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寫字樓招商運營公開課

【課程背景】 
 當下寫字樓租賃市場空置率將繼續(xù)走高、租金下行的壓力增大。短期內(nèi)無法改變租戶供過于求的困境，我們寫字樓從業(yè)人員必須突破過去慣性思路，迎接新的挑戰(zhàn)，以創(chuàng)造性思維打破困局，實現(xiàn)突圍。
在存量時代如何拓展寫字樓市場客戶？
如何打造寫字樓核心賣點？
集約的空間內(nèi)，如何提質(zhì)增效？
新產(chǎn)品、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式實戰(zhàn)解析。在甲級寫字樓紛紛爆出空置率上升的情況下，為什么本次考察學習的幾家年稅收過億元甲級寫字樓頻頻出現(xiàn)滿租？都有哪些產(chǎn)品創(chuàng)新模式、定位方法、營銷渠道拓展方法、用戶服務等技能值得我們學習？ 
寫字樓被譽為“立起來的開發(fā)區(qū)”“垂直的商業(yè)街”，吸引人流、物流、資金流、信息流匯聚于此。發(fā)展樓宇經(jīng)濟，要通過規(guī)范化、高效運營管理，不斷提升品質(zhì)，整合資源，集中力量打造*服務型樓宇是我們的新追求！

【課程收益】 
1、專題分享--深入對標優(yōu)秀寫字樓項目運營之道，探討品質(zhì)升級創(chuàng)新打法；
2、參觀全程項目負責人全程專業(yè)講解，深入淺出，見微知著，深度了解產(chǎn)品背后的故事細節(jié)； 
3、將圍繞寫字樓市場和未來新辦公發(fā)展趨勢，學會新思路、新方法，實踐租賃去化創(chuàng)新；
4、以不變應萬變，以長遠資管視角，處理租賃和運維，確保項目保值增值；
5、透過標桿項目的創(chuàng)新思維，堅守本元，在產(chǎn)品力提升和運營提升上創(chuàng)新發(fā)展；

【參會對象】
董事長，總經(jīng)理，企業(yè)核心高管

【課程對象】 
1、房企董事長、總經(jīng)理、設計總監(jiān)、總建筑師、規(guī)劃設計、產(chǎn)品研發(fā)人員等；
2、商管公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、運營中心人員等；
3、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理總經(jīng)理/總監(jiān)/經(jīng)理、招商總經(jīng)理/總監(jiān)/經(jīng)理，中介機構以及資產(chǎn)運營相關從業(yè)人員。
4、商業(yè)物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、項目經(jīng)理、業(yè)務經(jīng)理等物業(yè)中高層管理人員

