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土地增值稅課程

【課程對(duì)象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員、稅務(wù)師事務(wù)所業(yè)務(wù)經(jīng)理等

【課程大綱】
一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景下的精準(zhǔn)解讀：土地增值稅的今生來世
（一）當(dāng)前稅制改革中的土地增值稅
1.后營改增時(shí)代，地方財(cái)政收支不平衡加劇背景下對(duì)“土增”的態(tài)度
2.以金稅三期為基點(diǎn)對(duì)“土增”征收管理的聯(lián)動(dòng)
3.國地稅機(jī)構(gòu)合并后“土增”的具體安排
4.增值稅擴(kuò)圍后，企業(yè)陣腳忙亂下對(duì)“土增”的冷落
5.社保轉(zhuǎn)嫁+個(gè)稅改革中，被遺忘的“土增”
6.減稅降費(fèi)在行動(dòng)，“土增”在旁觀望
（二）長期視角的土地增值稅命運(yùn)
1. 現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)：十八大稅種的安排
2. 我國稅制改革藍(lán)圖
3. 土地增值稅存在的合理性

二、以“全景拍攝”視角構(gòu)建土地增值稅系統(tǒng)
（一）土增的三大子系統(tǒng)：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地
（二）土增的整體性認(rèn)知
新房（清算85%）
尾盤銷售
舊房
土地
扣
除
項(xiàng)
目
A 土地成本
按照清算時(shí)單位成本扣除
A土地成本
A土地成本
B開發(fā)成本
評(píng)估價(jià)格或按發(fā)票計(jì)算
C開發(fā)費(fèi)用
D稅金
D稅金
D稅金
D稅金
E加計(jì)扣除
E加計(jì)扣除
（三）土增的核定征收：時(shí)代烙印的稅收風(fēng)險(xiǎn)

三、直面土增核心問題
（一）新房：清算單位的界定
1. 清算單位界定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響重大
2. 多業(yè)態(tài)下，清算單位的確定與選擇
3. 清算單位確定后，成本分?jǐn)偡椒ǖ倪m用與選擇
4. 車位問題的全面剖析
5. 稅收優(yōu)惠的適用
6. 稅收籌劃：提前安排
（二）營改增對(duì)土地增值稅的影響
1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發(fā)的系列問題
2. 合法有效憑證與增值稅發(fā)票的關(guān)系
3. 土地成本的變遷
4. 全稅種透析后的聯(lián)動(dòng)變化
5. 金三+大數(shù)據(jù)+信用體系：信息透明化
（三）“舊房“中的密碼
1. 新房與舊房的界定界限
2. 實(shí)踐中“評(píng)估價(jià)格“的運(yùn)用
3. 籌劃寶典“核定“的前路
4. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中新舊的適用
（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土增稅的紛紛擾擾
1. 國家稅務(wù)總局文件所引發(fā)的“血案“
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)踐中的案例與處理
（五）精裝修中的稅收安排
1. “毛坯+精裝“方式的業(yè)務(wù)分析
2. 因地制宜的深入探討
（六）“土地”轉(zhuǎn)讓過程中的土增稅
1. 未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
2. 將生地變熟地后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
3. 轉(zhuǎn)讓在建工程涉及土增稅

四、深入剖析土增細(xì)節(jié)問題
（一）土增稅清算中收入的準(zhǔn)確確定
1. 收入確認(rèn)的要件與時(shí)點(diǎn)選擇
2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異
3. 發(fā)票開具與收入確認(rèn)的關(guān)系辨析
4. 精裝修銷售業(yè)務(wù)中，收入的處理
5. 商業(yè)地產(chǎn)中將自建項(xiàng)目用于自用或直接出租的收入確定
6. 視同銷售業(yè)務(wù)的判定及收入的確認(rèn)
7. 代收費(fèi)用收入的處理
8. 未辦理土地使用證轉(zhuǎn)讓收入
9. 售后返租業(yè)務(wù)收入確定
10. 車位收入的具體情況確認(rèn)
（二）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1. 內(nèi)容的界定：是與否
2. 稅費(fèi)的處理
3. 與增值稅問題相結(jié)合下的反思
4. 多種方式取得的土地，如何計(jì)算可扣除的土地成本金額
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
1. 稅會(huì)差異的著重點(diǎn)：公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、售樓處與樣板間、資本化利息支出
2. 公共配套設(shè)施的政策全覽與應(yīng)用
3. 開發(fā)間接費(fèi)的劃分依據(jù)
4. 售樓處與樣板間的業(yè)務(wù)處理
5. “合同、發(fā)票、資金”三流一致在扣除項(xiàng)目中的關(guān)注
6. 預(yù)提費(fèi)用的扣除規(guī)定
7. 大數(shù)據(jù)時(shí)代基于該項(xiàng)目扣除所進(jìn)行的稅收籌劃安排的失效
（四）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
1. 基本規(guī)定
2. 何為“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?rdquo;
3. 金融機(jī)構(gòu)證明
4. 企業(yè)所得稅和土增稅對(duì)資本化利息支出處理的差異
5. 其他規(guī)定
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
1. 城市維護(hù)建設(shè)稅
2. 印花稅
3. 教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加
（六）加計(jì)20%扣除
1. 適用范圍
2. 加計(jì)扣除基數(shù)的規(guī)定
（七）評(píng)估價(jià)格
1.轉(zhuǎn)讓舊房的評(píng)估價(jià)格
2.使用評(píng)估價(jià)格確定銷售收入的情形
3.實(shí)踐中評(píng)估價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)
（八）尾房銷售中的土增稅
1. 尾房銷售收入的確定
2. 扣除項(xiàng)目金額的確定
3. 尾房銷售的稅收征收管理規(guī)定
4. 可否二次清算

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中特定業(yè)務(wù)處理
（一）融資與資金活動(dòng)中的涉稅問題
1. 集團(tuán)內(nèi)部資金往來的稅務(wù)處理
2. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
3. 信托業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
（二）境外設(shè)計(jì)費(fèi)用的涉稅問題
1. 境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉及的全部稅種及基本規(guī)定
2. 辦理支付設(shè)計(jì)費(fèi)過程中的基本流程
（三）商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)階段的稅務(wù)問題
1. 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理
2. 資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
3. 自持階段的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅問題
4. 再銷售時(shí)的各稅分析

六、內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系構(gòu)建
（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)：高、中、低
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理
2.公司稅收風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制制度
（1）發(fā)票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項(xiàng)管理制度
多方位多層次稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理體系的核心。
3.公司稅收專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立
4.稅收政策歸集與應(yīng)用
5.內(nèi)部納稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系
6.納稅評(píng)估體系
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理

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