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房企增長運(yùn)營模式

【課程背景】
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“土地紅利”、“金融紅利”，現(xiàn)在進(jìn)入到了“管理紅利”的時(shí)代，現(xiàn)金流管控是房地產(chǎn)管理精細(xì)化的重要體現(xiàn)。2020年在疫情的壓力下，房企沒有等來調(diào)控放松，反而在8月“三條紅線”的調(diào)控“終結(jié)”了房地產(chǎn)的金融紅利，年底又針對(duì)銀行貸款增加“兩條紅線”，行業(yè)呈現(xiàn)出“低利潤、低增長、低容錯(cuò)”的態(tài)勢。2021年開年，華夏幸福首次公開承認(rèn)債務(wù)問題，外部環(huán)境的嚴(yán)峻性仍不容樂觀，分類調(diào)控導(dǎo)致的分化也將越加顯著，依靠能力實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長是越來越多房企的共識(shí)。伴隨著行業(yè)變化，房地產(chǎn)經(jīng)營邏輯也隨之變化，唯有能夠與行業(yè)的經(jīng)營邏輯相匹配，才有可能在行業(yè)中發(fā)展得更好。運(yùn)營管理在此過程中從“以節(jié)點(diǎn)管理為主的計(jì)劃管理”發(fā)展到了“以財(cái)務(wù)視角的大運(yùn)營”，其重要性也伴隨著新的能力要求而提升，標(biāo)桿企業(yè)陸續(xù)都開始打造自身的運(yùn)營管理能力，向運(yùn)營管理要經(jīng)營效益，并提出要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。在此背景下，本課程主要講解如何適應(yīng)時(shí)代變化從財(cái)務(wù)視角理解經(jīng)營邏輯，通過搭建運(yùn)營體系實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長的目標(biāo)。

【課程收益】
1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢導(dǎo)致現(xiàn)金流越來越重要，如何透過現(xiàn)象了解房地產(chǎn)運(yùn)作的本質(zhì)？
了解房地產(chǎn)趨勢變動(dòng)的本質(zhì)，從運(yùn)營角度指導(dǎo)房地產(chǎn)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。
2、各大標(biāo)桿房企都提出有質(zhì)量增長，如何實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長？
應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場變動(dòng)，單純的高周轉(zhuǎn)無法滿足經(jīng)營需求，還帶來了極大風(fēng)險(xiǎn)；通過落地大運(yùn)營管控要求，平衡速度與利潤，以投資收益*化來實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長。
3、計(jì)劃管理是運(yùn)營管理的基礎(chǔ)，也是大運(yùn)營得以實(shí)現(xiàn)的抓手，大運(yùn)營管控下如何進(jìn)行計(jì)劃管理？
從時(shí)間維度管控到運(yùn)營維度管控，讓計(jì)劃管理提升至運(yùn)營管理
4、運(yùn)營管理如何統(tǒng)籌各專業(yè)的管控？從何處入手來管，能使得各專業(yè)在運(yùn)營導(dǎo)向下開展工作？
從全周期、全專業(yè)維度梳理運(yùn)營管理的關(guān)鍵觸點(diǎn)，從觸點(diǎn)介入，給出運(yùn)營建議。
5、平衡速度與利潤需要管控好資源、利潤和現(xiàn)金流，大運(yùn)營管控如何實(shí)現(xiàn)對(duì)這三者的管控？
搭建運(yùn)營管理體系模型——評(píng)估體系、控制體系、規(guī)劃體系
6、運(yùn)營管理的事項(xiàng)紛繁復(fù)雜，需要多少人才夠用？這么紛繁復(fù)雜的信息，你能指望管理層都聽得進(jìn)去？
運(yùn)營管理的指標(biāo)化——運(yùn)營管理指標(biāo)體系，實(shí)現(xiàn)駕駛艙式的可視化管理
7、不論運(yùn)營管理還是計(jì)劃管理落地需要機(jī)制匹配，機(jī)制如何制定？
機(jī)制的打造——依靠輔助文件、會(huì)議評(píng)審設(shè)置確保計(jì)劃管理與運(yùn)營管理機(jī)制的運(yùn)行。

【課程對(duì)象】
1、公司管理層（中高層）、各部門負(fù)責(zé)人、儲(chǔ)備人才；
2、運(yùn)營管理部門負(fù)責(zé)人及運(yùn)營人員全體。