【項目介紹】 
考察項目一：新世界國貿(mào)大廈(領館級商務樣本)
新世界國貿(mào)大廈作為武漢市第一座5A甲級寫字樓，江漢區(qū)合作的商務示范空間。造形高大宏偉，外觀為深藍全玻璃幕墻，簡潔和諧。項目位于漢口建設大道金融街核心地段，緊鄰武漢最火打卡點西北湖，*美食秀場萬松園，坐享“武漢華爾街”純熟商業(yè)氛圍，集高格調(diào)商務配套、智慧辦公系統(tǒng)、多元化軟性服務于一體，構筑江城*商務地標樣本。依托新世界中國近半個世紀的精筑經(jīng)驗和前瞻視野，成為金融街核心塔尖商務代表，多年來一直是武漢市商務樓宇的標桿，是世界500強企業(yè)及各大國家駐漢領事館進入武漢的*駐地，歷年稅收貢獻均保持在億元以上。目前入駐企業(yè)的質(zhì)量也相當高，租戶超50%為外事機構或外資企業(yè)。
交通便利，四通八達，近享地鐵2號線、地鐵7號線。距離漢口火車站約2、5km、距離天河機場約20km。15萬方，層高55樓，電梯16，VAV新風系統(tǒng)，新世界物業(yè)。只租不售：90元/㎡/月，其中物業(yè)費30元。
國際權威LEED鉑金級認證，是世界上僅5%的商務寫字樓才能獲得的殊榮，新世界國貿(mào)大廈是武漢僅有的5席之一。
新世界國貿(mào)大廈以五星級酒店管家式服務標準，全方位解決入駐企業(yè)的后顧之憂。打造安全無憂的全方位智能安防體系，讓辦公環(huán)境更加私密。服務團隊從細節(jié)出發(fā)，全定期煥新禮賓服飾、大堂節(jié)日主題陳設等細節(jié)服務，彰顯著格調(diào)品質(zhì)與人文關懷。新世界國貿(mào)大廈以綠色環(huán)保辦公的建筑理念，從水電等資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、建筑節(jié)能及大氣循環(huán)等方面，*限度的實現(xiàn)低碳環(huán)保辦公，保證舒適的辦公環(huán)境，降低使用成本。
智慧辦公系統(tǒng)
2020年11月，新世界中國推出WorkPro3、0企業(yè)服務平臺，充分融入互聯(lián)網(wǎng)+思維，為企業(yè)精英構建專屬社交圈層。同年上線微信小程序，旨在利用數(shù)字化管理模式，構建智慧辦公系統(tǒng)，為新世界旗下寫字樓企業(yè)主及員工，提供智慧停車、訪客預約、職場活動、智慧門禁、職場福利、職場社交等6大專屬功能，同時為企業(yè)整合資源、營建同質(zhì)圈層間的交流互助機遇，打造智慧寫字樓服務、合作發(fā)展跨界溝通平臺。
多元化軟性服務
新世界國貿(mào)大廈還持續(xù)探索國際前沿商務領域，舉辦了優(yōu)客工廠創(chuàng)業(yè)行業(yè)大會、“行攝*”攝影大賽、*文化交流系列講座、無界讀書會等高質(zhì)量交流活動，助力職場精英不斷提升自身能力，革新時代商務新體驗。 打造四種場景空間
了解到現(xiàn)代企業(yè)對辦公多元化的需求，新世界對產(chǎn)品項目的功能和定位進行重新劃分，打造四種不同品類的場景空間，推出四大全新產(chǎn)品線，分別為：自主定制模式、聯(lián)合辦公模式、免裝快捷模式、精裝定制模式，提供更多元化的辦公職場選擇。打造個性化、健康舒適的工作空間，*程度地滿足企業(yè)的特殊需求，充分提升空間使用功能，打造個性的創(chuàng)意空間。
高格調(diào)商務配套
峯層會務空間：8F會議中心，采用階梯式設計，按照國際規(guī)格打造，最多可容納150人，引進全新同步翻譯系統(tǒng)，滿足國內(nèi)外企業(yè)多種商業(yè)會議需求；
創(chuàng)享云端會客廳：52F云端會客廳，設有世界水準的酒廊、雪茄吧、咖啡吧、茶室、宴會廳等多功能區(qū)，為商務社交與聚會提供場所。
入駐代表企業(yè)
*駐武漢總領事館、荷蘭貿(mào)易促進委員會武漢代表處、加拿大商業(yè)公司武漢代表處、澳大利亞貿(mào)易委員會、格力、聯(lián)邦快遞、百威中國、東芝、索尼、德勤、戴德梁行、嘉實基金等……

