土地新政解讀、存量資產(chǎn)盤活、交易、升值與處置實操解析及城市更新操作實務(wù)、流程、案例指引
講師：于欣 瀏覽次數(shù)：2683
課程描述INTRODUCTION
培訓(xùn)講師：于欣
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地新政解讀培訓(xùn)
課程前言
控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導(dǎo)向，未來新增建設(shè)用地供應(yīng)減少，傳統(tǒng)招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業(yè)發(fā)展、生存，必須轉(zhuǎn)型、破局，緊跟政策、機(jī)遇發(fā)展。必須由“新增”獲取，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“存量”挖潛。2023年企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、操作資產(chǎn)升值、進(jìn)行存量資產(chǎn)處置、收購轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)已成為核心開發(fā)主線。
傳統(tǒng)招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應(yīng)手。然而，時代轉(zhuǎn)變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團(tuán)隊，必須掌握存量開發(fā)技能、技巧、技術(shù)、策略以及風(fēng)險把控技巧，抓住市場機(jī)遇、政策機(jī)遇，快速加入城市更新行動。
本次課程，將結(jié)合實戰(zhàn)案例與大家分享：關(guān)于存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新涉及土地問題剖析、解決、規(guī)避、路徑與處置；存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑與退出；不動產(chǎn)處置方法、技巧與風(fēng)險規(guī)避；城市更新操作流程、實務(wù)與風(fēng)險。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學(xué)會“存量”開發(fā)，規(guī)避存量風(fēng)險。本課程從地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂。
課程對象
1、土地一級開發(fā)公司、城投公司、城市更新投資集團(tuán)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府平臺投資公司、不動產(chǎn)收購、處置相關(guān)企業(yè)、國有資產(chǎn)盤活企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)集團(tuán)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、基建投資、施工企業(yè)、地產(chǎn)運(yùn)營、金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、土地開發(fā)利用單位、土地服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)、策劃相關(guān)單位；
2、收并購、資產(chǎn)重組、不良資產(chǎn)處置、證券機(jī)構(gòu)、國企改革、片區(qū)綜合開發(fā)、PPP項目、舊改、城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量挖潛、產(chǎn)業(yè)勾地、土地一二級開發(fā)等相關(guān)企業(yè)；其他涉及拿地、土地開發(fā)實業(yè)集團(tuán)、制造業(yè)集團(tuán)。
3、房地產(chǎn)開發(fā)及城市更新企業(yè)：董事長、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司高管決策層涉及城市更新項目的投資測算部、規(guī)劃設(shè)計部、招商運(yùn)營部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人
課程價值
1、全方位解讀《土地管理法》、《土地管理法實施條例》關(guān)鍵要點(diǎn)，全面掌握企業(yè)參與《國土空間規(guī)劃》編制流程、要點(diǎn)、時間。
2、全面掌握爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)機(jī)遇、流程、模式、費(fèi)用，掌握存量建設(shè)指標(biāo)盤活模式、利用方式。
3、系統(tǒng)了解農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地操作流程、前提、方法，掌握土地用途變性（修改規(guī)劃）方法，工改住、工改商。
4、深度剖析土地一二級聯(lián)動合作模式、要點(diǎn)、協(xié)議、價格、博弈、退出、風(fēng)險、收益，以及土地用途變更（變性）前提、方法、技巧、周期、費(fèi)用、風(fēng)險、展望、收益。
5、深度剖析城市更新與政府合作、條款簽訂、要點(diǎn)把控、費(fèi)用支付、成本審計回收、開發(fā)周期、拿地開發(fā)關(guān)鍵要點(diǎn)，以及存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務(wù)與風(fēng)險。
6、深度剖析存量時代收購模式、地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機(jī)制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制。
7、系統(tǒng)掌握城市更新*政策、更新模式、流程、注意要點(diǎn)、風(fēng)險把控，以及存量土地收并購模式、法律風(fēng)險、財務(wù)問題、工商問題、土地問題與收購要點(diǎn)。
8、解讀*土地政策，吸納政策關(guān)鍵要點(diǎn)，抓住政策窗口機(jī)遇，學(xué)習(xí)成片開發(fā)模式與要點(diǎn)。
課程內(nèi)容
第一講：存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地問題梳理、痛點(diǎn)解決與風(fēng)險規(guī)避
1、如何爭取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
2、如何挖掘存量建設(shè)，進(jìn)行土地用途變更，突破升值瓶頸
3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機(jī)遇
4、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，規(guī)避收購、轉(zhuǎn)讓、處置風(fēng)險