【課程大綱】
第一章、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對(duì)運(yùn)營的要求：從現(xiàn)象到本質(zhì)的經(jīng)營思維能力
1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營屬性變動(dòng)帶來的運(yùn)營職能變化
2.從現(xiàn)象到本質(zhì)——分析當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施及某些房地產(chǎn)現(xiàn)象
3.現(xiàn)金流趨緊的行業(yè)趨勢表明運(yùn)營管理越來越重要

第二章、運(yùn)營管理的角色定位：實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長——平衡速度與利潤
1.運(yùn)營管理在項(xiàng)目運(yùn)作和公司發(fā)展重的作用——案例討論及分享
2.運(yùn)營管理的角色定位——平衡速度與利潤，關(guān)注投資收益
3.大運(yùn)營管理是保障有質(zhì)量增長的運(yùn)營管控
案例：說明運(yùn)營管理對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營結(jié)果的影響，體現(xiàn)運(yùn)營管理的價(jià)值

第三章、大運(yùn)營管理管控模式在計(jì)劃管理與統(tǒng)籌經(jīng)營方面的落地
1.匹配大運(yùn)營管理要求的計(jì)劃管理——可以驅(qū)動(dòng)經(jīng)營的計(jì)劃管理
運(yùn)營管理管控三大層面——管目標(biāo)、控進(jìn)度、防風(fēng)險(xiǎn)
1)管目標(biāo)層面
計(jì)劃來源決定經(jīng)營模式：經(jīng)營考核從事項(xiàng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營結(jié)果
目標(biāo)的經(jīng)營導(dǎo)向性指導(dǎo)計(jì)劃
案例——如何設(shè)置項(xiàng)目目標(biāo)：從項(xiàng)目的經(jīng)營價(jià)值出發(fā)
目標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)，主動(dòng)式地進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整
案例——多維度分析，動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保目標(biāo)達(dá)成
2)控進(jìn)度層面
計(jì)劃編制“七宗罪”及編制原則，從運(yùn)營角度評(píng)審計(jì)劃——案例實(shí)操、工具介紹
演練：簡易計(jì)劃編制
在高效運(yùn)營的要求下，如何提升計(jì)劃執(zhí)行效率？
應(yīng)對(duì)不同經(jīng)營價(jià)值的項(xiàng)目有不同的開發(fā)節(jié)奏選擇
梳理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——通過賦予計(jì)劃節(jié)點(diǎn)運(yùn)營屬性、通過關(guān)鍵路徑等方式，提升計(jì)劃管理的效率
通過彈性設(shè)置，保障計(jì)劃管理的核心——持續(xù)供貨、以銷定產(chǎn)
案例——如何設(shè)置開發(fā)節(jié)奏：經(jīng)營——銷售——開發(fā)
3)防風(fēng)險(xiǎn)層面
放眼項(xiàng)目全周期整體開發(fā)策略，規(guī)避短視思維——案例說明
2.以全周期、全專業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，以經(jīng)營為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)運(yùn)營的全過程統(tǒng)籌
統(tǒng)籌的關(guān)鍵是找到全過程各階段的管控觸點(diǎn)——即運(yùn)營切入點(diǎn)：
項(xiàng)目論證階段——項(xiàng)目拓展：5個(gè)觸點(diǎn)
項(xiàng)目策劃階段——定位策劃：2個(gè)觸點(diǎn)
設(shè)計(jì)管理階段——設(shè)計(jì)管理：4個(gè)觸點(diǎn)
工程管理階段——報(bào)建管理：3個(gè)觸點(diǎn)
工程管理階段——采購管理：3個(gè)觸點(diǎn)
工程管理階段——成本管理：3個(gè)觸點(diǎn)
工程管理階段——工程管理：4個(gè)觸點(diǎn)
銷售管理階段——銷售管理：5個(gè)觸點(diǎn)
產(chǎn)品交付階段——客戶服務(wù)：3個(gè)觸點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)職能管理的關(guān)鍵觸點(diǎn)?：
財(cái)務(wù)管理——5個(gè)觸點(diǎn)
人力資源——2個(gè)觸點(diǎn)
注：此部分將通過小組討論或演繹的方式進(jìn)行講解