考擦項目二：企業(yè)天地1號（稅收過十億單體寫字樓）
武漢企業(yè)天地1號是瑞安辦公旗下的旗艦商辦項目，其位于二七濱江商務區(qū)，長江二橋漢口上橋處，東臨長江。這里位置優(yōu)越，交通便利，而且整個建筑環(huán)境優(yōu)雅，景色宜人，面向風景如畫的江灘公園。世界500強企業(yè)辦事處大多匯集于此。
企業(yè)天地1號，約376米超高層，已于2022年3月交付，營面積近17萬平方米，出租率達95%以上，入駐企業(yè)超過200家，稅額超過20億元，被譽為“楚天納稅第一樓”。
2021年ULI亞太區(qū)卓越獎；
*LEED-ND認證城市可持續(xù)發(fā)展綜合體項目（除北京奧運村外）；
湖北省內(nèi)*獲得碳中和認證的超高層寫字樓項目；
世界上首部以人員健康舒適度為評價核心的建筑評價標準更側重于室內(nèi)設計性能的提升以改善居住者的健康和福祉被譽為建筑界的奧斯卡；
輕軌1號線、地鐵8號線無縫對接，25分速達武漢天河國際機場。租金80元/平，物業(yè)32元/平、
筆挺的出入通道，如乘風破浪的帆船。落地式超大玻璃，簡約明亮，遵循國際綠色健康建筑的最高標準。通過健康建筑體系的研發(fā)和實施為人們創(chuàng)造舒適的辦公空間。共29部客用電梯 平均等候時間≤35秒，約1,900個智能停車位 尊貴洗車服務。
考擦項目三：越秀財富中心（區(qū)域重點億元樓宇）
武漢越秀·財富中心毗鄰武漢漢江黃金水岸，真正的C位5A甲級寫字樓,是硚口區(qū)的重要地標項目。項目緊鄰京漢大道，空中連廊與一號線硚口路站無縫對接，通達武廣商圈、江漢路商圈。總建筑面積13、6萬㎡，總高330米，共68層，地下3層，單層面積2400㎡。毗鄰長江、漢江、月湖橋，形成獨有的“兩江一湖”景觀，擁有270度優(yōu)質(zhì)江景資源，是武漢已投入使用的最高寫字樓之一。
2021年商業(yè)地標建筑杰出貢獻獎，作為區(qū)域最關注重點億元樓宇，不僅肩負推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重任，更與區(qū)域攜手打造企業(yè)共享發(fā)展，創(chuàng)新發(fā)展生態(tài)鏈。與湖北省客運集團合作，開通武漢首條機場、高鐵寫字樓專線。
租金均價：?70-120?元/㎡·月，物業(yè)費30元/㎡·月
項目由世界*建筑設計事務所——英國威爾金森·艾爾設計，國內(nèi)罕見的21米挑高大堂配上37層的空中大堂形成項目獨有的雙大堂結構；項目配備41部高速電梯，平均候梯時間不超過25秒，徹底解決了電梯使用高峰期的擁擠與滯留問題，并增設可直達全樓層的VIP電梯，確保重要客人的私密性及安全性。VIP洗手間提供24小時熱水淋浴；全自持物業(yè)管理，24小時實時監(jiān)控，免費24小時冷凍水機房空調(diào)，170-2400平米靈活辦公空間，提供一站式定制裝修快捷辦公。
項目地下三層停車場2000個停車位，極大緩解“停車難”問題；單層4、5米標準層層高，為租戶預留出了1、5米的天花吊頂及網(wǎng)絡地板排線空間，前瞻性解決樓層空高與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的沖突；每個樓層還設置獨立的淋浴間、新風系統(tǒng)、安防消防系統(tǒng)等一系列體貼租戶日常辦公所需的舉措。
樓內(nèi)設有完善的配套設施：1個休閑茶水區(qū)、2個特色文印區(qū)、5間多功能會議廳每間辦公室配備獨立100M光纖。有開放式咖啡茶歇間、冰箱、微波爐、直飲水機一應俱全，還有按摩椅，還為會員提供了*的增值服務，MIX優(yōu)質(zhì)資源，PLUS專業(yè)服務，從行政、生活、政務、金融、增值五大維度服務。
秉承經(jīng)營管理一體化，自有物業(yè)以越秀YES服務六大服務體系為抓手，以客戶為導向，打造企業(yè)資源互動服務生態(tài)體系以越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越關懷(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)、六大核心體系構建舒適、和諧、高效商務生態(tài)圈。
每年寫字樓內(nèi)舉辦大大小小超30余場客戶關懷及圈層活動，走進白領生活，注重客戶職場需求，滿足企業(yè)聯(lián)動意向。建立彼此溝通橋梁，打造人文輕松辦公氛圍。
在樓宇運營、社群服務、能源管理等資產(chǎn)管理方面有諸多的創(chuàng)新與實踐，吸引了眾多國內(nèi)外標桿企業(yè)進駐。項目憑借優(yōu)異的物業(yè)組合和專業(yè)的管理人團隊，透過實施積極穩(wěn)健的租賃策略，配合有效的資產(chǎn)增值措施，實現(xiàn)資產(chǎn)、財務雙提升，助力樓內(nèi)企業(yè)共享發(fā)展、共同成長，推動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。目前，樓內(nèi)擁有超過120家優(yōu)質(zhì)租戶，其中包括近30家世界500強企業(yè)，國內(nèi)100強、行業(yè)龍頭企業(yè)占比超75% ，客戶結構優(yōu)質(zhì)完善，是區(qū)內(nèi)*活力的樓宇。
入駐代表企業(yè)
斯泰蘭蒂斯、SAP、葛洲壩、金蝶、華潤雪花、雪鐵龍亞太總部、德國SAP華中總部、云尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團、泰康保險、新華保險人事、中英人壽、太平洋財產(chǎn)保險、51TALK公司、YANG楊邦勝設計集團武漢公司、武漢市蒙牛優(yōu)品銷售有限公司、健康之路公司、百鴻健康管理公司等世界500強區(qū)域總部、分支機構或旗下企業(yè)入駐，集聚優(yōu)質(zhì)企業(yè)上百家、商務人員近萬人。

