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舊改操作風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)

01 課程背景
    城改難！是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同的感受。拆遷，是每個(gè)開發(fā)商幾乎都會(huì)面臨的最為頭疼的問(wèn)題！
     城市更新（舊改）、棚戶區(qū)和城中村大規(guī)模改造，是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措，也是相關(guān)各方利益博弈也異常激烈──它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？
     本課程中，專家攜長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)積累，如何科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃，多渠道籌措改造資金；如何高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求？全面剖析城市更新*政策要領(lǐng)，教您把握城市更新運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，疏理項(xiàng)目操作流程，分析項(xiàng)目影響因素，掌握項(xiàng)目操作的主要環(huán)節(jié)和流程，把握規(guī)律，探討當(dāng)前城中村改造的有效模式及項(xiàng)目投融資，教您搶抓良機(jī)，搶占先機(jī)，一路爭(zhēng)先！ 
     探討城市舊改過(guò)程中，棚戶區(qū)、城中村改造領(lǐng)域的困難、挑戰(zhàn)與機(jī)遇。全面剖析房屋拆遷中相關(guān)利益方的心理特征與規(guī)律，全程動(dòng)作分解、實(shí)戰(zhàn)演練加案例分析和關(guān)鍵點(diǎn)提示，分析利弊，攻難克堅(jiān)，深入探討新形勢(shì)下地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷談判的有效方法與策略，助您打開視野，轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新方法，提高效率，幫您有效化解困擾房企拆遷談判的“死結(jié)”！

02 課程收益
1.認(rèn)識(shí)城市化進(jìn)程中舊改的現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律，分析問(wèn)題和把握機(jī)遇;
2.剖析舊改項(xiàng)目操作流程與主要環(huán)節(jié);
3.了解舊改項(xiàng)目過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)，掌控風(fēng)險(xiǎn)，從容應(yīng)對(duì);
4.探索*“城市更新行動(dòng)”戰(zhàn)略下城中村改造的現(xiàn)狀及有效模式;

03  課程對(duì)象
房地產(chǎn)董事長(zhǎng)∕總經(jīng)理∕副總經(jīng)理∕總監(jiān)∕經(jīng)理∕戰(zhàn)略投資部∕運(yùn)營(yíng)管理部∕營(yíng)銷策劃部∕工程部∕項(xiàng)目部∕客服部
政府經(jīng)濟(jì)主管部門領(lǐng)導(dǎo)∕銀行金融業(yè)高管∕房地產(chǎn)等行業(yè)高管

04  課程講師
涂老師：城市舊改專家、資深房地產(chǎn)專家;
北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)、西南財(cái)大總裁班教練。
住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人。
中國(guó)城市更新、舊改（棚改）總裁高峰論壇特邀專家。
中國(guó)國(guó)土經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)TOD專家委員會(huì)專家委員。
全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員。
1996年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，歷任房地產(chǎn)廣告公司、策劃公司經(jīng)理∕總監(jiān)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總監(jiān)∕顧問(wèn)∕總裁特別助理等。二十多年來(lái)，主持策劃、咨詢、顧問(wèn)和輔導(dǎo)過(guò)的房企數(shù)十家、項(xiàng)目上百個(gè)。
十多年培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，煉就了睿智、獨(dú)到的方法策略，貼近市場(chǎng)，注重實(shí)戰(zhàn)，思路開闊，方法有效。全程案例剖析，標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)案例全面解析。培訓(xùn)大中小房企數(shù)百家，學(xué)員數(shù)萬(wàn)人。效果普遍受到學(xué)員和客戶企業(yè)好評(píng)。讓受訓(xùn)學(xué)員從觀念到心態(tài)到方法到技能全面提升。

05  課程內(nèi)容
第一天:城市更新(舊改)操作實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)防范
一、認(rèn)識(shí)城市更新 (舊改)
1.舊城改造的目標(biāo)
【資料】中國(guó)棚戶區(qū)改造
2.棚戶區(qū)幾種開發(fā)方式比較
遼寧模式
焦作模式
萍鄉(xiāng)模式
棗莊模式
西安模式
……
3.城市更新（城中村）的改造原則及特點(diǎn)
4.超大特大城市城中村改造的現(xiàn)狀分析
（1）城中村改造的市場(chǎng)規(guī)模分析
（2）城中村改造的特點(diǎn)分析

二、城市更新(舊改)模式比較分析
1．當(dāng)前城市更新（舊改）政策梳理
2．城市（舊改）中的矛盾焦點(diǎn)分析
3．幾種城市更新模式比較
“三種類型、十種模式”分析
（1）北京模式分析
（2）上海模式分析
（3）廣州模式分析
（4）深圳模式分析
（5）東莞模式分析
（6）武漢模式分析
（7）西安模式分析
（8）鄭州模式分析
（9）內(nèi)地城市模式分析
4．企業(yè)參與城中村改造的方式分析
【知識(shí)】土地小知識(shí)
5．城中村面臨的共同問(wèn)題
【案例】漢口某“村改”項(xiàng)目5年只拆一半
6．城中村改造的特點(diǎn)
【案例】武漢市*舊改項(xiàng)目持續(xù)四年仍待拆遷
7．城中村村民現(xiàn)狀
【案例】上海*城改項(xiàng)目歷時(shí)14年未完成
8．城中村改造容易引發(fā)矛盾的焦點(diǎn)問(wèn)題
【案例】拆遷補(bǔ)償方案比較
9．舊城改造、城中村改造的意義

