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精細(xì)化營(yíng)運(yùn)培訓(xùn)課

課程背景
2018 年，全國(guó)已開(kāi)業(yè)中大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約 5000 個(gè)。2019 年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目近 1000 個(gè)。
同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，消費(fèi)需求不足。預(yù)計(jì) 2019 年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供需失衡將達(dá)到近年來(lái)的峰值，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)*潮的幾年。

課程收益
站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財(cái)務(wù)指標(biāo)與前端業(yè)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到核心業(yè)務(wù)指標(biāo)分析，再?gòu)闹笜?biāo)分析到實(shí)際營(yíng)運(yùn)具體策略、營(yíng)企聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)方法、幫扶商戶提升銷售的解決方案，穿插大量案例，指導(dǎo)學(xué)員掌握制定經(jīng)營(yíng)策略、提升客流、收租、    漲租等一系列精細(xì)化營(yíng)運(yùn)方法，有效解決“客流少”“收租難““空鋪多”“漲租難”等核心營(yíng)運(yùn)痛點(diǎn)。
適合人群：商管公司招商、營(yíng)運(yùn)、推廣、綜合管理各職能崗位一線和中高管

課程大綱
一、底層邏輯
1、 顧客-作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，我們的顧客是誰(shuí)？
2、 產(chǎn)品-顧客向我們購(gòu)買(mǎi)什么產(chǎn)品？
3、 資管模式-資產(chǎn)管理的邏輯？
4、 資產(chǎn)估值-國(guó)際通行的資產(chǎn)估值方法？【重要】
5、組織職能-管理公司組織架構(gòu)在開(kāi)業(yè)前與開(kāi)業(yè)后有什么不同？
6、大營(yíng)運(yùn)-運(yùn)營(yíng)四大職能角色定位與責(zé)任界面
7、發(fā)展階段-購(gòu)物中心四大發(fā)展階段

二、經(jīng)營(yíng)策略
【作用：學(xué)會(huì)正確使用 SWOT 分析制定經(jīng)營(yíng)策略的方法】【重要】
經(jīng)營(yíng)策略是定位（戰(zhàn)略）制定后的戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行、資源配襯， 指導(dǎo)各部門(mén)統(tǒng)合增效。
1、大事記
2、SWOT 分析：【案例】
3、廣場(chǎng)定位
三、*I 拆解-核心指標(biāo)【重要】
【作用：將財(cái)務(wù)指標(biāo)拆解并前置，讓營(yíng)運(yùn)人員清楚了解日常精細(xì)化營(yíng)運(yùn)工作的價(jià)值】
1、*I 與租賃決策文件、出租率、收租率的關(guān)系？
2、20 個(gè)核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)怎么算？怎么用？
四、經(jīng)營(yíng)分析與輔導(dǎo)——【重要】
【作用：找到問(wèn)題商戶，以便及時(shí)預(yù)警，確保高出租率同    時(shí)為招商爭(zhēng)取時(shí)間；找到潛力漲租品牌，鋪墊盡可能大的未來(lái)漲租空間】
1、 基本分析法
（1）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的方法——MECE 原則
（2）解決問(wèn)題的辦法——邏輯樹(shù)縱橫分析法  2、 經(jīng)營(yíng)信息：6+1
（1）6 類基礎(chǔ)信息和管理依據(jù)
（2）1 個(gè)信息化系統(tǒng)——智慧運(yùn)營(yíng)【重要】A:智慧運(yùn)營(yíng) 7+4
B:智慧運(yùn)營(yíng)預(yù)算投入
C:與收益相關(guān)的智慧運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)思路

3、盈利能力分析——經(jīng)營(yíng)預(yù)警和漲租預(yù)期【作用：及時(shí)發(fā)現(xiàn)重點(diǎn)商戶】
（1）租售比估算法
（2）通用保本分析法
（3）重投資品牌現(xiàn)金流分析法
4、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)——銷售能力分析和輔導(dǎo)【作用：通過(guò)銷售分析和經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)，減少掉鋪、確保    收租率；提升新品牌存活率，減輕招商壓力，降低空置率】
（1）評(píng)價(jià)商戶銷售能力的 5 個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)
（2）關(guān)鍵銷售分析指標(biāo)的使用場(chǎng)景——日、周、月、季、年
（3）診斷商戶銷售問(wèn)題的方法——案例詳解服裝和餐飲業(yè)態(tài)銷售分析和經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)辦法。
（4）輔導(dǎo)商戶銷售提升的方法
5、客流分析
（1）如何評(píng)價(jià)一家購(gòu)物中心客流好不好？
（2）如何測(cè)算一家購(gòu)物中心的客流預(yù)警值？
（3）如何評(píng)價(jià)一家購(gòu)物中心的客流使用效率？
（4）如何判斷冷區(qū)商戶的租金合理性？

五、經(jīng)營(yíng)扶持【作用：對(duì)預(yù)警商戶、特別需扶持商戶的扶持辦法】【重要】
1、 經(jīng)營(yíng)扶持品牌如何選定？
2、 經(jīng)營(yíng)扶持五大類
（1）多經(jīng)扶持如何做？
（2）媒體推廣如何做？
（3）營(yíng)銷活動(dòng)如何做？
（4）補(bǔ)貼禮品如何做？
（5）租金減免如何做？
【案例詳解各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)扶持有效方案】
六、營(yíng)企聯(lián)動(dòng)【重要】
1、出手必達(dá)標(biāo)，營(yíng)企必聯(lián)動(dòng)——銷售指標(biāo)溝通落實(shí)方法；案例
2、三分靠創(chuàng)意，七分靠執(zhí)行——活動(dòng)執(zhí)行銷項(xiàng)表
3、PR 拉異業(yè)， SP 分人群——10 個(gè)案例
4、導(dǎo)購(gòu)不知情，銷售轉(zhuǎn)化低——一落實(shí)、二復(fù)核、三檢查、四落實(shí)
5、一個(gè)大活動(dòng)，三封小情書(shū)——2 個(gè)案例
6、只做不復(fù)盤(pán)，成功是偶然——復(fù)盤(pán)總結(jié)工作模板

七、經(jīng)營(yíng)保障
第一部分：商業(yè)環(huán)境
1、經(jīng)營(yíng)環(huán)境
2、公共環(huán)境
3、商業(yè)環(huán)境
4、經(jīng)營(yíng)秩序
5、如何巡場(chǎng)？【重要】
6、經(jīng)營(yíng)服務(wù)
第二部分：物業(yè)品質(zhì)——如何讓保潔費(fèi)“每一元錢(qián)都花出成果”？【重要】
1、物業(yè)品質(zhì)優(yōu)劣對(duì)比（案例呈現(xiàn)）
2、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)一：預(yù)算合理
3、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)二：招投標(biāo)專業(yè)
4、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)三：合同執(zhí)行監(jiān)管?chē)?yán)格
【Q&A】

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