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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營課程

課程背景：
隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的推進和新型城鎮(zhèn)化的蓬勃發(fā)展,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為當(dāng)代地產(chǎn)業(yè)的新業(yè)態(tài)和熱點。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托載體地段的交通與區(qū)位優(yōu)勢,通過引入產(chǎn)業(yè)鏈上下游及配套企業(yè),實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚與資源整合,大幅提升土地和相關(guān)資產(chǎn)的價值。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)建設(shè)周期長、運營管理難度大、產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)顯著等特點。因此,如何進行系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、運營管理與價值實現(xiàn),是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心課題。
本課程立足當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速推進的大背景,以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營中存在的實際問題與挑戰(zhàn)。通過全面系統(tǒng)地傳授產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)評估、投資運營、財務(wù)管理、資產(chǎn)增值等方面的專業(yè)知識與實務(wù)經(jīng)驗,使學(xué)員能夠準確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢,掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方法,并能運用保值增值策略,提高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營和管理能力。課程設(shè)置貼近產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求,具有重要的實踐指導(dǎo)意義。

課程收益：
掌握中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的歷程以及典型標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)
掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)全生命周期的流程與增值保值關(guān)鍵節(jié)點
掌握標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)模式、贏利點、投融資模式、資本運作以及ABS操作
掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)布局模式
掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)的*開發(fā)模式
掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運營、維護、招商、增值體系

授課對象：
政府（發(fā)改委、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會、相關(guān)政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、房企

授課方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+模擬演練

課程大綱
第一講產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)歷程、典型標(biāo)桿企業(yè)及增值保值體系
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程及典型標(biāo)桿企業(yè)分析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)商
7.1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資產(chǎn)業(yè)園區(qū)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉產(chǎn)業(yè)園區(qū)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\\EPC+F”
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體及項目可行性論證方法解析
1.地方政府訴求
a)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
b)解決就業(yè)的效率
c)稅收的穩(wěn)定與效率
d)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
e)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發(fā)運營企業(yè)訴求
a)投資規(guī)模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標(biāo)準
e)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
a)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
b)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老

第二講產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)增值體系的方法與路徑
一、園區(qū)開發(fā)資產(chǎn)分類及三級增值體系
1.國有土地
a)劃撥
b)出讓
i.協(xié)議出讓
ii.公開招標(biāo)拍賣掛牌
2.土地增值流程全解析
a)土地增值施工企業(yè)收益
b)土地增值政府收益
c)土地增值開發(fā)商收益
二、園區(qū)三級增值邏輯
1.地塊增值
2.區(qū)域增值
3.物業(yè)增值
4.一級到二級土地溢價
5.二級到三級的資產(chǎn)增值
三、國內(nèi)典型企業(yè)增值體系構(gòu)建
1.一級開發(fā)土地溢價分成
a)華夏幸福、萬達商業(yè)、宏泰發(fā)展、金科
2.二級開發(fā)投資回報
a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋重創(chuàng)城
3.三級持有物業(yè)增值-AscendasREIT(騰飛房地產(chǎn)信托基金)
a)中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科
4.四級運營收費與第三方收入
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式確立與增值體系
a)BT模式的由來于在經(jīng)濟建設(shè)中的意義
i.平臺公司回購合規(guī)合法
b)BOT模式的緣起與現(xiàn)實意義
ii.BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
b)EPC模式與EPC+F模式
i.EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作
c)ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
i.ABO模式標(biāo)準操作流程與投資創(chuàng)新
d)一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
i.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費與項目操作
c)土地財政與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程
i.財政、土儲、業(yè)主、審批
d)銀行、政府、企業(yè)、個人、平臺公司的杠桿騰挪與轉(zhuǎn)移

第三講產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)保值與運營
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)參與主體收入來源分析
1.基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長期運營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營與收益業(yè)務(wù)
1.物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2.片區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4.產(chǎn)業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務(wù)收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)增值保值開發(fā)全流程運營管理
1.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產(chǎn)品策劃
2.規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3.經(jīng)營管理、物業(yè)管理
六、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營25類增值服務(wù)與與39項通用增值服務(wù)
1.專業(yè)類增值服務(wù)
a)招商引資服務(wù)
b)建設(shè)報批服務(wù)
c)物業(yè)管理服務(wù)
d)生產(chǎn)服務(wù)
e)生活服務(wù)
2.通用類增值服務(wù)
a)財務(wù)管理服務(wù)
b)法律服務(wù)
c)人事服務(wù)
d)投資融資服務(wù)
e)政策咨詢服務(wù)
f)市場開拓服務(wù)
g)信息文化服務(wù)

