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房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作培訓(xùn)課程

【課程背景】
國(guó)發(fā)[2014]14號(hào)《*關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，兼并重組是企業(yè)加強(qiáng)資源整合、實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展、提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效措施，是化解產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩矛盾、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高發(fā)展質(zhì)量效益的重要途徑。文件要求完善財(cái)稅政策，完善企業(yè)所得稅、土地增值稅政策、增值稅、營(yíng)業(yè)稅等政策。企業(yè)通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，轉(zhuǎn)讓全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力的，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)視同銷售而征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要加強(qiáng)跟蹤管理，企業(yè)兼并重組工作牽頭部門要積極協(xié)助財(cái)稅部門做好相關(guān)稅收政策的落實(shí)。
據(jù)此，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)了關(guān)于企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、非貨幣資產(chǎn)交易涉及的企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅等相關(guān)稅收政策。文件包括財(cái)稅【2014】109號(hào)、財(cái)稅【2014】116號(hào)、財(cái)稅【2015】5號(hào)、財(cái)稅【2015】37、41、65號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年7、20、33、40、48號(hào)等公告。這次政策調(diào)整主要是在落實(shí)*關(guān)于促進(jìn)企業(yè)兼并重組政策中有關(guān)稅收的要求。本次政策調(diào)整，綜合了很多以往企業(yè)所得稅中的觀念和做法，以一種新的視角和新的思路來(lái)處理企業(yè)資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅問(wèn)題。
雖然政策的導(dǎo)向是促進(jìn)企業(yè)兼并重組，但是具體如何去利用稅收政策*限度的為企業(yè)重組服務(wù)、如何規(guī)避政策的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)卻既是一門稅務(wù)技術(shù)，也是稅收藝術(shù)，更是擺在每一名企業(yè)財(cái)務(wù)人員面前的必修課。
特別是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)長(zhǎng)期投資、非貨幣性交易、債務(wù)重組等也提出了相應(yīng)的要求，會(huì)計(jì)上如何處理，稅收上如何協(xié)調(diào)也都需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員去探索和掌握。與此同時(shí)，營(yíng)改增的全面實(shí)施也給企業(yè)重組提供了先機(jī)和條件，如何以營(yíng)改增為契機(jī)進(jìn)行企業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整也是企業(yè)高管必須給予高度重視的制度機(jī)遇。
另外，國(guó)發(fā)[2014]17號(hào)《 *關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》也為企業(yè)籌資融資提供了平臺(tái)，企業(yè)要發(fā)展，必須有資本，在融資過(guò)程中企業(yè)面臨的涉稅問(wèn)題也必須掌握及巧妙運(yùn)用，否則也將給企業(yè)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)。
政策出臺(tái)的背景及政策制定者的政策取向，對(duì)于企業(yè)財(cái)稅人員政策掌握及準(zhǔn)確運(yùn)用*政策都有積極的意義。

【課程收益】
1.準(zhǔn)確及時(shí)地理解*稅法及營(yíng)改增已經(jīng)確定的方案內(nèi)容；
2.正確理解并運(yùn)用重組的流轉(zhuǎn)稅、所得稅規(guī)定；
3.關(guān)注營(yíng)改征過(guò)程中新政策對(duì)企業(yè)重組業(yè)務(wù)的影響；
4.強(qiáng)調(diào)企業(yè)重組過(guò)程中稅收政策的安排與運(yùn)用；
5.在執(zhí)行稅收政策時(shí)要注意個(gè)人持股與企業(yè)持股轉(zhuǎn)換過(guò)程中的稅收風(fēng)險(xiǎn)；
6.企業(yè)IPO過(guò)程中資產(chǎn)整合過(guò)程中的涉稅業(yè)務(wù)處理；
7.注意境外架構(gòu)搭建過(guò)程中的三個(gè)門檻及避稅過(guò)程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)控制；
8.重組過(guò)程中計(jì)稅基礎(chǔ)、優(yōu)惠承繼、虧損結(jié)轉(zhuǎn)等政策執(zhí)行。
9.股權(quán)架構(gòu)搭建及退出機(jī)制、時(shí)機(jī)選擇及機(jī)關(guān)相關(guān)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

