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多維操盤

課程背景
國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)政策近年來監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，各家房企都在房地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新方面積極探索，努力尋求在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、國內(nèi)國際雙循環(huán)國家大戰(zhàn)略下的地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)模式。在模式創(chuàng)新的探索過程中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)這種融合了房地產(chǎn)與助推地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式成為地產(chǎn)商與政府主導(dǎo)者博弈的創(chuàng)新性模式。由于房地產(chǎn)增值過程中，土地增值對于地產(chǎn)行業(yè)增值的貢獻(xiàn)度*，而土地增值的邏輯中規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)又是相互作用和激勵(lì)的，進(jìn)而在國內(nèi)多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)了以這種產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目案例，比如說早期的招商蛇口工業(yè)園區(qū)自1978年設(shè)立以來，走出了一條中國版的區(qū)域增長極發(fā)展模式，同時(shí)也為招商局集團(tuán)帶來了豐厚的項(xiàng)目開發(fā)利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應(yīng)主導(dǎo)的蘇州工業(yè)園區(qū)和上海張江高科園區(qū)都成為國內(nèi)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的標(biāo)桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的華夏幸福基業(yè)公司的創(chuàng)立走出了一條“封閉運(yùn)作+委托運(yùn)營+都市圈”的片區(qū)園區(qū)開發(fā)自循環(huán)模式，以及后續(xù)以工業(yè)用地二級開發(fā)為主圍繞微笑曲線而設(shè)立的聯(lián)東U谷品牌。
當(dāng)然進(jìn)入新時(shí)期，園區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)進(jìn)行科技園區(qū)開發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎(chǔ)的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本節(jié)課程將主要關(guān)于園區(qū)開發(fā)的具體操盤流程以及園區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)知識并結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)的政策導(dǎo)向以及知名項(xiàng)目案例作為分析入口，帶學(xué)員從宏觀到微觀、從認(rèn)知到操盤、從理論到實(shí)踐全方位了解園區(qū)的操盤與開發(fā)。

課程收益
● 掌握國內(nèi)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的歷程，掌握園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
● 掌握園區(qū)國內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目案例與項(xiàng)目亮點(diǎn)復(fù)盤
● 掌握園區(qū)項(xiàng)目投資、運(yùn)營、創(chuàng)利、退出全流程風(fēng)險(xiǎn)管理
● 掌握園區(qū)項(xiàng)目與金融結(jié)合的項(xiàng)目產(chǎn)融結(jié)合模式
● 掌握園區(qū)開發(fā)當(dāng)下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

課程對象：政府、金融機(jī)構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)

課程大綱
第一講：園區(qū)標(biāo)桿企業(yè)及開發(fā)流程介紹
一、園區(qū)發(fā)展歷程及典型標(biāo)桿企業(yè)分析
1、1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補(bǔ)”-中國平安、中國中集、招商銀行
2、1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3、1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達(dá)”
4、1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5、1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6、1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)
7、1998年-大連億達(dá)“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8、1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)
9、2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10、2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)片區(qū)
11、2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉片區(qū)
12、2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\EPC+F”
二、園區(qū)開發(fā)主體及訴求平衡
1、地方政府訴求
1）高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
2）解決就業(yè)的效率
3）稅收的穩(wěn)定與效率
4）固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻(xiàn)
5）政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2、開發(fā)運(yùn)營企業(yè)訴求
1）投資規(guī)模與回報(bào)率
2）融資達(dá)成可行性
3）短期利潤與長期收益
4）交易模式簡單標(biāo)準(zhǔn)
5）回收周期短
3、招商引資客戶訴求
1）企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動(dòng)力充足穩(wěn)定、市場廣闊
2）居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
三、園區(qū)開發(fā)流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
1、園區(qū)開發(fā)原理-新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2、園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3、園區(qū)選址模型-5有模型
4、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6、園區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7、園區(qū)經(jīng)濟(jì)分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)人口、就業(yè)、投資
8、園區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動(dòng)循環(huán)開發(fā)、收益率
9、園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10、園區(qū)交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動(dòng)模式
11、園區(qū)協(xié)議設(shè)計(jì)-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講：園區(qū)開發(fā)價(jià)值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1、國有土地操作：土地分類及物業(yè)匹配、土地出讓模式
2、集體土地操作：所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、土地流轉(zhuǎn)
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點(diǎn)與增值過程
1、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2、征收拆遷補(bǔ)償-拆遷戶的收入
3、招拍掛的土地溢價(jià)-政府的收入
4、二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價(jià)-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5、長期運(yùn)營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、資管公司、開發(fā)商的收入
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)
1、物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運(yùn)營的大數(shù)據(jù)接入點(diǎn)
2、園區(qū)物業(yè)增值-資本運(yùn)作與資產(chǎn)運(yùn)作的大殺器
3、住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動(dòng)開發(fā)的根基
4、產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報(bào)最為豐厚的模塊
5、公共服務(wù)收入-克強(qiáng)指數(shù)在實(shí)體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6、一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個(gè)隱藏利器
7、稅收與政府補(bǔ)貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結(jié)合一塊土地的五大利潤點(diǎn)構(gòu)建*盈利戰(zhàn)略
1、市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3、經(jīng)營管理、物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)與資產(chǎn)運(yùn)作
1、產(chǎn)業(yè)投資基金與資本運(yùn)作
2、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs操作
案例：博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
案例：東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

