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房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，隨著開發(fā)過(guò)剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，而項(xiàng)目的投資價(jià)值或物業(yè)價(jià)值卻在下降。本課程針對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值，為著眼點(diǎn)展示開學(xué)習(xí)和案例分析。

 

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項(xiàng)目開發(fā)管理人員

 

課程時(shí)間：2天

 

1. 認(rèn)識(shí)和了解新的房地產(chǎn)行形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)；

2. 掌握針對(duì)本城市或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3. 掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和模型；

4. 重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略與持續(xù)性開發(fā)模式。

 

1 項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目拓展模式

1.1 項(xiàng)目拓展與土地拓展差異

1.2 項(xiàng)目拓展類型

1.2.1 土地拓展

1.2.2 項(xiàng)目收購(gòu)

1.2.3 合作開發(fā)

1.2.4 不良資產(chǎn)收購(gòu)處置

1.3 項(xiàng)目拓展操作

1.3.1 城市選擇

1.3.2 拓展途徑

1.3.2.1 一級(jí)土地整理

1.3.2.2 二級(jí)土地市場(chǎng)

1.3.2.3 三舊改造

1.3.2.4 集體用地流轉(zhuǎn)

1.3.2.5 不良資產(chǎn)收購(gòu)

1.3.3 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)

1.3.3.1 項(xiàng)目類型

1.3.3.2 項(xiàng)目規(guī)模

1.3.3.3 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.4 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.5 可銷售比例與物業(yè)類型

1.3.4 項(xiàng)目可研、測(cè)算要點(diǎn)

1.3.5 項(xiàng)目拓展的工作重點(diǎn)

1.3.5.1 城市評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集

1.3.5.2 城市土地儲(chǔ)備、存量土地分布

1.3.5.3 城市各區(qū)域市場(chǎng)信息

1.3.5.4 土地拓展渠道

1.4 案例：萬(wàn)科、恒大、碧桂園與綠城項(xiàng)目拓展模式與經(jīng)驗(yàn)

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程

2.1.1 9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型和流程

2.2 項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵要點(diǎn)

2.2.1 相關(guān)案例的溯源與回顧

2.2.2 建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的價(jià)值表

2.3 收并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 盡職調(diào)查的范圍與要求

2.3.2 盡職調(diào)查的深度

2.3.3 民間糾紛與借貸情況的調(diào)查

2.3.4 收并購(gòu)項(xiàng)目核心四大風(fēng)險(xiǎn)

2.3.4.1 項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)

2.3.4.2 土地溢價(jià)與土增稅的風(fēng)險(xiǎn)

2.3.4.3 項(xiàng)目方經(jīng)濟(jì)與法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)

2.3.4.4 項(xiàng)目工程質(zhì)量與銷售風(fēng)險(xiǎn)

2.4 城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

2.4.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

2.4.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段

2.4.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系

2.4.1.3 城市各區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

2.4.2 城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式分析

3.2 銷售收入的測(cè)算

3.2.1 住宅銷售單價(jià)的測(cè)算

3.2.2 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)算

3.2.3 單位銷售單價(jià)的測(cè)算

3.2.4 實(shí)際銷售總收入

3.3 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出測(cè)算

3.4 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交測(cè)算

3.5 土地增值稅

3.6 所得稅

4 項(xiàng)目投決策核心要素

4.1 項(xiàng)目盈虧能力分析

4.1.1 內(nèi)部收益率（IRR）

4.1.2 凈現(xiàn)值（NPV）

4.1.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）

4.2 項(xiàng)目的不確定性分析

4.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析

4.2.2 項(xiàng)目敏感性分析

4.2.3 概念性分析

4.3 項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估

4.4 項(xiàng)目市場(chǎng)能力評(píng)估

4.5 項(xiàng)目開發(fā)周期評(píng)估

4.6 項(xiàng)目其他因素評(píng)估

5 土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略

5.1 房地產(chǎn)反周期投資策略

5.2 可持續(xù)性發(fā)展的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略

5.2.1 常規(guī)土地市場(chǎng)的儲(chǔ)備模式

5.2.2 結(jié)合產(chǎn)業(yè)的土地儲(chǔ)備模式

5.2.3 結(jié)合政策的土地儲(chǔ)備模式

5.2.4 區(qū)域深耕土地儲(chǔ)備模式

5.3 區(qū)域持續(xù)開發(fā)發(fā)展模式

5.3.1 單一業(yè)態(tài)多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式

5.3.2 多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式

5.3.3 參與土地一、二級(jí)開好經(jīng)營(yíng)模式

5.4 萬(wàn)科的3+2+1的區(qū)域持續(xù)開發(fā)模式