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如何分析房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)培訓(xùn)課

課程背景：
當(dāng)前，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開始放緩，外部*挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲經(jīng)濟(jì)開始衰退，日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也走到了一個(gè)十字路口。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢(shì)呢？
本課程根據(jù)國(guó)內(nèi)*經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種*鮮熱辣的熱點(diǎn)事件，通過(guò)數(shù)十年詳實(shí)的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員更好理解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)。
掌握了這個(gè)分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員可以獲得說(shuō)服客戶的詳實(shí)數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。

課程對(duì)象：
1. 房地產(chǎn)企業(yè)中高管，營(yíng)銷人員
2. 銀行理財(cái)經(jīng)理、風(fēng)控人員、高凈值客戶
課程收益：
.提高市場(chǎng)判斷力。通過(guò)本課程，可以對(duì)紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有規(guī)律性的了解，特別是詳實(shí)的資料及深入的研究，及簡(jiǎn)明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
. 投資趨勢(shì)預(yù)判。通過(guò)房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)。
. 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點(diǎn)事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓(xùn)人員的獨(dú)立思考能力。

課程特色：
. 扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。本課程的理論基礎(chǔ)，來(lái)源于多個(gè)國(guó)內(nèi)*的宏觀經(jīng)濟(jì)研究團(tuán)隊(duì)，以及房地產(chǎn)研究專家，是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證的理論體系。
. 詳實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國(guó)家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫(kù)獲取，詳實(shí)而有說(shuō)服力。
. 鮮活的案例。本課程結(jié)合*（3個(gè)月內(nèi)）的熱點(diǎn)事件，幫助學(xué)員更好地理解房地產(chǎn)周期的規(guī)律，驗(yàn)證理論的可靠性。
. 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進(jìn)行講授，讓沒有扎實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人也可以很快掌握。

課程大綱
第一講：熱點(diǎn)事件背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉(cāng)
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長(zhǎng)租公寓危機(jī)

二、房地產(chǎn)見頂?shù)男盘?hào)
案例：恒大轉(zhuǎn)型
案例：萬(wàn)科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬(wàn)科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
案例：萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

三、歐美的復(fù)蘇與見頂
數(shù)據(jù)分析
1. *三大股指近5年走勢(shì)
2. *VIX恐慌指數(shù)
3. 美元指數(shù)
4. *長(zhǎng)期失業(yè)率
5. *GDP增長(zhǎng)率
6. *利率
7. *制造業(yè)*
8. 2014-2019*收益率曲線
9. 2005-2009*收益率曲線
（案例隨時(shí)更新）

第二講：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
1. *1923—1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫
討論：佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫
討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
3. 中國(guó)1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫
討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴
討論：如果你是馬來(lái)西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的風(fēng)暴？
5. *2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機(jī)
討論：*房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)的異同
6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示

二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1. 一二線城市過(guò)去20年為什么只漲不跌？
討論：中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去上漲的邏輯是什么？
2. 房?jī)r(jià)*值
3. 房?jī)r(jià)收入比
4. 庫(kù)存
5. 租金回報(bào)率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報(bào)
案例及討論：2019年二三線城市租金回報(bào)率
數(shù)據(jù)呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿

三、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較
1. 相同點(diǎn)（5點(diǎn)）
2. 不同點(diǎn)（4點(diǎn)）
結(jié)論：中國(guó)可能會(huì)避免重蹈日本覆轍

四、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與2015年中國(guó)股市泡沫比較

第三講：中國(guó)房地產(chǎn)周期怎么判斷？
一、房地產(chǎn)周期的模型
1. 一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期
討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口

二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. 2008年*房地產(chǎn)泡沫案例
2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例
3. 上世紀(jì)90年代中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫案例
4. 當(dāng)前中國(guó)利率分析
結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開始寬松，但房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象

三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國(guó)近10年一線城市土地供給與房?jī)r(jià)增速
4. 2018年中國(guó)一線城市土地供給情況分析
結(jié)論：一線城市土地供給增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)持續(xù)錯(cuò)配

四、人口如何影響長(zhǎng)期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. *不同年齡階段購(gòu)房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
4. *置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. *人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結(jié)論：中國(guó)人口2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)也將到來(lái)
7. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格曲線圖
結(jié)論：未來(lái)房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度將持續(xù)低迷
8. *城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結(jié)論：中國(guó)城鎮(zhèn)化還有20%空間

五、周期模型在中國(guó)的應(yīng)用
1. 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展圖
3. 中國(guó)置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國(guó)人口出生數(shù)量和新開工面積
5. 中國(guó)家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)
結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)處周期性高位，拐點(diǎn)開始出現(xiàn)

第四講：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)怎么走？
一、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)模型

二、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)
1. 1950-2015*分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國(guó)比重圖
討論：*的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長(zhǎng)圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會(huì)出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據(jù)日美經(jīng)驗(yàn)的三個(gè)階段的推論
討論：未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)怎樣推演？

三、中國(guó)的趨勢(shì)判斷
1. 長(zhǎng)期看人口：人口遷徙趨勢(shì)：大都市圈化
案例：過(guò)去30年人口遷徙路徑與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的對(duì)比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農(nóng)村的“空城計(jì)”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國(guó)金融政策的變化
案例：90年代的1萬(wàn)塊，現(xiàn)在值多少錢？

四、三個(gè)結(jié)論
1. 中國(guó)住宅開工從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)從數(shù)量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈

第五講：中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動(dòng)市場(chǎng)
2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格
4. 2008-2009：刺激住房消費(fèi)
5. 2010-2013：遏制房?jī)r(jià)上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫(kù)存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)
8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長(zhǎng)
討論：中國(guó)什么時(shí)候可能超越*？

如何分析房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)培訓(xùn)課