三、城市更新(舊改)操作流程詳解
1．城中村改造（城市舊改）的視野
視野:三個(gè)維度看城改（舊改）
2．企業(yè)參與城中村改造的方式分析
3．城中村改造（舊改）總流程
4．土地一級(jí)開發(fā)
（1）前期準(zhǔn)備階段
（2）拆遷工作流程
【案例】武漢城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃公示
（3）開發(fā)實(shí)施階段工作流程
【案例】市政規(guī)劃調(diào)整讓城中村改造泡了湯
【案例】規(guī)劃不嚴(yán)，村民遭遇“二次拆遷”
【案例】城中村改造規(guī)劃建設(shè)審批流程圖
【小知識(shí)】規(guī)劃的五個(gè)層次
【資料】土地入市程序
【資料】武漢市城中村和舊城改造工作程序
（4）一級(jí)開發(fā)中的“天下第一難”：補(bǔ)償安置
① 拆遷補(bǔ)償安置的方式
【警示】拆遷沖突何其多
②征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容
【案例】某城中村拆遷安置補(bǔ)償方案
③ 拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的確定
【案例】拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(【深圳】)
【案例】廣州市城中村改造拆遷成本及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
【案例】武漢市部分城中村改造補(bǔ)償方案
【問(wèn)題】城中村改造安置房問(wèn)題
【關(guān)注】房屋質(zhì)量問(wèn)題
【案例】某村改造項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位
5．土地開發(fā)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
（1）什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
（2）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)分析
（3）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的操作方式
6．土地二次開發(fā)（房屋開發(fā)）
（1）土地二次開發(fā)的特點(diǎn)
（2）房屋開發(fā)的階段性工作
【階段性工作1】市場(chǎng)研究
【階段性工作2】項(xiàng)目策劃
【階段性工作3】規(guī)劃設(shè)計(jì)
【階段性工作4】項(xiàng)目施工
【階段性工作5】營(yíng)銷包裝
【階段性工作6】銷售推廣
【階段性工作7】交樓入伙
【階段性工作8】項(xiàng)目收尾
【案例】廣東某村舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
【資料】市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程圖
【資料】城改項(xiàng)目審批事項(xiàng)及流程

四.超大特大城市城中村改造要領(lǐng)
1．城中村改造的組織模式與流程分析
（1）城中村改造的組織實(shí)施
（2）城中村改造的規(guī)劃計(jì)劃
（3）城中村改造的基本流程
2．城中村改造的土地資源高效利用
（1）城中村改造中的空間規(guī)劃
（2）城中村改造中的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
3．城中村改造與保障性租賃住房政策配套
（1）當(dāng)前保障性租賃住房政策要點(diǎn)剖析
（2）城中村改造中的保租房配套模式分析

五.城中村改造項(xiàng)目投融資分析
1.城改項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算
2.城中村改造項(xiàng)目的商業(yè)模式分析
3.城中村改造項(xiàng)目投融資主要模式分析

六.城市更新中的操作風(fēng)險(xiǎn)防范
1．城市舊改風(fēng)險(xiǎn)類型及其防范
（1）土地風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及其防范
（2）拆遷風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源及其防范
（3）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及其防范
（4）政府風(fēng)險(xiǎn)的因素及其防范
【案例】貪腐致某市*城中村拆遷一波三折
（5）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形式及其防范
（6）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素及其防范
2、城市舊改典型案例解析
【案例】“舊改*”緣何遭遇生死風(fēng)波
【附】城中村改造（城市舊改）相關(guān)法規(guī)、政策索引

第二天：城市更新中拆遷談判技巧實(shí)戰(zhàn)
一．“中國(guó)式”拆遷的常見問(wèn)題
1、【視頻】從一則視頻導(dǎo)入思考：拆遷，我們應(yīng)該怎么做？
拆遷工作：天下第一難！
【觀點(diǎn)】拆遷怎么做？心中要有“法”！
2、城市更新（舊改）常見問(wèn)題分析
3．拆遷三大模式與三大拆遷方式分析
4.拆遷補(bǔ)償法律法規(guī)
【小資料】集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償
【資料】與拆遷有關(guān)的法規(guī)及政策索引
【特別提醒】比較：新舊《拆遷條例》的重大區(qū)別
5.開發(fā)商制定拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t
【我的拆遷主張】依法拆遷，公平拆遷，陽(yáng)光拆遷，和諧拆遷

