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企業(yè)成本控制與風(fēng)險管理

【課程背景】
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務(wù)事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。
本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程收益】
以最快的速度深度解析*國家財稅政策，
熟悉房地產(chǎn)企業(yè)各個階段的風(fēng)險識別及管理
站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度進(jìn)行企業(yè)整體的成本管控及稅務(wù)籌劃，規(guī)避稅務(wù)管理中的風(fēng)險
從各大稅種入手，解密稅務(wù)籌劃中的關(guān)鍵點，助力企業(yè)降低稅務(wù)成本、管控稅務(wù)風(fēng)險

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方法?
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)與依據(jù)?
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本控制與財務(wù)報表分析
（1）房地產(chǎn)立項環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制要點及案例
（2）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)、財務(wù)管理環(huán)節(jié)的成本控制要點
（3）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資金運作風(fēng)險控制及案例
3、房地產(chǎn)成本開發(fā)的成本控制要點
4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的編制技巧及結(jié)構(gòu)分析

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本核算差異
2、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象如何設(shè)置？
3、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本核算需要注意哪幾個時點？
4、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用的分?jǐn)偡椒?br /> ①在會計成本對象之間分?jǐn)?br /> ②土地增值稅清算單位之間分?jǐn)?br /> ③企業(yè)所得稅成本對象之間分?jǐn)?br /> 5、什么是合理的分?jǐn)偡绞剑康胤揭?guī)定--河北層高系數(shù)法

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理
1、房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險
1）政策風(fēng)險是首要風(fēng)險
①行業(yè)政策
②稅收政策
③貨幣和金融政策
④價格政策
2）市場風(fēng)險是核心風(fēng)險
①土地供應(yīng)
②居民家庭收入
③供應(yīng)結(jié)構(gòu)
④利率水平
⑤城市進(jìn)入風(fēng)險
⑥市場變化風(fēng)險
3）財務(wù)風(fēng)險是重要風(fēng)險
①投資規(guī)模大
②融資風(fēng)險管理能力
4）管理風(fēng)險
①房地產(chǎn)行業(yè)參與主體眾多
②房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁復(fù)、參與者多、周期較長
③房企的經(jīng)營管理要求較高
2、房地產(chǎn)項目運作中存在的風(fēng)險管理措施
1）因地因時制宜，踏好政策調(diào)控的節(jié)奏
2）重視市場風(fēng)險，做好項目策劃和管理
3）建立財務(wù)預(yù)警機制，提升財務(wù)管理水平
4）適應(yīng)轉(zhuǎn)型需要，創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營管理模式。

四、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理
1、房地產(chǎn)預(yù)算的編制技術(shù)與方法及編制要領(lǐng)
1）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的編制總程序
①董事會根據(jù)長期規(guī)劃，提出一定時期的總目標(biāo),并下達(dá)規(guī)劃指標(biāo):
②各基層成本控制人員自行草編預(yù)算，使預(yù)算能較為可靠，較為符合實際:
③各部門匯總部門預(yù)算，并初步協(xié)調(diào)本部門預(yù)算，編制出銷售、生產(chǎn)、財務(wù)等預(yù)算
④預(yù)算機構(gòu)審查、平衡各預(yù)算,匯總出公司的總預(yù)算:
⑤經(jīng)過公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，審議機構(gòu)通過或駁回修改預(yù)算:
⑥主要預(yù)算指標(biāo)報董事會和上級主管單位，討論通過或駁回修改:
⑦批準(zhǔn)后的預(yù)算下達(dá)給各部門執(zhí)行
2）企業(yè)應(yīng)按照生產(chǎn)經(jīng)營需要編制的預(yù)算內(nèi)容
①經(jīng)營預(yù)算——銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、費用預(yù)算
②財務(wù)預(yù)算——現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計利潤表、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表
③資本支出預(yù)算——項目投資決策預(yù)算

五、房地產(chǎn)開發(fā)成本成本控制
1、 商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成
2、 在開發(fā)的全過程中嚴(yán)格控制建安成本
（1）以合同管理為手段，加強成本控制
（2）通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位
（3）做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制
（4）實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法
（5）要加強設(shè)計出圖前的審核工作
3、嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價
（1）嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價
（2）合理安排施工順序，減少臨時費用
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
（4）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格
（5）加強竣工結(jié)算的審核
（6）拆遷安置費用的控制
（7）貸款利息的控制

企業(yè)成本控制與風(fēng)險管理