5、如何對地上現(xiàn)狀物進(jìn)行合理評估，科學(xué)定價、公平交易
6、如何操作項目進(jìn)入《成片開發(fā)區(qū)》進(jìn)行商品住宅建設(shè)，提升項目價值
7、如何操作集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，開辟途徑、規(guī)避風(fēng)險、做好盤活
8、土地征收*流程、程序、痛點(diǎn)與注意要點(diǎn)
9、如何核實土地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)，明確土地歸屬
10、如何核實土地規(guī)劃、現(xiàn)狀，明確土地情況、預(yù)估土地價值
11、如何利用集體存量土地，操作集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市
12、如何研判獲地模式精準(zhǔn)性，控制拿地風(fēng)險
第二講：如何參與《國土空間規(guī)劃》編制，解決存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地痛點(diǎn)，提升盤活價值
1、認(rèn)識規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機(jī)遇”、“窗口”
2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯，認(rèn)識“多規(guī)合一”，更好對接政府
3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類與土地開發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)
4、規(guī)劃時間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準(zhǔn)對接報批報建部門
5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開發(fā)區(qū)域
6、如何確定禁止開發(fā)區(qū)域，及禁止開發(fā)區(qū)利用要點(diǎn)，避免后期被拆
7、生態(tài)保護(hù)紅線利用要點(diǎn)、調(diào)整機(jī)遇要點(diǎn)分析
8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機(jī)遇
9、如何操作項目劃定《成片開發(fā)區(qū)》，建設(shè)商品住宅
10、如何操作項目，達(dá)到土地征收前提條件，實現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用
11、城市開發(fā)邊界、成片開發(fā)與土地征收關(guān)系分析
12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升，地塊規(guī)劃要點(diǎn)分析，合法性研判
13、如何讓公司項目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實操講解，包括要點(diǎn)、程序、時間等內(nèi)容）
14、XX開發(fā)商爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例
15、XX縣存量建設(shè)用地盤活、周轉(zhuǎn)案例
17、土地性質(zhì)風(fēng)險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）
18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）
本章節(jié)可系統(tǒng)解決：如何參與、怎么參與、解決哪些問題、找誰解決、解決周期、解決難度、投入成本、*效果、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控等關(guān)鍵問題
第三講：當(dāng)前重點(diǎn)盤活、更新、處置項目土地盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風(fēng)險規(guī)避（以工業(yè)用地、宅基地、采礦用地為例）
1、工業(yè)用地可盤活類型與用途有哪些？
2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作流程、路徑、風(fēng)險
3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何修改規(guī)劃
4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何與政府簽訂協(xié)議
5、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動
6、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何投入資金、收回資金
7、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅痛點(diǎn)、難點(diǎn)與風(fēng)險點(diǎn)
8、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作周期與對接部門
9、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何保障拿地，進(jìn)行排他
10、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何把控拿地與投資風(fēng)險
11、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地案例剖析
12、工業(yè)用地原址開發(fā)盤活文創(chuàng)園區(qū)操作模式
13、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為M0操作模式
14、原用途土地再開發(fā)手續(xù)辦理與注意事項
15、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地盤活方向
16、農(nóng)村宅基地盤活方向
17、農(nóng)村宅基地原址盤活操作業(yè)態(tài)與模式
18、集體土地入市操作路徑與方式
19、宅基地開發(fā)古鎮(zhèn)運(yùn)營案例介紹
20、采礦用地盤活類型與方向
21、采礦用地如何盤活為商業(yè)用地方向
22、不同用途土地盤活要點(diǎn)、難點(diǎn)與操作方式
23、各類用地盤活路徑、風(fēng)險、要點(diǎn)
注：目前工業(yè)用地盤活在資產(chǎn)盤活中占比非常高，本章節(jié)以工業(yè)用地盤活為主線講授，其他用地類型會在講授過程中貫穿。
第四講：存量盤活之收并購、法拍、政府合作、村企合作項目問題發(fā)現(xiàn)、痛點(diǎn)解決、操作路徑、風(fēng)險規(guī)避、合作技巧、案例解析
解析案例得失，凸顯課程價值
于老師進(jìn)階課程持續(xù)學(xué)習(xí)中......
