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房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃

【課程背景】
   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問(wèn)題，讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。
   本課程將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分為前期開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對(duì)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】
模塊一  前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析
1、貿(mào)易戰(zhàn)影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式

（一）招拍掛方式取得開(kāi)發(fā)土地（一級(jí)市場(chǎng)）
1、招拍掛方式簡(jiǎn)介
1）招標(biāo)投標(biāo)流程
2）競(jìng)拍保證金
3）拍賣競(jìng)得土地手續(xù)
2、誰(shuí)做拿地主體？誰(shuí)做投資主體？集團(tuán)拿地，子公司開(kāi)發(fā)，誰(shuí)付款，誰(shuí)簽合同，誰(shuí)開(kāi)發(fā)票？
1）土地出讓合同簽訂及變更
2）業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1）凈地？毛地？
2）生地？熟地?
4、耕地占用稅由誰(shuí)承擔(dān)？
1）土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2）出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3）核算科目--應(yīng)交稅費(fèi)？
5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅？交稅時(shí)點(diǎn)？計(jì)算方法及會(huì)計(jì)處理
1）增值稅
2）契稅
3）印花稅
4）房產(chǎn)稅
5）土地使用稅
6）拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠  財(cái)稅（2013） 101號(hào)土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1）土地成本確定
2）土地成本的分?jǐn)?br /> 7、買地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與拿地自建自用的土地財(cái)稅處理差異
1）入賬成本差異
2）稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級(jí)市場(chǎng)取得土地開(kāi)發(fā)模式
1、單獨(dú)從二級(jí)市場(chǎng)買地
1）買入老項(xiàng)目土地
2）買入新項(xiàng)目土地
3）買入帶地上物的土地
4）以物換地 以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)

（四）收購(gòu)爛尾樓模式取得土地
1）通過(guò)收購(gòu)其他股權(quán)獲取該公司開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目。
2）土地或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
3）取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)
4）取得破產(chǎn)清算項(xiàng)目土地的成本及入賬票據(jù)
5）營(yíng)改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？

（五）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項(xiàng)開(kāi)發(fā)。
1）代建代售模式
2）合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設(shè)立公司共同開(kāi)發(fā)
3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資
4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

（六）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？
1、拆遷還建
1）土地取得成本的確定
2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評(píng)估價(jià)差額列支？
3）拆遷舊房的土地價(jià)款可否抵扣，準(zhǔn)予扣除時(shí)間，怎么抵？
4）拆舊換新過(guò)程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
1）沖減開(kāi)發(fā)成本的情況
2）計(jì)入補(bǔ)貼收入的情況
3）計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的情況

三、新老項(xiàng)目土地的劃分
1、新老項(xiàng)目并行，取得土地款項(xiàng)處理
1）新、老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方式
2）同一個(gè)項(xiàng)目可否同時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅
3）新老項(xiàng)目并行時(shí)的不可抵扣部分
2、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣限制
1）拿地時(shí)稅率/交房時(shí)稅率抵樓面價(jià)進(jìn)項(xiàng)？
2）老項(xiàng)目新項(xiàng)目的土地同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？
4）增值稅新老項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同？

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