【課程大綱】 
分享主題一:《行業(yè)凜冬下寫字樓招商租賃運營對策分享》
一、市場空置率上升，如何加速辦公樓宇的去化
1、互聯(lián)網(wǎng)渠道的應用
2、租金策略
3、傭金激勵措施
二、租金策略設計
1、租戶的選址思維分析
2、五種租賃策略分析：新租、續(xù)租、擴租、減租、換租
3、市場因素對租金策略的影響
三、資產(chǎn)管理視角下的租賃計劃與執(zhí)行
1、從辦公樓宇業(yè)務特征看租賃策略設計
2、運營階段的租賃計劃制定
3、租戶組合與空間規(guī)劃
4、從租戶選址視角看營銷策略
5、全周期視角下的租賃調(diào)整管理

分享主題二：《寫字樓精細化服務和設備更新維護管理》
一、市場服務現(xiàn)狀分析
1、目前國際高端寫字樓專業(yè)現(xiàn)狀
2、超高層建筑物的運營管理服務難度與發(fā)展趨勢等。
二、理解客戶：寫字樓會員體系的設計
1、寫字樓企業(yè)會員與零售個人會員的差異
2、寫字樓會員體系的基本設計框架
3、如何讓周邊更高品質(zhì)的項目客戶成為我們的客戶
4、如何讓周邊更低品質(zhì)的項目客戶成為我們的客戶？
三、運營提升：從服務客戶到賦能客戶
1、寫字樓在增值服務的一些嘗試
2、樓宇開展增值服務面臨的問題
3、抱團取暖，幫扶租戶
四、寫字樓設備更新維護管理