第四講產(chǎn)業(yè)園區(qū)增值保值創(chuàng)新-基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
一、投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》
2.社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)基本政策法規(guī)體系
1.政府管理知識體系
a)政府項目發(fā)起、立項、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2.項目開發(fā)知識體系
a)開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3.項目運營知識體系
a)招商引資、樓宇經(jīng)濟、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4.項目投融資知識體系
a)與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務(wù)測算、投融資規(guī)劃
5.項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計
a)規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計與管理
1.科創(chuàng)類產(chǎn)品
a)研發(fā)基地、孵化器、中試樓、生產(chǎn)+研發(fā)類、創(chuàng)意中心
2.商業(yè)類
a)總部大樓、綜合辦公樓、寫字樓
3.工業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品
a)輕工業(yè)類產(chǎn)品-多層廠房、標(biāo)準廠房、iPark、Techplace
b)倉儲類產(chǎn)品-物流設(shè)施、物流中心
4.配套類-鄰里中心
a)超市、餐飲、宿舍、文體中心、食堂、會議中心、醫(yī)院、藥店、酒店
5.基礎(chǔ)設(shè)施類
a)大門、圍墻、展館、支路、廣場、官網(wǎng)、魯律、雕塑小品
b)管網(wǎng)-供水、供氣、供熱、雨水、污水、電力、電信
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs全生命周期過程設(shè)計
1.全生命周期財務(wù)測算
2.交易結(jié)構(gòu)設(shè)計
3.項目融資操作流程
4.項目股債比例調(diào)和設(shè)計
5.總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6.動靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)指標(biāo)評價體系構(gòu)建
7.無追索和有限追索的融資特性達成
一、園區(qū)公募REITs融資結(jié)構(gòu)與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析
1.項目融資的特性和方式
a)直接融資模式與間接融資模式
b)股權(quán)融資模式與債權(quán)融資模式
c)公募融資模式與私募融資模式
2.項目融資資金結(jié)構(gòu)設(shè)計
a)融資比例
b)適用節(jié)奏
c)各類保函
d)期限、資金錯配、流動貸款
3.融資成本
a)利息、手續(xù)費、存款
4.增信措施
a)保證、抵押質(zhì)押、保險、支持類函件
5.限制條件
a)資本金穿透與認定
b)資金監(jiān)管與歸集
c)預(yù)算管理與付費
6.項目融資具體工具使用與使用條件、比例
a)商業(yè)銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養(yǎng)老基金、產(chǎn)業(yè)基建
d)資管計劃、保險債權(quán)計劃、信托細化
e)非金融信用債
f)資產(chǎn)證券與公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）
二、國家發(fā)改委針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)類的基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs、ABS
1.資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)
2.中國基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)REITs模式
案例解析：新加坡*的地產(chǎn)投資信托基金AscendasREIT(騰飛房地產(chǎn)信托基金)
案例解析：日本J-Reits模式與NipponBuildingFund
五、園區(qū)類公募REITs的運營全生命周期風(fēng)險管理
1.運營成本-勞動密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)注點
(1)勞動力
(2)房屋占用成本
(3)設(shè)備成本
(4)物流成本
2.勞動力要素-人力資源紅利與就業(yè)培訓(xùn)
(1)勞動力供應(yīng)穩(wěn)定
(2)勞動力供應(yīng)充足
(3)培訓(xùn)與教育
3.供應(yīng)&市場
(1)是否有完成的配套供應(yīng)閃
(2)距離距分銷商有多遠
4.生活質(zhì)量-波音大飛機落戶舟山對我們的啟示
(1)高管與技術(shù)人才是否適應(yīng)
(2)社區(qū)生活環(huán)境如何
5.激勵機制-自貿(mào)區(qū)招商重要引擎
(1)稅務(wù)
(2)經(jīng)濟發(fā)展激勵政策
(3)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策
6.基礎(chǔ)設(shè)施-一帶一路與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
(1)海陸空交通
(2)公共設(shè)施方便程度
7.政治和監(jiān)管-越南產(chǎn)業(yè)引進為什么又陷入了低谷
(1)政治是否穩(wěn)定
(2)監(jiān)管環(huán)境如何
(3)申請證件程序
(4)知識產(chǎn)權(quán)保護

第五講產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營與招商
一、招商引資項目信息獲取
1.自己開發(fā)
a)網(wǎng)絡(luò)-個人主頁、電話營銷、微信公眾號、百家號、大風(fēng)號、大魚號
2.招商渠道
a)商會、協(xié)會、網(wǎng)絡(luò)、展會、巡展、銀行對公客戶
b)招商中介
3.老帶新-入住企業(yè)帶關(guān)聯(lián)和同行新客戶
4.管委會推薦-管委會招商局、管委會企業(yè)需要配套
二、招商引資常用方法與項目策劃
1.傳統(tǒng)招商方法
a)小分隊招商
b)參加行業(yè)論壇
c)上門拜訪客戶
d)組織招商活動
e)區(qū)域駐點、飛地招商
f)聘請中介機構(gòu)
g)顧問招商
h)學(xué)術(shù)研討會招商
2.新興招商方法與項目策劃
a)股權(quán)招商-克強指數(shù)在招商引資中的具體時間
b)產(chǎn)業(yè)基金招商的作用
c)產(chǎn)業(yè)集聚招商-萬達廣場究竟是如何打造的
d)互聯(lián)網(wǎng)+招商-“三查”的作用
e)大數(shù)據(jù)招商—企業(yè)老板的信息如何獲取
f)云計算招商-pathon爬蟲技術(shù)的應(yīng)用
g)技術(shù)平臺招商-如何建立技術(shù)招商聯(lián)盟
h)政府合作招商-怎樣與其他區(qū)域政府達成招商聯(lián)盟
i)產(chǎn)業(yè)鏈投資招商-供應(yīng)鏈招商究竟是什么回事
三、招商引資項目落地甄別與跟蹤
1.標(biāo)準招商系統(tǒng)信息收集指標(biāo)
a)行業(yè)周期：成長、快速發(fā)展、成熟期、衰退期
b)企業(yè)規(guī)模：小微企業(yè)、中小企業(yè)、中大型企業(yè)
c)年產(chǎn)值及稅收
d)企業(yè)人員結(jié)構(gòu)
e)企業(yè)性質(zhì)
f)企業(yè)價值觀與文化
g)企業(yè)司齡管理階段：創(chuàng)業(yè)孵化器、成長初期、高速成長擴張、成熟階段、衰退與死亡
2.項目信息甄別內(nèi)容5W2H
a)Who、Where、What、When、Why、How、Howmuch

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營課程