第四章、大運(yùn)營管理管控資源、利潤和現(xiàn)金流，如何以運(yùn)營體系方式落地
1.運(yùn)營管控三大層面與管控內(nèi)容的結(jié)合——實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長
管目標(biāo)——明確項(xiàng)目經(jīng)營價(jià)值——現(xiàn)金流管控
控進(jìn)度——以“儲(chǔ)、產(chǎn)、供、銷、結(jié)”的合理來控制節(jié)奏——資源管控
防風(fēng)險(xiǎn)——以投資收益的維度管控指標(biāo)及任務(wù)分解——利潤管控
2.運(yùn)營體系搭建：評(píng)估——控制——規(guī)劃——評(píng)估
運(yùn)營管理體系框架——以運(yùn)營角色定位和大運(yùn)營管控內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn)搭建
運(yùn)營體系——評(píng)估：現(xiàn)金流管控
如何合理評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)的設(shè)定：案例說明
從定量和定性的角度分析項(xiàng)目：案例說明
運(yùn)營體系——控制：資源管控
土地資源——儲(chǔ)——指標(biāo)及案例分析
在途資源——產(chǎn)——指標(biāo)及案例分析
可售資源——供——指標(biāo)及案例分析
已售未結(jié)資源——銷——指標(biāo)及案例分析
結(jié)算資源——結(jié)——指標(biāo)及案例分析
工具介紹——六季度資源表、資源體系電子化
結(jié)合案例進(jìn)行分析說明“儲(chǔ)-產(chǎn)-供-銷-結(jié)”各階段的管控
運(yùn)營體系——規(guī)劃：利潤管控
從項(xiàng)目利潤的角度：設(shè)置收益決策觸發(fā)點(diǎn)——案例說明
從其他維度看待利潤——利潤管控指標(biāo)（引入時(shí)間、機(jī)會(huì)成本、投資等維度理解利潤）
從投資收益角度看待經(jīng)營對(duì)專業(yè)的指導(dǎo)——結(jié)合案例說明
工具介紹——運(yùn)營表
運(yùn)營體系——評(píng)估：高效運(yùn)營評(píng)估（指標(biāo)化管控：將運(yùn)營管理從繁雜無章的事務(wù)管理轉(zhuǎn)向指標(biāo)管理，有助于判斷公司運(yùn)營短板，實(shí)現(xiàn)精益求精）
針對(duì)不同運(yùn)營定位的項(xiàng)目設(shè)置評(píng)估指標(biāo)（過程評(píng)估）——案例說明
3.運(yùn)營管理的機(jī)制：
大運(yùn)營管控的運(yùn)行機(jī)制——從運(yùn)營定位到計(jì)劃管理
會(huì)議評(píng)估機(jī)制設(shè)置——規(guī)范拿地后的運(yùn)營動(dòng)作落地

【課程講師】
許老師：于2008年加入萬科，從事運(yùn)營管理10余年，風(fēng)險(xiǎn)管理3年，負(fù)責(zé)公司經(jīng)營戰(zhàn)略、計(jì)劃分解、統(tǒng)籌會(huì)議、風(fēng)險(xiǎn)防控等工作，專長于計(jì)劃管理、流程管理、會(huì)議管理和風(fēng)險(xiǎn)管理工作，特別在全生命周期運(yùn)營管理和全專業(yè)運(yùn)營管理方面有深入研究。
許老師4年萬科本部及城市公司運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)歷公司從單項(xiàng)目向多項(xiàng)目運(yùn)營的轉(zhuǎn)型期，公司規(guī)模從初創(chuàng)成立到50億級(jí)規(guī)模，運(yùn)營項(xiàng)目品類豐富，即包括傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)全品類（首置首改、再改、高端等），也包括旅游度假、綜合體等新品類項(xiàng)目。對(duì)房地產(chǎn)全開發(fā)流程和項(xiàng)目運(yùn)營管理有深刻了解和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，完成房地產(chǎn)全景開發(fā)流程梳理，實(shí)現(xiàn)從計(jì)劃管理向運(yùn)營管理的轉(zhuǎn)變及探索，并開發(fā)出適應(yīng)不同階段運(yùn)營管理需求的工具。
現(xiàn)任某標(biāo)桿房地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人，從另一個(gè)層面開展運(yùn)營管理，任職運(yùn)營負(fù)責(zé)人兼職內(nèi)部講師，在萬科的運(yùn)營管理體系基礎(chǔ)上，發(fā)展出適用于現(xiàn)有公司的運(yùn)營管理體系，以“全專業(yè)、全周期”為特點(diǎn)，以資源管控、利潤管控為重心，以戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)為導(dǎo)向，通過績效和激勵(lì)輔助管理意圖實(shí)現(xiàn)。兼職集團(tuán)內(nèi)部講師的同時(shí)，主要為新員工講解運(yùn)營管理，輔助新員工形成以運(yùn)營目標(biāo)為導(dǎo)向，促使公司形成合力，以講課風(fēng)格和內(nèi)容獲得內(nèi)部好評(píng)。

房企增長運(yùn)營模式