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商業(yè)地產(chǎn)定位培訓(xùn)

課程大綱：
一、引言 ——商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)出發(fā)點(diǎn)
商業(yè)物業(yè)標(biāo)的的再分類；
善戰(zhàn)者，無赫赫之功；
商業(yè)定位的核心是渠道邊際效益的建設(shè)；
從流通屬性上分類：商業(yè)地產(chǎn) = 電子商務(wù)；
商業(yè)并非陣亡于電商，而是死于同類競(jìng)爭(zhēng)。
二、項(xiàng)目前期拿地選擇 ——商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系（項(xiàng)目整體啟動(dòng)的3個(gè)原則)
你是被動(dòng)懷孕還是主動(dòng)懷孕？
項(xiàng)目可研的7個(gè)前置分析；
項(xiàng)目?jī)沙申囃鲇诙ㄎ?、五成陣亡于資金、三成陣亡于調(diào)研；
和黨商量拿地 —— 有關(guān)筑巢引鳳與關(guān)門打狗。

三、城市綜合體綜合項(xiàng)目定位
陷阱與餡餅 ——中國商業(yè)綜合體特點(diǎn)；
商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及盈利模式解析 —— 綜合體不僅是商業(yè)；
零售類物業(yè) —— 商業(yè)項(xiàng)目的4類工程變種
1.商業(yè)街技術(shù)重點(diǎn)
2.底商操作技術(shù)重點(diǎn)
3.商業(yè)裙房技術(shù)重點(diǎn)
4.單體樓技術(shù)重點(diǎn)
5.—— 風(fēng)險(xiǎn)正在悄悄靠攏，不要靠近6個(gè)位置；
綜合體止損 —— 1、什么是定位？綜合體各物業(yè)比例劃分就是第一個(gè)定位。
2、什么是定位？綜合體各物業(yè)開發(fā)節(jié)奏就是第二個(gè)定位（案例：北京HM中心）； 
商業(yè)業(yè)態(tài)類型：賠錢的與賺錢的；
主力店及非主力店互動(dòng)意義；
詳解主力店 —— 會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店，不要讓錢白賠；
主力店實(shí)操邏輯（一） —— 真相；
主力店實(shí)操邏輯（二） —— 真相背后的真相；
顛覆規(guī)則 —— “形兵之極，至于無形”
核心重點(diǎn)：新時(shí)代商業(yè)的革命 —— 要用做“妓院”的心態(tài)做商業(yè)；
革命（一） —— 快銷集群10+1：
革命（二） —— 常規(guī)零售混搭的意義及模式，論化學(xué)反應(yīng)與物理反應(yīng)：
革命（三） —— 社交集群：
革命（四） —— 粘性集群（購物中心市場(chǎng)化，電商的盲區(qū)戰(zhàn)場(chǎng)）：
革命（五） —— 外圍集群消費(fèi)力（抓點(diǎn)不如抓片，大數(shù)據(jù)的出口）：
革命（六） —— 不圖人流圖粘性（關(guān)于活動(dòng)創(chuàng)新及聯(lián)發(fā)）：
總結(jié) —— 內(nèi)場(chǎng)集群組合要素
商業(yè)地產(chǎn)和打麻將的關(guān)系 —— 10%人流概率制勝。

四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送
想招主力店和能招主力店是兩回事 —— 設(shè)計(jì)失誤會(huì)致命；
項(xiàng)目設(shè)計(jì)的四個(gè)關(guān)鍵階段：小心別被專業(yè)的設(shè)計(jì)院忽悠；
商業(yè)是有生命的——商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體器官的關(guān)系。
物業(yè)改造和規(guī)劃與人流與粘性的關(guān)系 —— 建筑與引流
設(shè)計(jì)解決營銷 —— 把項(xiàng)目商戶拿空、它還是什么？
五、業(yè)務(wù)營銷 —— 項(xiàng)目招商
商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；
商務(wù)合同談判要點(diǎn)；
租賃意向書解讀及控制；
商務(wù)條款；
技術(shù)條款；
常規(guī)談判周期；
合同陷阱：法務(wù)人員的真正使命與生存價(jià)值；
杠桿談判：如何和商戶討價(jià)還價(jià)；
談判典型失敗案例 —— 一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量；
招商總監(jiān)的困惑——自己越專業(yè)、談判越被動(dòng)；

六、致命的敵軍？友軍？ —— 物業(yè)管理代表著商業(yè)的未來
影子殺手——物業(yè)管理公司的潛在危害；
商業(yè)的未來？—— 物業(yè)管理公司，*的友軍；
有趣的商管。
七、政策渠道的利用方式
政府幫你做項(xiàng)目 —— 沒從政府身上賺到便宜的項(xiàng)目，都是源于不了解政府要什么：
九、商業(yè)地產(chǎn)營銷的*目的 —— 資產(chǎn)證券化
商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值；
商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值；
商業(yè)地產(chǎn)四種證券化組織模式  —— 什么樣的物業(yè)能找到資金出口；
插課：翻過頭來看真相
十、營銷的本質(zhì)
決戰(zhàn)之后 —— 沒有形成追擊的決戰(zhàn)勝利、沒有任何意義；
追擊一：橫向資源鏈打擊；
追擊二：縱向產(chǎn)品鏈打擊

商業(yè)地產(chǎn)定位培訓(xùn)