第三講：園區(qū)投資模式分類、應(yīng)用選擇及經(jīng)濟(jì)測算
一、園區(qū)投資主體選擇
1、政府投資-《政府投資條例》
2、社會(huì)資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1、政府管理知識體系：政府項(xiàng)目發(fā)起、立項(xiàng)、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2、項(xiàng)目開發(fā)知識體系：開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3、項(xiàng)目運(yùn)營知識體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4、項(xiàng)目投融資知識體系：與開發(fā)策略匹配的工程造價(jià)、財(cái)務(wù)測算、投融資規(guī)劃
5、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
三、園區(qū)開發(fā)*模式解析與應(yīng)用
1、勾地模式
1）實(shí)際聯(lián)動(dòng)，外表獨(dú)立
2）整體控制，鎖定地價(jià)
3）綜合計(jì)算，防止漏單
2、PPP模式
3、ABO模式
4、委托模式
5、一二級聯(lián)動(dòng)模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項(xiàng)目可研編制
1、項(xiàng)目選址確定
2、項(xiàng)目開發(fā)地塊分析
3、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局
5、項(xiàng)目土地規(guī)劃分析
6、項(xiàng)目基本參數(shù)假設(shè)
7、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算

第四講：園區(qū)開發(fā)融資模式及資本運(yùn)作
一、園區(qū)項(xiàng)目全生命周期財(cái)務(wù)測算建模與關(guān)鍵指標(biāo)分析
1、全生命周期財(cái)務(wù)測算
2、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
3、項(xiàng)目融資操作流程
4、項(xiàng)目股債比例調(diào)和設(shè)計(jì)
5、總投與資金籌措、還本付息、成本費(fèi)用、稅金、利潤模擬
6、動(dòng)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)評價(jià)體系構(gòu)建
7、無追索和有限追索的融資特性達(dá)成
二、園區(qū)項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)
1、初步融資計(jì)劃（未來收益、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險(xiǎn)）
2、融資計(jì)劃實(shí)施
3、融資風(fēng)險(xiǎn)管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達(dá)成條件設(shè)計(jì)
1、商業(yè)銀行
2、信托
3、基金
4、債券保險(xiǎn)資管計(jì)劃
5、資產(chǎn)證券化
6、園區(qū)各融資渠道審核要點(diǎn)及成本、應(yīng)用階段

第五講：園區(qū)運(yùn)營方法與*運(yùn)營模式
一、招商引資難題的四個(gè)基本規(guī)律
規(guī)律1：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移-改革開放四十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心
規(guī)律2：產(chǎn)業(yè)集聚-中國產(chǎn)業(yè)形成的機(jī)理
1）開飯館扎堆
2）企業(yè)選址同樣適用
3）產(chǎn)業(yè)集群打造方法全梳理
規(guī)律3：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
1）生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生聯(lián)動(dòng)
2）活力、魅力、動(dòng)力三力結(jié)合
規(guī)律4：產(chǎn)業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點(diǎn)和企業(yè)選址體系全解析
1、市場
2、成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、財(cái)務(wù)成本）
三、招商引資三級業(yè)務(wù)與七大贏利點(diǎn)解析
1、招商引資三級業(yè)務(wù)解析
1）一級業(yè)務(wù)-招商引資
2）二級業(yè)務(wù)-園區(qū)運(yùn)營
3）三級業(yè)務(wù)-產(chǎn)業(yè)投資
2、一級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位調(diào)研、招商渠道構(gòu)建、招商體系打造、招商業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)、物業(yè)招商or土地招商
3、二級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
物業(yè)管理、安全環(huán)保、裝修改造、工商注冊、人力服務(wù)
4、三級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
股權(quán)投資、債權(quán)融資、稅務(wù)籌劃技術(shù)共享、設(shè)備共享
四、招商引資項(xiàng)目信息獲取模式
1、自己開發(fā)
2、招商渠道
3、招商中介等
五、招商引資九大關(guān)鍵流程
流程1：招商策劃
流程2：形象設(shè)計(jì)
流程3：信息開發(fā)
流程4：招商模式
流程5：招商洽談
流程6：招商跟進(jìn)
流程7：招商培訓(xùn)
流程8：掌握投資商的心理
流程9：掌握銷售及相關(guān)服務(wù)流程
六、國內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1、中國*的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2、中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)、谷川聯(lián)行招商方法與模式
3、中國*調(diào)招商企業(yè)-上海宋喬實(shí)業(yè)-園區(qū)運(yùn)營到產(chǎn)業(yè)投資第一企
園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1）業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸?；鶚I(yè)全方位解讀
2）專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3）牌子最硬、歷史最長、項(xiàng)目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口
4）成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科

多維操盤