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標桿物業(yè)參觀考察

課程背景：
  隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對商業(yè)物業(yè)管理得是否合理化的要求也越來越高，對商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加適合經(jīng)濟發(fā)展的要求。
一個成功的商業(yè)物業(yè)項目，一定是由時尚的規(guī)劃設計、高質(zhì)量的建筑保障、強大的招商團隊、專業(yè)的運營管控和優(yōu)秀的物業(yè)服務組合在一起的。針對當前行業(yè)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理方面的課程內(nèi)容缺乏，缺乏實操引導等諸多問題，為響應企業(yè)對商業(yè)物業(yè)規(guī)劃與運營實操等知識和能力的培訓需求，更好地幫助企業(yè)建立和提升商業(yè)物業(yè)從前期規(guī)劃定位、定價策略到運營管理全流程的運營策略和技巧，特邀請實戰(zhàn)專家舉辦本次商業(yè)物業(yè)管理運營實操課程。

課程收益 
1、商業(yè)物業(yè)管理模式及特點 
2、商業(yè)物業(yè)運營全流程管理 
3、通過豐富詳實商業(yè)物業(yè)項目案例，全面了解商業(yè)物業(yè)服務關鍵點; 

課程對象：
1、物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)高層干部
2、商業(yè)物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、項目經(jīng)理、業(yè)務經(jīng)理等物業(yè)中高層管理人員
3、商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)公司中高層管理人員;
4、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及代理物業(yè)租售方面相關負責人。

課程大綱：
（一）中國商業(yè)運營與物業(yè)管理發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略選擇
1、商業(yè)：購物中心、百貨公司、超市、倉儲店、專賣店、專營店、便利店
2、辦公樓：*、甲級、乙級、丙級
3、酒店：商務型、度假型、會議型、觀光型、經(jīng)濟型、連鎖酒 店型、公寓式酒店

（二）為什么說城市綜合體是最復雜的商業(yè)地產(chǎn) 
1、城市綜合體的五個特征分析
2、建筑綜合體(建筑物形態(tài)分)
3、商業(yè)綜合體(建筑物用途分)
4、硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構造復雜、設施設備數(shù)量多。
5、軟件：運營管理難度大、服務/協(xié)調(diào)對象眾多、安全風險大。

（三）商業(yè)物業(yè)介入的時機應貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全過程
1、策劃調(diào)研階段角色定位
2、規(guī)劃設計及工程施工階段角色定位
3、定單地產(chǎn)/招租角色定位
4、市場營銷推廣角色定位
5、物業(yè)管理(資產(chǎn)資增服務)角色定位
6、運行管理(運營管理)
7、投融資管理

