課程描述INTRODUCTION
房企合作開發(fā)項目如何避坑自救
培訓(xùn)講師：王老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：1天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房企合作開發(fā)項目如何避坑自救
課程背景
房價維穩(wěn)&地價難降+優(yōu)質(zhì)土地僧多粥少+中小房企現(xiàn)金流緊張，合作開發(fā)，已經(jīng)成為常態(tài)。
部分中小房企合作開發(fā)項目占比達80%以上，航母房企合作開發(fā)占比也逐步增加，但，從獨立開發(fā)到“合作開發(fā)，盈利模式、管控模式、決策機制……均有很大變化。
合作開發(fā)，在為房企創(chuàng)造諸多價值的同時，實際合作運營也同樣會存在或已經(jīng)暴露許多潛在問題。
雙方的戰(zhàn)略存在分歧，導(dǎo)致項目開發(fā)中產(chǎn)生沖突
委派人員權(quán)限不清，后期項目扯皮、推諉明顯
合作協(xié)議不夠細化，無法約束操盤方
聯(lián)合操盤，決策效率低下，耽誤項目進度及工期
依賴性強，項目風(fēng)險把控低，無法及時識別各環(huán)節(jié)中的風(fēng)險
課程大綱
1. 合作開發(fā)模式的底層算賬邏輯——分賬的基礎(chǔ)
2. 品牌房企合作開發(fā)的主要模式：
戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購、代建、城市更新、國企混改、勾地、舊城改造等
3. 常見的商業(yè)代建方式解析：品牌代建、小股操盤、融資代建
4. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資的差異
5. 項目管理權(quán)限分配問題
5.1委托方股東會表決規(guī)則，以及董事會的席位及表決機制；
5.2委托方的總經(jīng)理、工程管理、成本管理、財務(wù)管理、營銷管理負責(zé)人人選；
5.3委托方的法定代表人人選；
5.4委托方的證照、印章、賬戶的管理。
5.5股權(quán)質(zhì)押或讓與擔(dān)保以及法定代表人變更
6. 如何管控合作開發(fā)項目的資金
6.1同股同權(quán)同投同退
6.2同股不同權(quán)——優(yōu)先預(yù)分配
6.3資金墊付的處理（計收利息、股權(quán)劃轉(zhuǎn)、提前分賬）
6.4如何設(shè)置合作方的退出節(jié)點——去化率的常見標準（80%還是90%）
7. 合作開發(fā)項目中的業(yè)績對賭
7.1業(yè)績對賭的核心邏輯
7.2業(yè)績對賭的基本對象：造價、工期、質(zhì)量、售價、收益
7.3業(yè)績對賭的稅收籌劃
8. 合作開發(fā)項目的品牌使用問題
8.1避免貼牌項目被群訴
8.2代建方的風(fēng)險切割方式
8.3品牌費結(jié)算的財稅問題
9. 合作項目的模擬清算問題
9.1模擬清算的范圍
9.2收益或物業(yè)如何分配
9.3模擬清算中現(xiàn)金流的使用
9.4模擬清算主要的爭議：合作物業(yè)范圍、發(fā)票問題、清算成本、稅金分配……
9.5防控模擬清算爭議的主要方法：分地塊分業(yè)態(tài)分賬分債務(wù)、獨立核算單獨管理，稅款處理
10. 合作開發(fā)項目稅收籌劃
10.1合作開發(fā)交易結(jié)構(gòu)的優(yōu)化重點
10.2合作開發(fā)項目夾層公司設(shè)計：直接持股還是間接持股
10.3股權(quán)收購的140號風(fēng)險
10.4股權(quán)收購溢價的籌劃
10.5以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的籌劃
10.6合作開發(fā)主要籌劃案例解析
講師簡介
王老師
投融資中心首席專家、多家上市企業(yè)獨立董事、多家房企投融資顧問
專業(yè)特長：
注冊稅務(wù)師、會計師、注冊內(nèi)部審計師、房地產(chǎn)資本運作與財稅專家導(dǎo)師、地產(chǎn)私募專家、中國企業(yè)聯(lián)合會專家咨詢委員會專家、國內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實戰(zhàn)派財稅專家、納稅籌劃專家。國家發(fā)展改革委員會培訓(xùn)中心特聘專家、國家稅務(wù)總局特聘專家，中國注冊稅務(wù)師協(xié)會特聘專家。
具有十多年財務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗，具有豐富的資本運作經(jīng)驗，主導(dǎo)參與多個地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業(yè)的投融資運作管理，財稅管理有非常深入和獨到的研究。先后為多家企業(yè)提供過財稅咨詢服務(wù)，多次主講稅務(wù)管理課程。
房企合作開發(fā)項目如何避坑自救
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