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預(yù)售環(huán)節(jié)稅收籌劃

【課程背景】
   房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、   企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項(xiàng)目的稅收成本會影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題，讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。
   本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】
模塊一  建設(shè)開發(fā)及預(yù)售階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設(shè)置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個(gè)時(shí)點(diǎn)？
4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費(fèi)用，在會計(jì)成本對象、土地增值稅清算單位、企業(yè)所得稅成本對象之間的分?jǐn)偡椒?br /> 5、什么是合理的分?jǐn)偡绞?？地方?guī)定--河北層高系數(shù)法
二、建設(shè)階段成本費(fèi)用列支限制
1、紅線外成本費(fèi)用，?“三稅三扣”處理
2、關(guān)于土地拍賣傭金的扣除問題
3、建筑安裝工程勞動保險(xiǎn)費(fèi)的扣除問題
4、裝修支出業(yè)務(wù)，“三稅三扣”處理
5、公共配套設(shè)施費(fèi)，“三稅三扣”處理
三、成本對象的差別
1、地上建筑物
1）住宅
a、普通
b、非普通
2）商業(yè)
3）車庫
a、地下車庫：地下不攤土地成本--河北 是否單獨(dú)建安合同、不單獨(dú)合同的攤土地之外的
b、地上車庫：
4）儲藏間
a、地下室
b、地上無產(chǎn)權(quán)
5）人防工程
2、房屋開發(fā)成本的核算
1）項(xiàng)目總體
2）核準(zhǔn)制分期
3）能分?jǐn)偟綐侵苯託w屬不能的建筑面積攤
3、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款如何運(yùn)用使往來核算、成本核算更清晰？ 更有助于企業(yè)內(nèi)部管理的需要？
4、甲供材如何進(jìn)行核算使成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)更清晰？
5、裝修費(fèi)的成本核算。

模塊二、成本核算中的稅收要求
1、開發(fā)成本不同的核算方法對涉稅的影響。
2、普通住宅、非普通住宅、商鋪及其他類型房地產(chǎn)如何進(jìn)行土地增值稅清算？
3、開發(fā)間接費(fèi)核算中的稅收處理。
4、融資費(fèi)用和利息支出怎樣核算？
5、信托基金融資費(fèi)用
一、成本費(fèi)用的發(fā)生時(shí)間及發(fā)票開具
1、預(yù)提費(fèi)用，“三稅三扣”處理
2、開發(fā)成本的核算截止時(shí)間？
3、發(fā)票滯后可否進(jìn)行二次清算？
二、預(yù)售房款及銷售策略
（一）銷售模式的選擇
1、自行組建銷售隊(duì)伍
1）人員配備與營銷
2）銷售提成涉稅分析
2、通過房產(chǎn)銷售代理公司銷售
1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售
2）視同買斷代理模式
3）超基價(jià)雙方分成方式委托銷售
4）傭金提取涉稅及支付方式風(fēng)險(xiǎn)
5）不同模式下的收入的（預(yù)收賬款）確認(rèn)及納稅時(shí)點(diǎn)
（二）預(yù)收房款的處理
1、預(yù)繳增值稅政策解析
2、預(yù)繳的增值稅如何抵減應(yīng)納稅額
3、誠意金、認(rèn)籌金和訂金是否預(yù)繳增值稅？
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用問題
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題
6、預(yù)收房款的特殊開票方式
7、預(yù)交增值稅的會計(jì)核算
1、銷售額扣除土地價(jià)款的政策解析與應(yīng)用
2、銷售額扣除征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益新政策解析與應(yīng)用
3、銷售額扣除項(xiàng)目合法有效憑證的要求
4、總公司拿地項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地價(jià)款如何在增值稅銷售中扣除？
5、銷售額扣除土地價(jià)款的特殊會計(jì)處理與增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)
（三）拆遷安置房的增值稅處理
（四）銷售策略
1、買房送“無產(chǎn)權(quán)車位”
2、買房送“有產(chǎn)權(quán)車位”
3、買房送車

模塊三  清算環(huán)節(jié)的階段的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與籌劃
一、土地增值稅的清算條件   國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、清算收入的確定
（一）直接銷售房屋的款項(xiàng)
（二）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
三、清算后銷售的單位成本

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