分享主題三: 《寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新及配套實踐》
一、寫字樓產(chǎn)品定位及產(chǎn)品塑造
1、寫字樓項目整體定位
1)本體與市場環(huán)境的矛盾
2)市場與客戶需求的矛盾
3)現(xiàn)實與未來的矛盾
4)外來和尚與本土情節(jié)的矛盾
2、如何提升寫字樓產(chǎn)品力
1)定位優(yōu)勢——創(chuàng)造*性！
案例分享:功能定位/主題定位/檔次定位/形象定位/客戶定位
2)場景優(yōu)勢——打造尖叫點！
3)創(chuàng)造驚喜度！
3、整體規(guī)劃設計
1）總體規(guī)劃設計原則
2）平面布局設計
3）交通組織設計
4、建筑實體設計
1）建筑風格
2）結構設計
3）層高設計
4）大堂設計
5）裝修設計
二、寫字樓產(chǎn)品配套
1、機電設備：電梯/暖通/5A設備
2、配套環(huán)境:廣場設計/商業(yè)配套
3、車位配比
4、寫字樓的場景升級:大堂升級/配套升級/裝修升級/家具升級
三、寫字樓辦公產(chǎn)品創(chuàng)新
1、理解寫字樓的客戶畫像
2、新一代辦公產(chǎn)品的需求分析
3、給我一個租（買）你寫字樓的理由
四、寫字樓產(chǎn)品升級
1、字樓的用戶需求變化: 如何拿走客戶的擔憂（現(xiàn)場邀請學員互動）
2、寫字樓的產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢:共享辦公/智慧辦公/辦公綜合體
3、如何創(chuàng)造寫字樓的獨特產(chǎn)品力

分享主題四：《寫字樓物業(yè)全程管理與運營品質(zhì)落地》
寫字樓經(jīng)營管理過程中，物業(yè)管理成了極重要和關鍵的企業(yè)職能，其管理能力直接影響著商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理及資產(chǎn)升值目標的實現(xiàn)。高端寫字樓物業(yè)管理服務的重要性亦顯得愈發(fā)重要；高端寫字樓的品質(zhì)高低，不僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在運營、管理和服務等軟性方面。
不少人對寫字樓的物業(yè)非常的不滿意,那么一個好的寫字樓物業(yè)管理應該承擔何種責任？管理服務如何能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求？我們特邀寫字樓領域資深的行業(yè)講師為您有效指導及幫助，為高效運營、有效管理、品質(zhì)服務打下堅實基礎。
一．寫字樓全程物業(yè)管理及運營品質(zhì)實踐
1、寫字樓全生命周期工作目標及內(nèi)容【案例演示】
2、寫字樓交付籌備與運行準備的策劃與實施
3、寫字樓二裝管理與租戶作業(yè)流程
二、寫字樓物業(yè)運營品質(zhì)提升實踐
1、寫字樓物業(yè)服務的“關鍵時刻”
2、寫字樓物業(yè)管理的核心價值【案例演示】 
3、寫字樓物業(yè)服務管理的難點 
4、寫字樓物業(yè)服務品質(zhì)提升的關鍵要素【案例解析】??
5、寫字樓的巡檢工作體系【案例解析】?
6、【帶您一起去巡檢】?5A甲級寫字樓物業(yè)高品質(zhì)精 細管理的實踐
三．寫字樓物業(yè)運營期管理服務的實戰(zhàn)
1、寫字樓物業(yè)的考核體系??
2、寫字樓物業(yè)的運營模式【標桿企業(yè)案例演示】
3、寫字樓物業(yè)費測算的原則及方法
4、寫字樓物業(yè)高品質(zhì)的十大關鍵要素 【案例解析】
5、寫字樓物業(yè)執(zhí)行力體系6大模塊管控。 

【分享講師】 
分享嘉賓一：袁麗娜，瑞安新天地武漢項目寫字樓管理部助理總經(jīng)理，2024年武漢市樓宇經(jīng)濟促進會專家?guī)鞂＜摇?br /> 分人嘉賓二：吳蕓，新世界國貿(mào)大廈運營負責人及工程經(jīng)理
分人嘉賓三：陳鵬，越秀硚口寫字樓負責人
分人嘉賓四：物業(yè)協(xié)會秘書長，某品牌物業(yè)公司副總經(jīng)理

寫字樓招商運營公開課