二．拆遷談判“雙贏”法則及談判心理分析
1．談判中的“雙贏”法則利用
（1）拆遷談判中“雙贏”的主要障礙有哪些
（2）拆遷談判中如何實(shí)現(xiàn)“雙贏”
（3）拆遷談判中的常見沖突及其化解
2．拆遷談判中的相關(guān)利益方基本分析
（1）開發(fā)商利益點(diǎn)分析
（2）地方政府利益點(diǎn)分析
（3）業(yè)主利益點(diǎn)分析
【案例】深圳市拆遷安置工作流程
3．拆遷談判中業(yè)主“八大心理”分析
4．影響談判成功的六大因素分析
5．拆遷談判工作的八項(xiàng)要求
6．拆遷及談判要始終強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)

三．拆遷談判中的攻與守藝術(shù)
1．拆遷談判的戰(zhàn)術(shù)準(zhǔn)備
（1）談判中的人員準(zhǔn)備（談判組人員的構(gòu)成、素質(zhì)及能力）
（2）談判中的場(chǎng)地準(zhǔn)備
【小技巧】拆遷談判地點(diǎn)選擇的技巧
（3）談判中的道具準(zhǔn)備
【小專題】 拆遷續(xù)談之重點(diǎn)內(nèi)容提示
【小資料】關(guān)于拆遷進(jìn)度的經(jīng)驗(yàn)值
2.拆遷談判的開場(chǎng)、氣氛營(yíng)造
（1）拆遷談判的開場(chǎng)藝術(shù)
（2）拆遷談判的氣氛營(yíng)造要領(lǐng)
【技巧】初始商談之拉近關(guān)系的技巧
3.拆遷談判中的八大進(jìn)攻藝術(shù)
（1）利益進(jìn)攻藝術(shù)
（2）時(shí)間點(diǎn)進(jìn)攻藝術(shù)
（3）羊群效應(yīng)藝術(shù)
……
4.拆遷談判中的“防守藝術(shù)”
（1）談判業(yè)主常用的技巧分析
（2）談判中的守價(jià)藝術(shù)
（3）談判中的時(shí)間點(diǎn)掌控藝術(shù)
5.有效破解談判僵局
（1）如何面對(duì)不同性格的對(duì)手
（2）談判中如何打破僵局
①真實(shí)異議的化解
②虛假異議的化解
【 提示】 談判中要善于“聽”──有時(shí)候聽比說(shuō)重要
【技巧】化解拆遷談判僵局的十大方法
（3）談判中的忌諱
6.拆遷談判中拒絕的技巧
【技巧】拆遷談判中“拒絕”的四大技巧
【技巧】解除拆遷戶異議的八大方法

四、拆遷談判心理分析
1．拆遷方心理分析（十怕）
一怕拖, 二怕纏……
【小專題】拆遷方可能的短處分析
【小專題】拆遷方怕哪幾種人
2．拆遷戶的八種常見類型
3．拆遷戶的六大心理壓力分析
4．拆遷戶面對(duì)拆遷的心理過(guò)程分析
5．拆遷談判十大攻心大法

五、拆遷談判關(guān)鍵技巧解析
1．從肢體語(yǔ)言中捕捉成交機(jī)會(huì)
（1）面部表情信號(hào)分析
（2）肢體動(dòng)作信號(hào)分析
（3）語(yǔ)言信號(hào)分析
2．談判中要始終給對(duì)方留“臺(tái)階”
【秘笈】給對(duì)方留“臺(tái)階”的若干示例
3．拆遷談判人員現(xiàn)場(chǎng)要領(lǐng)
（1）拆遷談判人員做好現(xiàn)場(chǎng)工作的前提（五個(gè)方面）
（2）具體表現(xiàn)（八個(gè)方面）
4．拆遷談判人員的語(yǔ)言藝術(shù)
（1）談判開場(chǎng)藝術(shù)
（2）恭維的藝術(shù)
（3）語(yǔ)言表達(dá)藝術(shù)
【小專題】拆遷談判人員的語(yǔ)言禁忌
【要領(lǐng)】如何判斷拆遷戶的語(yǔ)言含義
（4）拆遷談判中控場(chǎng)的藝術(shù)
5．拆遷談判策略（十八般武藝－1）
【 小專題】 拆遷戶常見的惡劣態(tài)度語(yǔ)言

六、拆遷談判技巧再進(jìn)級(jí)
1．“釘子戶”的化解策略
（1）“釘子戶”形成的六種原因
（2）“釘子戶”化解對(duì)策
2．“對(duì)抗－強(qiáng)拆”的惡劣后果分析
【小專題】拆遷方的旁門左道（“十八招”）
3．提高拆遷效率的八種方法
【 案例】深圳××村拆遷
4．拆遷人員可用的十大擋箭牌
5．面對(duì)不同拆遷對(duì)象的談判技巧

七、綜合案例分析
1、拆遷談判中“特殊對(duì)手”“的處理藝術(shù)
2、拆遷談判關(guān)鍵點(diǎn)提示
本課程全程貫穿北京、上海、廣州、深圳、武漢等地城中村改造相關(guān)經(jīng)典案例、深度剖析及點(diǎn)評(píng)

舊改操作風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)