【課程大綱】
模塊一、“營(yíng)改增”后企業(yè)稅務(wù)管理者痛點(diǎn)分析、 稅法解讀及商業(yè)模式創(chuàng)新
一、“營(yíng)改增”政策解讀及法理分析
1.一般性規(guī)定及原理
2.政策漏洞、立法趨勢(shì)及準(zhǔn)確利用
3．企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施
4、“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅的政策要點(diǎn)
（1）“營(yíng)改增”結(jié)構(gòu)性減稅實(shí)然結(jié)果
（2）“營(yíng)改增結(jié)構(gòu)性減稅的政策環(huán)境
二、“營(yíng)改增“后企業(yè)稅務(wù)管理者痛點(diǎn)分析及應(yīng)對(duì)
1.“營(yíng)改增”法律責(zé)任剖析及責(zé)任承擔(dān)
2.“營(yíng)改增”后，老板固有思維怎樣改變？（1）找票充賬?（2）買票充賬？(3)虛假辦公用品發(fā)票？怎樣處理？
3.營(yíng)業(yè)稅下，企業(yè)被查，財(cái)務(wù)總監(jiān)被開(kāi)除之后，罪責(zé)由財(cái)務(wù)總監(jiān)承擔(dān)法律責(zé)任分析？增值稅下，責(zé)任發(fā)生怎樣變化？一旦出現(xiàn)被老板裁贓，既沒(méi)有老板掌握的那么多的資源，又沒(méi)有機(jī)會(huì)為自己搜集證據(jù)證明清白該怎么辦？
4.增值稅背景下，怎樣讓財(cái)務(wù)人員隔離業(yè)務(wù)人員（經(jīng)理）、總經(jīng)理相關(guān)虛開(kāi)增值稅發(fā)票責(zé)任？
5.老板完全信任您，作為財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？一旦發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)怎樣處理？
【案例分析】一起虛開(kāi)增值稅發(fā)票案，為什么最終沒(méi)有再繼續(xù)找財(cái)務(wù)人員，而是找到企業(yè)業(yè)務(wù)人員？是什么讓財(cái)務(wù)人員遠(yuǎn)離相關(guān)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
6.制度上怎樣安排及設(shè)計(jì)，報(bào)銷程序怎樣處理？相關(guān)內(nèi)部涉稅風(fēng)險(xiǎn)怎樣控制？
三、“營(yíng)改增”背景下稅收導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新
1.商業(yè)模式及商業(yè)模式創(chuàng)新的案例分析
8個(gè)案例分析，與戰(zhàn)略的區(qū)別是什么？商業(yè)模式創(chuàng)新前提條件是什么？
2.互聯(lián)網(wǎng)+的業(yè)務(wù)模式調(diào)整
案例1：互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)
案例2：互聯(lián)網(wǎng)+物流公司
案例3：互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)商業(yè)模式
案例4：互聯(lián)網(wǎng)+財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心
3.萬(wàn)眾創(chuàng)新戰(zhàn)略布局及用足“營(yíng)改增”政策方案分享
案例1：商業(yè)銀行對(duì)“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
案例2：基金（私募、公募）公司對(duì)“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
案例3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”政策的運(yùn)用
案例4：商業(yè)模式創(chuàng)新與“營(yíng)改增”政策應(yīng)用
4.上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整路徑及稅收政策運(yùn)用
5.非上市公司的戰(zhàn)略調(diào)整布局及稅收政策運(yùn)用
【案例分析】戰(zhàn)略調(diào)整過(guò)程中各種交易模式的建立及稅收政策適用分析，稅負(fù)比較研究
6.企業(yè)資產(chǎn)管理，租售比對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理在營(yíng)改增背景下的影響。
7.ppp模式相關(guān)資產(chǎn)管理的稅收籌劃案例分享受
四、【案例分析】“營(yíng)改增”背景下商業(yè)模式創(chuàng)新過(guò)程中重組稅收工具應(yīng)用及稅負(fù)比較
1.分立案例操作方案及稅負(fù)分析
2.資產(chǎn)或股權(quán)投資方案及稅負(fù)分析
3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方案及稅負(fù)分析
4.針對(duì)不同企業(yè)“營(yíng)改增”背景下的結(jié)構(gòu)性調(diào)整戰(zhàn)略選擇
五：企業(yè)重組的稅務(wù)處理原則（一般、特殊）
1.資產(chǎn)處置、股權(quán)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立、非貨幣資產(chǎn)投資、劃轉(zhuǎn)、股東劃轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)適用范圍、前提條件、稅收待遇、會(huì)計(jì)處理等區(qū)別？
2.稅收待遇的結(jié)轉(zhuǎn)（虧損及稅收優(yōu)惠的承繼和案例分析）
3.資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定
4.特殊性稅務(wù)處理的五個(gè)條件是什么？
5.重組日與評(píng)估基準(zhǔn)日、盡職調(diào)查過(guò)程中的稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、或有負(fù)債的解決、過(guò)渡期損益的處理、債務(wù)分擔(dān)條款的處理、商譽(yù)的處理、包稅條款、對(duì)睹條款、稅收優(yōu)惠的等等
六、重組的動(dòng)因分析
1.縱向產(chǎn)業(yè)鏈布局，節(jié)約交易成本
2．橫向產(chǎn)業(yè)占有率的布局，壟斷及定價(jià)
3.行業(yè)分工及稅收優(yōu)惠應(yīng)用
4.架構(gòu)搭建、退出機(jī)制及路徑安排等
（1）股權(quán)架構(gòu)搭建：N種架構(gòu)模式的稅務(wù)規(guī)劃
（2）非貨幣資產(chǎn)投資（房屋、技術(shù)、設(shè)備等等）：工商程序+稅政盤點(diǎn)+籌劃案例
（3）注冊(cè)地選擇：稅收洼地西藏or前海or新疆？
（4）過(guò)橋借款出資：抽逃出資財(cái)務(wù)人的自我保護(hù)策略 
（5）設(shè)立離岸公司：法律路徑+稅收點(diǎn)評(píng)