案例一：存量土地交易的秘密
——土地一二級聯(lián)動項目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項目進(jìn)行交易？
2、項目交易前提、原則、關(guān)鍵點(diǎn)都有哪些？
3、如何全方位做好項目盡職調(diào)查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點(diǎn)？
5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案
6、如何談判條款，落實條款內(nèi)容
7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預(yù)期
8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險？
10、如何看待項目升值，理性投資
11、如何預(yù)判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)
13、土地一二級聯(lián)動全流程解析
14、土地一二級聯(lián)動成本測算
15、土地一二級聯(lián)動拿地策略
16、土地一二級聯(lián)動排他設(shè)定
17、土地一二級聯(lián)動風(fēng)險規(guī)避
案例核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗吸取、”深坑“規(guī)避
案例二：開發(fā)”陷阱“躲避的策略
——土地變性開發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補(bǔ)充之處
3、土地發(fā)展問題分析（過去、現(xiàn)在、將來）
4、土地本身問題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）
5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析
6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析
7、土地閑置要點(diǎn)及風(fēng)險點(diǎn)把控
8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失
9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險，避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)？
11、土地閑置開發(fā)應(yīng)對措施有哪些？
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？
13、存量收購、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點(diǎn)
14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)？
15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險、違法開發(fā)？
16、與政府合作關(guān)鍵注意要點(diǎn)
17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險
18、如何判斷下一步不可預(yù)測風(fēng)險
19存量開發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關(guān)鍵要點(diǎn)結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）
21、案件對于開發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義
22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險
案例三：城市更新的”博弈“
——”城中村“改造案例常見誤區(qū)
1、全方位項目介紹
2、城中村改造項目全流程解析
3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點(diǎn)
4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險規(guī)避
6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項目資金注入方式及風(fēng)險規(guī)避
8、城中村改造項目政府關(guān)系及手續(xù)辦理
9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點(diǎn)解決
10、城中村改造項目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作
11、城中村改造項目排他設(shè)定，保障拿地
12、城中村改造項目安置房回購要點(diǎn)
13、城中村改造項目投資、研判、分析
14、土地問題應(yīng)對措施分析
15、協(xié)議問題應(yīng)對策略分析
16、資金問題應(yīng)對策略分析
17、政府談判應(yīng)對策略分析
18、案例其他核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗吸取、深坑規(guī)避
案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑
——工業(yè)用地再開發(fā)案例
1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？
2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？
3、工業(yè)用地能否變性？
4、工業(yè)用地變性前提是什么？
5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？
6、土地變性周期有多久？
7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？
8、工業(yè)用地變性風(fēng)險有哪些？
9、工業(yè)變住宅操作流程
10、工業(yè)變住宅關(guān)鍵工作要點(diǎn)
11、工業(yè)變住宅費(fèi)用測算
12、工業(yè)變住宅拿地方式
13、工業(yè)變住宅風(fēng)險分析
14、工業(yè)用地是否可以建設(shè)住宅
15、工業(yè)用地建設(shè)住宅是否可以分割銷售
16、如何確定工業(yè)用地價值
17、如何確定收購標(biāo)的資產(chǎn)價值
18、如何合理確定溢價空間
19、如何”甄別“合作伙伴
20、合同簽訂如何自我保護(hù)
21、合同簽訂如何互相約束
第五講：城市更新操作模式、流程、要點(diǎn)、實務(wù)與風(fēng)險把控
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點(diǎn)
2、城市更新與傳統(tǒng)土地一級開發(fā)區(qū)別、特點(diǎn)（主體、政策、優(yōu)惠、指標(biāo)等等）
3、城市更新項目立項前提、要點(diǎn)、改造方式介紹
4、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
5、城市更新政府主導(dǎo)整治項目方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
6、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
7、城市更新市場主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)
8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點(diǎn)及項目介紹
9、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
10、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
11、舊城鎮(zhèn)全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
12、成片連片改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險把控、拿地模式
13、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點(diǎn)、難點(diǎn)、投資要點(diǎn)
14、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取
15、城市更新土地問題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補(bǔ)平衡）
16、城市更新主要工作內(nèi)容及開展模式分析（單元確定、不動產(chǎn)審核、征地拆遷補(bǔ)償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產(chǎn)權(quán)注銷、入市供應(yīng)等等）
17、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
18、城市更新方向與未來獲地用途方式
19、城市更新獲地價格確定與資金來源
20、城市更新土地風(fēng)險把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評估等等）
21、城市更新項目風(fēng)險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）
22、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點(diǎn)、項目成效）
23、上海XX區(qū)域改造案例（改造背景、運(yùn)作方式、改造主體、總體規(guī)劃、土地問題、安置方式、項目理念、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)模式、項目成效）
24、XX舊城鎮(zhèn)改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點(diǎn)、項目成效）
25、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營模式）
授課專家
于欣：
土地開發(fā)利用專家
清華、北大總裁班特聘講師
曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人
任職于國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團(tuán)
負(fù)責(zé)眾多開發(fā)企業(yè)項目用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風(fēng)險控制等業(yè)務(wù)，指導(dǎo)拿地企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項目盡快落位，合法合規(guī)。
長期指導(dǎo)眾多知名公司地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計、運(yùn)營、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務(wù)經(jīng)驗與資源。
承接眾多開發(fā)企業(yè)勾地業(yè)務(wù)咨詢顧問與培訓(xùn)等工作。
土地新政解讀培訓(xùn)
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