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房地產(chǎn)投資測算實務(wù)公開課

【課程背景】
我國房地產(chǎn)發(fā)展正在進入一個新的時代，不再是單一的土地金融和二級開發(fā)，而對其產(chǎn)業(yè)招商引資、商業(yè)運營、教育體育等方向有了更多的要求。各企業(yè)在投資模式、運營體系、成本控制、設(shè)計創(chuàng)新等方面都有一定的趨同性，投資專業(yè)如何提升行業(yè)認知，提高拿地成功率，將成為員工自身甚至地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要要求。
企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作？
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優(yōu)勢。

【培訓(xùn)對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、投資副總、片區(qū)總經(jīng)理、項目總、設(shè)計副總、營銷副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務(wù)、成本、法務(wù)、資金、前期、策劃、設(shè)計、營銷等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

【課程收益】
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
2、地產(chǎn)投資的全過程解析及風險防范
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避？
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關(guān)法律實務(wù)解析及防范。

【課程內(nèi)容】
第一部分 房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企拿地模式及戰(zhàn)略模式
（1）萬科：股權(quán)合作代表
（2）招商：招拍掛/勾地
（3）華潤：招拍掛/舊改
（4）卓越：城市更新
（5）綠城：代建
二、投資交易模式
1、交易類型：一級市場、二級市場
2、定義介紹：招拍掛、一級土地開發(fā)、勾地、城市更新、收并購、代建
2、交易模式特點及難點：
（1）招拍掛交易方式簡析
（2）收并購交易方式簡析、優(yōu)劣勢、難點
（3）城市更新交易方式簡析
三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集：信息的來源與種類
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟可行性研判：財務(wù)測算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評價指標、投資標準、專業(yè)報告
5、可行性研究報告
6、商務(wù)談判及交易方案：合作意向書、合作協(xié)議
7、投資達成
8、投資達成后事項

第二部分：房地產(chǎn)投資測算
【問題1、2、3、4、5】
一、投資測算的經(jīng)濟可行性研判
1、財務(wù)測算的基本邏輯：模擬一條項目開發(fā)運營的現(xiàn)金流，定量的論證項目的經(jīng)濟可行性，以幫助投資者決策
2、財務(wù)測算的前提輸入條件：
（1）設(shè)計規(guī)劃指標
（2）銷售計劃
（3）運營計劃
（4）土地成本
（5）建安成本：全成本構(gòu)成、影響成本的主要因素（容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務(wù)費用）
（6）三費：管理費用、營銷費用、財務(wù)費用
（7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅
（8）經(jīng)營物業(yè)假設(shè)
（9）融資方案
3、財務(wù)測算的輸出結(jié)果：核心評價指標、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報告
二、財務(wù)測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
（1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場
（2）測算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化：怎樣提高貨值？
（3）測算視角下的成本最優(yōu)化：怎樣降低成本？
2、收并購項目測算
（1）交易對價的確定
（2）溢價的處理：直接處理、間接處理及【案例】
（3）稅務(wù)的特殊處理：視同銷售
（4）不同交易架構(gòu)對測算的影響
3、城市更新項目的測算
（1）“6+3“方法論
（2）城市更新規(guī)劃指標確定：
（3）城市更新項目拆遷成本確定
（4）城市更新項目補繳地價確定：
（5）城市更新項目收益的核心影響因素
三、開發(fā)稅務(wù)問題
1、不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問題
（1）一級市場：招拍掛/勾地，一二級聯(lián)動，三舊改造
（2）二級市場：土地轉(zhuǎn)讓，股權(quán)收購，增資擴股，合作開發(fā)，土地作價入股，聯(lián)營型，委托代建
2、收并購財稅問題處理
（1）財稅處理原則：降低稅負、延遲繳納
（2）合法合規(guī)合理
（3）其他特殊形式
四、投資測算實例操練
1、投資測算不同階段：
（1）初判可研階段
（2）詳判定案階段
（3）項目可研階段
2、測算內(nèi)容：主要科目解讀：全成本科目、利潤表及現(xiàn)金流量表
3、測算依據(jù)：專業(yè)板塊專業(yè)報告
4、全成本解讀：
5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術(shù)、財務(wù)費用
6、投資測算實戰(zhàn)演練
（1）第一步：項目定位
（2）第二步：戶配及規(guī)劃方案
（3）第三步：運營計劃示例
（4）第四步：測算演練詳解
（5）第五步：壓力測算
7、投資測算練習(xí)：算土增稅、算利潤率、算地價、算*售價

第三部分：投資相關(guān)法律實務(wù)
【問題6、7】
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施
3、盡職調(diào)查關(guān)注點
4、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案
【案例】：青島S項目
【案例】：大連H項目
二、股權(quán)類合作開發(fā)
1、法律特點及優(yōu)劣勢
2、法律風險：土地風險、股權(quán)風險、債務(wù)風險
3、盡職調(diào)查的關(guān)注點
4、法律風險防范主要原則：
（1）股權(quán)收購之買新不買舊
（2）股權(quán)收購之收購還是增資
（3）股權(quán)收購之直接收購還是間接收購
（4）收購前法律財務(wù)盡職調(diào)查，合同設(shè)置相應(yīng)條款
5、股權(quán)收購的特殊情況
（1）土地尚未落實
（2）目標股權(quán)有瑕疵
（3）有前置審批要求：國資股權(quán)，外資股權(quán)
（4）特殊情況的股權(quán)收購：分立公司、股權(quán)退出、小股操盤
三、聯(lián)營型合作開發(fā)
1、法律特點
2、法律風險及防范措施
【案例】：深圳地鐵與萬科合作項目
四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施
【案例】：溫州項目
五、合作項目公司管理約定
1、控股和參股項目的主要協(xié)議
2、操盤方與參股方項目管理
3、合作協(xié)議中的主要約定內(nèi)容
六、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標的資產(chǎn)的自身瑕疵
【案例1】：坂田項目（規(guī)劃沖突）
【案例2】：南山項目（拆遷不可控）
【案例3】：惠州項目（土地無法移交）
2、行政審批的風險
【案例4】：龍崗項目（政策變化）
3、或有負債出現(xiàn)的風險
【案例5】：平湖項目（涉訴）
4、土地成本及稅務(wù)風險
【案例6】：寶安項目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風險
【案例7】：資產(chǎn)包（優(yōu)先購買權(quán)）
【案例8】：惠州項目（合作方意愿）

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