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土地一二級聯(lián)動開發(fā)與收并購

【課程背景】
城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風險對政府融資平臺的融資限制，大規(guī)模實施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。
企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；但是，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。
另一方面，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入存量優(yōu)化階段，整個行業(yè)面臨大洗牌，行業(yè)集中度近期不斷提升，收并購獲取土地的投資方式開始異軍突起，在投資獲地中的占比不斷提高。與公開市場獲地不同，非公市場的收并購具有信息不對稱、交易方式復(fù)雜、交易價值難以判斷等特點，如何處理好交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計與風控，是收并購模式的重中之重。

【課程收益】
土地一級開發(fā)與一二級聯(lián)動部分：
1.一級開發(fā)的機遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策
2.土地一級開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系
3.一級開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動以及相關(guān)法律要求
4.土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑
5.政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)
6.如何實現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)
7.國內(nèi)先進案例分享以及關(guān)鍵問題處理機制
8.大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標等關(guān)鍵問題處理分析
9.土地一級開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立
10.一級開發(fā)退出、風險與風險控制模式設(shè)計
收并購部分：
1.收并購的線索：土地線索的獲取類型
2.收并購的流程：收并購基本流程
3.收并購的風控
4.項目收并購的風險梳理及防控
5.項目收并購過程的對價原則和方式
6.項目收并購過程中的資金處理
7.收并購的談判

【課程對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者

【課程大綱】
第一部分：一級開發(fā)機遇與發(fā)展現(xiàn)狀
Part 01：土地一級開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
2、土地一級開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔的主要職責
土地一級開發(fā)的主要職能
土地一級開發(fā)的主要流程
土地一級開發(fā)的主要參與主體與資金運作方式
案例：常州市新北區(qū)土地一級開發(fā)的歷史分析
Part 02：土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來趨勢
1、土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸
供給側(cè)改革與政府隱性負債
物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對土地開發(fā)帶來的主要影響
區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟破題思路
2、土地開發(fā)的未來趨勢
一二線城市中心區(qū)的舊改訴求
三四線城市的片區(qū)開發(fā)（文旅開發(fā)）訴求
經(jīng)濟性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求
監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求
Part 03：一級開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理
1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析
城市更新政策
棚戶區(qū)改造
鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造
民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定
2、重點城市的政策解析
深圳與珠三角的城市更新政策
北京的舊改政策
上海的老舊小區(qū)改造政策
Part 04：一級開發(fā)的規(guī)范與要求
1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求
操作主體：政府、土地儲備中心、城投公司、二級開發(fā)公司
政策資金通道
2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定
國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；
土地出讓金的收支兩條線；
土地儲備金管理
相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…
3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ) 
Part 01：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀
1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀
2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
一級開發(fā)與二級開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
介入一級開發(fā)對于二級開發(fā)的幫助
片區(qū)開發(fā)對于二級開發(fā)的提升與幫助
案例：萬科良渚文化村
3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容
4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求
5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系
Part 02：土地一級開發(fā)與流程
1、土地生命周期與一二三級開發(fā)
1.1 一級開發(fā)
起始/終止階段：從毛地到凈地
主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標獲取、政策處理
主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府
1.2 二級開發(fā)
起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)
主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交
主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機構(gòu)
1.3 三級運營
起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出
主要內(nèi)容：運營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出
主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運營商
2、一級開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)
城市進入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。定位與規(guī)劃；區(qū)域運作策略與土地營銷；區(qū)域增值…
3、土地一級開發(fā)的基本流程
Part 03：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析于案例分析
1、全程運營模式
模式解析；全程運營模式的要點
浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)（全過程參與）
2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式
模式解析；操作要點與成功要素
江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)（基建參與）
3、一級主導(dǎo)（二級合作）開發(fā)模式
模式解析；操作要點與成功要素
上海某特色航空運動主題小鎮(zhèn)開發(fā)（運營參與）
4、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式
模式解析；操作要點與成功要素
慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）
Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點與特點淺析
二級土地控制程度
.土地出讓金返還制度
土地超額收益分成制度
政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級聯(lián)動問題解析（討論課）
Part 1：一級開發(fā)過程中的核心問題
1、土地流轉(zhuǎn)方式
土地性質(zhì)、土地指標；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）
資金監(jiān)控方式
國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解
3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）
合作方的權(quán)利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制
Part 2：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制
控制要點、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
控制要點、城市案例啟示
5、流程控制
控制要點、城市案例啟示
6、其他控制方式

第四部分：一級開發(fā)中的成本與風險（討論課）
Part 1：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成
1、成本控制風險與關(guān)注因素
征遷安置
土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)
土地平整與工程立項
其他
2、總的成本構(gòu)成
各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發(fā)總成本的影響
Part 2：土地一及開發(fā)中風險與控制
1.政策風險分析
2.二級土地控制程度
3.土地出讓金返還制度
4.土地超額收益分成制度
5.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式 
1、政企合作投資模式
股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責、利界定
政府的權(quán)、責、利；投資企業(yè)的權(quán)、責、利；合作組織的權(quán)、責
Part 15：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）
1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解
關(guān)于合資公司的約定
關(guān)于項目定位與規(guī)劃的約定
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定
關(guān)于土地出讓與土地指標的約定
關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…
Part 16：退出與退出機制 
1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義
2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式
3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題
4、退出過程中核心問題的處理方案
5、方便退出的機制設(shè)立

第六部分：項目收并購專篇
Part 1、收并購項目執(zhí)行的解釋
a、一級市場
b、二級市場主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項目
③聯(lián)營合作開發(fā)項目
④代管代建+品牌輸出項目
Part 2、收并購的線索：土地線索類型
Part 3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項目簽約階段
Part 4、收并購的風控
Part 5、項目收并購的風險梳理及防控
Part 6、項目收并購過程的對價原則和方式
Part 7、項目收并購過程中的資金處理
Part 8、收并購的談判

【講師介紹】
曾老師 房學網(wǎng)特約高級講師
現(xiàn)任某標桿房企投拓總
原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)
十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。
任職房企期間：
主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。
主要參與的項目：
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》--航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。
《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設(shè)計》--對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。
《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》--以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。
《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》--常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究
《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》--鎮(zhèn)總體規(guī)劃
《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》--12公頃，舊城更新等
任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：
編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。
主講課題：
《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》
《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》
《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》
《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購?fù)顿Y執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

土地一二級聯(lián)動開發(fā)與收并購