合作方的實力
2、合作項目現(xiàn)狀盡調(diào)
3、合作項目市場估值
4、不同交易模式下的交易定價
三、合作過程財務控制
1、資金調(diào)配控制：股東借款及項目資金分配的同進同出
2、項目融資、稅收籌劃方案控制：優(yōu)勢互補，取長補短，合作共贏
3、關(guān)聯(lián)交易的限制條款：得到股東一致同意
4、財務預算控制：開發(fā)進度、成本費用預算，銷售定價、進度預算
5、利潤分配：同股同權(quán)或不按比例分配，合并報表方約定

講師介紹
講師一：謝志華
中國房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)先行者，中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級布道者，中海/華潤/世茂/中梁/中鐵/華僑城/金科/康橋/紫薇等多家百強地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問
清華大學、北京大學、上海交大、中山大學、武漢大學、重慶大學等房地產(chǎn)總裁班客座教授；
19年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗，26年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，曾服務過包括中海、世茂、華潤、復地、華夏幸福、金科、中梁等多家超大型企業(yè)集團以及包括康橋、彰泰、華宇等在內(nèi)的區(qū)域性龍頭企業(yè)，親自主持參與的咨詢項目200多家；
對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計、跨區(qū)域/多項目/多業(yè)態(tài)管控模式設(shè)計、流程優(yōu)化、運營管理、薪酬改革、績效與激勵機制設(shè)計具有豐富的經(jīng)驗，對泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實操經(jīng)驗；
主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項目全過程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)路徑與方法標桿實踐》、《房地產(chǎn)從計劃運營到戰(zhàn)略運營的飛躍》、《成長型房企計劃運營管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風險內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績效與激勵新思維與新方法》。
講師二：邱老師
鈞涵顧問特聘講師、多家標桿房企項目合作實操經(jīng)驗，一級建造師、注冊造價工程師
目前任職于某大型央企地產(chǎn)運營負責人，先后就職于碧桂園、正榮、金茂等企業(yè)標桿房企，有跨工程、成本、運營等多業(yè)務條線經(jīng)歷，在碧桂園實操過項目管控，融合了多家企業(yè)運營管理體系，揚長避短，提煉出“356165”大運營體系、基于頂層設(shè)計及開發(fā)過程管理合作項目管控要點分析等管理模型。
講師三：張老師
鈞涵顧問特聘講師、資深財稅管理實戰(zhàn)專家、西南財大會計學碩士、高級會計師、中國注冊會計師、對合作項目開發(fā)的財稅管理有深入研究與豐富的實操經(jīng)驗
歷任某大型房企集團財務資金中心副總監(jiān)、投資集團CFO兼財務運營部總經(jīng)理、副CFO兼內(nèi)控執(zhí)行總經(jīng)理，主持搭建集團財務體系、投資體系、內(nèi)控制度設(shè)計與監(jiān)督執(zhí)行，見證集團黃金二十年發(fā)展歷程；
現(xiàn)任某投資集團成員企業(yè)CFO，建立自營及合作項目的財務模型，對具體項目進行投資的財務測算；協(xié)助搭建GP和基金架構(gòu)以及相關(guān)基金產(chǎn)品方案的設(shè)計；設(shè)置投資項目的交易結(jié)構(gòu)，擅長投融管退的系統(tǒng)操作手法。

房地產(chǎn)合作項目全過程管控