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地塊投資培訓(xùn)

【課程大綱】
一、地塊投資的時(shí)機(jī)選擇：宏觀環(huán)境分析與應(yīng)對(duì)
1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和主要新政解讀（三條紅線/集中供地/貸款限制等）
2、區(qū)域（城市）營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)研判斷及土地新政的變化
3、拿地“1拍3”后，房企財(cái)務(wù)、投資和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的應(yīng)對(duì)策略
4、投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)

二、地塊投資的決策基礎(chǔ)：市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)（重點(diǎn)一）
1、地塊分析和土地市場(chǎng)分析
2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
3、區(qū)域市場(chǎng)分析
4、市場(chǎng)分析要解決的主要問(wèn)題：怎么在地塊選擇中找到三者均衡點(diǎn)
5、專案市場(chǎng)調(diào)研指引與項(xiàng)目策劃書(shū)要點(diǎn)
案例：地塊現(xiàn)場(chǎng)考察（及競(jìng)品踩盤(pán)）的關(guān)注點(diǎn)

三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃（重點(diǎn)二）
1.與自身企業(yè)產(chǎn)品密切相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)劃模板的設(shè)計(jì)
2.如何進(jìn)行概念規(guī)劃設(shè)計(jì)（強(qiáng)排規(guī)劃與土地指標(biāo)）
（1）如何通過(guò)強(qiáng)排實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)*化
（2）如何做出高貨值的強(qiáng)排方案
（3）強(qiáng)排規(guī)劃的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析
3.產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和銷售能力的因素
案例：最優(yōu)化強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐評(píng)估

四、地塊投資的決策依據(jù)：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與資金籌劃（重點(diǎn)三）
1．項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和運(yùn)營(yíng)管理要求
2．預(yù)估建設(shè)計(jì)劃和費(fèi)用、預(yù)估銷售計(jì)劃和收入
3.項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表/損益表/現(xiàn)金流量表等）
4．項(xiàng)目的土增稅等稅籌
5．滿足貸款要求可研報(bào)告和資金籌劃關(guān)鍵點(diǎn)
案例：運(yùn)營(yíng)的效益維度：如何判斷地價(jià)（土地溢價(jià)）的合理性

五、地塊測(cè)算的重難點(diǎn)：成本管理與測(cè)算技巧（重點(diǎn)四）
1．項(xiàng)目前期成本調(diào)研和成本構(gòu)成
2．房地產(chǎn)投資收益分析:項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算
3.投資測(cè)算技巧及常見(jiàn)的成本管理問(wèn)題
4.投拓老手的投資測(cè)算技巧與效率
案例：成本視角下的投前踏勘與測(cè)算
案例：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益測(cè)算分析分析報(bào)告

六、思考與研判：（互動(dòng)交流）
問(wèn)題一：地塊投資的目標(biāo)管理與項(xiàng)目定位
問(wèn)題二：地貨比？還是杠桿比？地塊評(píng)估、投資測(cè)算的幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)
問(wèn)題三：地塊投資的決策核心：土地研判的不同解法，市場(chǎng)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)
問(wèn)題四：地塊投資的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)：工程編排和融資計(jì)劃的數(shù)據(jù)取舍對(duì)地塊判斷的決策影響
問(wèn)題五：地塊投資的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)：如何合理的預(yù)估和編排營(yíng)銷計(jì)劃、現(xiàn)金回流回款計(jì)劃等
問(wèn)題六：集合競(jìng)價(jià)，地塊評(píng)判的動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的土地獲取測(cè)評(píng)

地塊投資培訓(xùn)