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土地增值稅新政解析

【課程背景】
三年的宏觀調(diào)控再次證明，“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，主要原因是土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半。
而在房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管中，土增稅歷來(lái)是稅務(wù)征管的重中之重。2022年全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)均加大了土增稅清算力度，以北京為例，海淀某項(xiàng)目被調(diào)減扣除項(xiàng)目1.1億元，西城某大廈項(xiàng)目被補(bǔ)征土增稅超過(guò)10億元。
房地產(chǎn)稅收籌劃的成敗在于三大主稅，而重點(diǎn)就是土地增值稅。土地增值稅各地政策差異較大，計(jì)算繁瑣、征管復(fù)雜，稅負(fù)有彈性空間。但是在“智慧稅務(wù)”前，通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票降低土地增值稅的手段已經(jīng)不堪一擊。
其實(shí)，只要企業(yè)提前進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、安排清算時(shí)點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒?、積極處理地下建筑和尾盤，根據(jù)土地增值稅的特性，也完全可以在不增加扣除項(xiàng)目的前提下大幅降低土地增值稅。
本次課程主講老師牛老師長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)踐，熟悉各地土增稅政策、深諳土地增值稅清算程序、洞悉稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核和稽查規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對(duì)為主題，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)解密清算流程、剖析疑點(diǎn)、難點(diǎn)，通過(guò)實(shí)戰(zhàn)案例分享清算經(jīng)驗(yàn)，助力企業(yè)輕松應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算收官，課程價(jià)值百萬(wàn)，機(jī)會(huì)難得，名額有限。

【課程講師】
牛老師：知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長(zhǎng)；曾任某新三板財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢15年，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購(gòu)重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見(jiàn)長(zhǎng)。已指導(dǎo)130多家房地產(chǎn)企業(yè)240多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)全程稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)》（2023）等多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作；經(jīng)典課程《房企全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對(duì)策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對(duì)》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評(píng)。

【課程對(duì)象】
各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程亮點(diǎn)】
1、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2、現(xiàn)場(chǎng)解決清算中焦點(diǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題；
3、全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；
4、全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

【課程大綱】
一、當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施
1、當(dāng)前土地增值稅清算形勢(shì)
2、土地增值稅征管變化與趨勢(shì)
3、稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核要點(diǎn)剖析

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對(duì)
1、土增稅征管流程系統(tǒng)剖析
2、土增稅征收范圍確認(rèn)
3、產(chǎn)品對(duì)象分類的適用與選擇
4、項(xiàng)目報(bào)建前期的籌劃與布局
5、清算單位、分期的調(diào)整與補(bǔ)救
6、土增稅清算時(shí)點(diǎn)的把控與應(yīng)對(duì)
7、可售面積與清算面積的確認(rèn)
8、公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對(duì)
9、票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對(duì)

三、收入的確認(rèn)、籌劃
1、收入組成與確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)處理
2、一般計(jì)稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)
3、買一贈(zèng)一的處理方法與收入確認(rèn)
4、價(jià)格偏低的的風(fēng)險(xiǎn)與合理利用（含案例）
5、違約金、更名費(fèi)、價(jià)外費(fèi)用的處理

四、成本、費(fèi)用的處理與籌劃
1、土地、開(kāi)發(fā)成本剖析與處理
2、特殊拿地方式下土地價(jià)款的確認(rèn)
3、“限低價(jià)、競(jìng)配建”土增稅清算方法
4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與利息的處理
5、代收費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)
6、各個(gè)扣除項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)
7、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偺幚?br /> 8、成本分?jǐn)偡椒ǖ恼_選擇
9、地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇
10、四項(xiàng)扣除項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)用
11、層高系數(shù)法等特殊方法的運(yùn)用

五、特殊問(wèn)題的處理與應(yīng)對(duì)
1、土地出讓金分期付款利息的處理
2、紅線外配套設(shè)施的清算處理
3、代建管理費(fèi)的處理方法
4、土增稅二次清算風(fēng)險(xiǎn)管理
5、地下建筑不參與清算的處理
6、關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)
7、裝修裝飾業(yè)務(wù)的合理利用
8、清算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃分享
1、稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算模型的設(shè)計(jì)技巧
2、征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
3、清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
4、尾盤與舊房的土增稅處理

七、現(xiàn)場(chǎng)答疑交流

土地增值稅新政解析