為了在基于內(nèi)外部環(huán)境分析的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位進(jìn)行準(zhǔn)確地描述，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性，從產(chǎn)品、區(qū)域、價(jià)值鏈的三個(gè)維度建立模型進(jìn)行分析。
1. 區(qū)域：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)分析，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，最終確定區(qū)域布局。
2. 產(chǎn)品：根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群分析，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，確定業(yè)態(tài)組合，并形成產(chǎn)品線規(guī)劃。
3. 價(jià)值鏈：根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍，進(jìn)而整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)。
一、產(chǎn)品和區(qū)域綜合分析
從區(qū)域和產(chǎn)品兩個(gè)維度看，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，一般而言存在三種擴(kuò)張路徑。
1. 聚焦產(chǎn)品，擴(kuò)張區(qū)域
1) 優(yōu)點(diǎn)：享受產(chǎn)品復(fù)制帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)；
2) 缺點(diǎn)：因適合的土地機(jī)會(huì)有限，需擴(kuò)張市場(chǎng)；
3) 典型企業(yè)：星河灣、碧桂園、仁恒/晉和、華僑城、南京郎詩(shī)
2. 產(chǎn)品與市場(chǎng)擴(kuò)張平衡進(jìn)行
1) 優(yōu)點(diǎn)：兼顧產(chǎn)品復(fù)制與聚焦城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，易把握土地機(jī)會(huì)
2) 缺點(diǎn)：企業(yè)規(guī)模不大時(shí)，不易形成成主力產(chǎn)品線與根據(jù)地城市
3) 典型企業(yè)：萬(wàn)科、中海、金地、浙江綠城
3. 聚焦區(qū)域，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)
1) 優(yōu)點(diǎn)：享受聚焦同一城市帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)
2) 缺點(diǎn)：為了把握土地機(jī)會(huì)，需要研發(fā)多種產(chǎn)品
3) 典型企業(yè)：龍湖、珠海華發(fā)、棲霞建設(shè)、合景泰富、杭州濱江
二、區(qū)域分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)規(guī)模與能力積累達(dá)到一定程度時(shí)，會(huì)面臨三種戰(zhàn)略選擇：全國(guó)性、多區(qū)域、區(qū)域性。一般而言，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售規(guī)模做到50萬(wàn)平米以上，原有區(qū)域的市場(chǎng)空間不足，需要探尋新的市場(chǎng)空間。
1. 向外看，看全國(guó)
1) 戰(zhàn)略目標(biāo)：全國(guó)市場(chǎng)，全國(guó)品牌
2) 典型代表：萬(wàn)科
3) 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：異地市場(chǎng)巨大，高投入高回報(bào)同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)
2. 向外看，多區(qū)域
1) 戰(zhàn)略目標(biāo)：2-3個(gè)核心區(qū)域，區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者
2) 典型代表：榮盛發(fā)展
3) 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：異地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大
3. 向內(nèi)看，單區(qū)域
1) 戰(zhàn)略目標(biāo)：區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌，區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者
2) 典型代表：河南建業(yè)
3) 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：熟悉本地運(yùn)營(yíng)環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)可控性高；但可能約束企業(yè)擴(kuò)張速度
三、產(chǎn)品分析
產(chǎn)品分析應(yīng)當(dāng)以目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力和需求為導(dǎo)向，明確價(jià)值定位，最終確定提供的產(chǎn)品和服務(wù)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品類(lèi)型主要包括住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩大類(lèi)，近年來(lái)，隨著社會(huì)進(jìn)步及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又進(jìn)一步延伸出旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多種新興地產(chǎn)類(lèi)型。
1. 住宅地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，企業(yè)獲取土地增值的空間減少，資金成本提高，產(chǎn)品增值將成為主要盈利來(lái)源，產(chǎn)品增值能力的提高將主要通過(guò)產(chǎn)品溢價(jià)和成本控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。在目標(biāo)集聚和產(chǎn)品差異化的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)總成本領(lǐng)先，通過(guò)產(chǎn)品線規(guī)劃，實(shí)施產(chǎn)品復(fù)制，這是市場(chǎng)上大小房企為應(yīng)對(duì)日益加劇的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的現(xiàn)實(shí)選擇。
2. 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略
隨商業(yè)地產(chǎn)等級(jí)不同而不同，一般可劃分為四個(gè)等級(jí)：
1) 城市綜合體
經(jīng)營(yíng)策略：一般長(zhǎng)期持有，可出售一部分（如酒店式公寓）
示例：北京國(guó)貿(mào)、上海中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城系列、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系列、深圳中信城市廣場(chǎng)、瑞安天地系列、九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)系列
2) 寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、步行街、酒店、公寓、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等
經(jīng)營(yíng)策略：一般長(zhǎng)期持有，也可市場(chǎng)高點(diǎn)期出售
示例：世紀(jì)金源MALL、中糧大悅城、華聯(lián)商廈、嘉茂中心（嘉德置地）、龍湖天街系列、佳程廣場(chǎng)（三元橋）、聯(lián)想融科中心、華南城MALL、太古三里屯Village
3) 大型社區(qū)集中型商業(yè)
經(jīng)營(yíng)策略：培育1-2年至業(yè)態(tài)穩(wěn)定后將散鋪出售，若規(guī)劃有主力店，要控制主力店面積占比、位置，散鋪不要由其轉(zhuǎn)租
示例：60萬(wàn)平米以上郊區(qū)大盤(pán)配置總建面的3%做集中商業(yè)，城市中社區(qū)有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)為片區(qū)配建的集中型商業(yè) 4) 社區(qū)商鋪
經(jīng)營(yíng)策略：一般最遲在竣工備案時(shí)銷(xiāo)售，直接散售或打包整售，業(yè)態(tài)不需規(guī)劃，但要控制住商鋪規(guī)模、樓層、處理好與人流動(dòng)線關(guān)系，城市中社區(qū)商鋪一般臨街布置
示例：大量存在
四、價(jià)值鏈分析
從價(jià)值鏈的維度看，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，一般而言存在三種模式。
1. 單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：作為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中已經(jīng)越來(lái)越少，逐漸從主流退出
2. 有限價(jià)值鏈集成
房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對(duì)組織資源的依賴(lài)，需要投入相對(duì)多的人力資源
物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期投資是其利潤(rùn)來(lái)源；風(fēng)險(xiǎn)較低；對(duì)組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實(shí)力；投資評(píng)估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點(diǎn)
金融投資型：資本角度涉足開(kāi)發(fā)，通過(guò)外包與監(jiān)管滲透各個(gè)環(huán)節(jié)；是國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主流模式，國(guó)內(nèi)處于起步階段
3. 完整價(jià)值鏈
綜合運(yùn)作型：綜合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少。來(lái)自正略鈞策管理咨詢(xún)公司。
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