模塊二 房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作模式創(chuàng)新及稅收政策應(yīng)用
第一部分  房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新及稅收政策應(yīng)用
一、債權(quán)融資創(chuàng)新
股東借款、無(wú)息借款、關(guān)聯(lián)方拆借資金、統(tǒng)借統(tǒng)還、民間借貸、眾籌、基金、信托、資產(chǎn)證券化等
二、股權(quán)融資
1、增資擴(kuò)股、引入風(fēng)投： “浮盈稅”事件始末（某稅務(wù)稽查局稽查案例）
2、割股套現(xiàn)：工商程序； 1元錢轉(zhuǎn)股、平價(jià)轉(zhuǎn)股、無(wú)償贈(zèng)送之稅收；籌劃思路（某股份案例）
三、內(nèi)部融資之轉(zhuǎn)增資本
六種轉(zhuǎn)增方式稅收揭秘（資本公積轉(zhuǎn)增、未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增、盈余公積轉(zhuǎn)增、凈資產(chǎn)折股、評(píng)估增值轉(zhuǎn)股、債轉(zhuǎn)股）
四、上市融資
1、擬IPO企業(yè)十點(diǎn)焦點(diǎn)稅收問(wèn)題解析
2、離岸紅籌架構(gòu)和返程投資中涉稅問(wèn)題
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)設(shè)計(jì)與稅收政策應(yīng)用創(chuàng)新
一、財(cái)稅[2009]59號(hào)文實(shí)操難點(diǎn)及*政策變化，非貨幣資產(chǎn)投資、無(wú)償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)、股權(quán)資產(chǎn)收購(gòu)比例變化、政府投入等政策深度解析
二、如何實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司架構(gòu)優(yōu)化：某地產(chǎn)集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整案例
三、股權(quán)激勵(lì)*設(shè)計(jì)：N種持股方案稅收點(diǎn)評(píng)（某股份案例）
四、母公司吸收合并子公司、兄弟公司吸收合并：某集團(tuán)吸收合并宋都地產(chǎn)等3個(gè)案例
五、子公司變分公司、分公司變子公司：如何設(shè)立方案及稅收點(diǎn)評(píng)
六、重組模式組合運(yùn)用：某公司借殼上市案例
七、 股東僵局：股東僵局N種解決路徑（中煤能源分立等案例）
八、跨境重組（境外—境外、境外—境內(nèi)、境內(nèi)-境外）
九、境外股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓：某稽查案例精講
十、對(duì)睹條款安排及涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析
（二）研修方式 采取講授、案例研討、催化與經(jīng)驗(yàn)交流相結(jié)合。

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作培訓(xùn)課程