（四）商業(yè)項目物業(yè)管理介入在城市綜合體運營管理中的五個階段
1、規(guī)劃設計期物業(yè)介入重點
物業(yè)前期介入為運營創(chuàng)造先天條件并*化節(jié)約資金及為中期物業(yè)管理打下良好基礎!
早期介入：從使用功能、設施設備選型、施工質(zhì)量、環(huán)境影響、消防安全、裝飾品質(zhì)、使用維修給出建議
參與規(guī)劃與設計節(jié)約后期調(diào)整成本：如：強電、弱電(SA/FA/CA/BA/OA)、消防、防凍、無線網(wǎng)絡覆蓋，BA系統(tǒng)，統(tǒng)一POS機、收銀系統(tǒng)、給排水、空調(diào)、通風、廚房排風、送風、土建、配套等方面
前期規(guī)劃設計對開業(yè)影響關鍵點：消防設計、驗收重要性、交評重要性，環(huán)評重要性
2、前期籌備期物業(yè)介入重點
購物中心建設竣工投入使用前8-12個月開始，物業(yè)管理也將正式進入前期籌備階段!
決定自行組建/選聘物業(yè)管理公司團隊或邀請專業(yè)顧問公司參與運營管理
擬訂內(nèi)部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘人員及培訓
編制物業(yè)費收費標準;前期開辦財務預算、物業(yè)年度收入預算
開業(yè)倒排計劃的編制
制訂物業(yè)管理整體動作方案
收集項目建設各類資料，對照規(guī)劃設計擴初說明及圖紙復核項目建設現(xiàn)狀，提供缺陷報告
參加項目工程建設專題會
配合招商部門與租戶進行工程技術條件對接及調(diào)改
編制物業(yè)管理所需的各種文件,主要包括：《設備設施接管驗收記錄》、《設備設施臺帳》、《租戶手冊》、《二次裝修規(guī)制》、《二次裝修手冊》、《開閉店規(guī)定》、《消防管理協(xié)議》等
設計各部門的運作方案及規(guī)章制度
物業(yè)保潔(開荒)、保安、綠化、石材養(yǎng)護、垃圾清運、工程設施外委招投標工作
配合市場部門開業(yè)活動所涉保衛(wèi)方案的制定及報批
3、開業(yè)啟動期物業(yè)介入重點
這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶提供服務的同時，加強溝通宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶的理解支持并及時根據(jù)租戶的要求，調(diào)整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。
項目接管    設備調(diào)試    二裝管控      外委招投標
開荒保潔    開業(yè)許可    開業(yè)控制      開業(yè)培訓
案例分析：某購物中心開業(yè)倒排計劃表
4、運營服務期物業(yè)介入重點
此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務的穩(wěn)定與提高。其中
包括：租戶/消費者管理、現(xiàn)場運營品質(zhì)管理、秩序管理、物業(yè)維修管理、設備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務管理等。
現(xiàn)場管理：消防管理、車庫秩序、設施設備、秩序維護、環(huán)境管理、咨詢服務、裝修改造、商鋪管理、營銷活動
物業(yè)創(chuàng)收：停車庫、垃圾收集、有償服務、中介收入、倉庫租賃、無形收入
服務對象：顧客、政府、資本者、媒體、供應商、租戶、行業(yè)主管
5、品質(zhì)提升期物業(yè)介入重點
在項目經(jīng)過了前四個階段的過程，并實現(xiàn)了穩(wěn)場運營的情勢下，需要通過細節(jié)化管理，進一步實現(xiàn)持續(xù)改進和管理品質(zhì)提升，提高項目核心競爭力是硬道理!
品質(zhì)管理方法：三級檢查、神秘顧客、提升方案、效果評估、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、滿意度調(diào)查
團隊整體素質(zhì)的提高   標準化流程的制定及實施
始終以客戶為中心     創(chuàng)新思路的開拓       新技術的運用

（五）商業(yè)物業(yè)運營服務的*目標
以提升城市綜合體項目資產(chǎn)增值、經(jīng)營價值為目的--以優(yōu)質(zhì)服務為抓手
內(nèi)部服務標準：符合規(guī)范、適合使用目的、始終無誤、零缺點
外部受眾的標準：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會美譽度高

行程安排：第一天（10月28日全天報到）
時間安排活動計劃安排
12:00- 17:00乘坐飛機到達深圳
17:00-17:40到達酒店（請備好身份證）
18:00-18:30辦理酒店入住
18:30-20:00享用晚餐 

第二天（10月29日參觀考察）
8:00叫醒
8:10-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:30-11:30商業(yè)項目考察—華潤萬象城 物業(yè)公司：深圳華潤物業(yè)管理有限公司 
12:30-14:30中餐用餐及休息
14:30-17:00住宅項目考察-萬科城（深圳萬科*的項目） 物業(yè)公司：深圳市萬科物業(yè)服務有限公司
17:00-19:30返回酒店
19:30-21:00享用晚餐 
21:00-23:00自由活動

第三天（10月30日參觀考察）
8:00叫醒
8:10-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:30-11:30寫字樓項目考察及交流—星河ico 企業(yè)名稱：深圳星河智善生活股份有限公司 
12:30-14:30中餐用餐及休息
14:30-17:00住宅項目考察—龍悅居（深圳*安居房小區(qū)） 物業(yè)公司：深圳市龍城物業(yè)管理有限公司 
17:30-18:00返回酒店
18:15-20:30享用晚餐 
20:30-23:00自由活動

第四天（10月31日全天培訓）
8:00叫醒
8:00-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:00-12:00培訓-商業(yè)物業(yè)運營管理實操（上午）
12:00-14:00中餐用餐及休息（辦理退房）
14:00-17：00培訓-高端住宅物業(yè)服務品質(zhì)管控（下午）
17：00項目考察及培訓結束，愉快的返程

標桿物業(yè)參觀考察