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房地產(chǎn)項(xiàng)目前期流程模式分析培訓(xùn)

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取的決策理念和認(rèn)知
1．投資拿地的幾大關(guān)鍵要素
2．標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資拿地管理方式
3．投資拿地的原則

二、典型房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取的策略和模式剖析
1.國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式
（1）大型居住區(qū)開(kāi)發(fā)
（2）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)土地
（3）現(xiàn)金流項(xiàng)目
（4）城市綜合體模式
（6）軍產(chǎn)模式
（7）公租房、廉租房的投資模式
2.不同企業(yè)前期土地談判階段性策略分析
（1）如何勾地及其技巧
案例：工業(yè)園區(qū)土地勾地技巧
（2）門(mén)檻條件的設(shè)置
案例：大學(xué)城地塊調(diào)規(guī)策略分析
（3）不同類(lèi)型的企業(yè)的拿地策劃
案例：江邊項(xiàng)目掛牌策略及協(xié)議條款分解

三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地價(jià)值的判斷和選擇
1.土地本身價(jià)值的判斷
（1）土地的原生價(jià)值
（2）土地的原創(chuàng)價(jià)值
（3）土地的延伸價(jià)值
2.從城市及區(qū)域發(fā)展的角度
3.從兩個(gè)規(guī)劃的角度
4.從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的角度
5.從政府系統(tǒng)的要求
案例：龍湖在土地選擇的案例
恒大地產(chǎn)土地選擇的標(biāo)準(zhǔn)

四、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的跟蹤和反饋
1.土地跟蹤和獲取的六大步驟流程圖
2.土地投資跟蹤階段的策略
3.土地持續(xù)跟蹤階段的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)用工具
（1）前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
（2）土地項(xiàng)目建議書(shū)
（3）土地投資測(cè)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)模板
（4）項(xiàng)目定位報(bào)告
（5）區(qū)域土地土地深度和競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告
（6）投資分析報(bào)告書(shū)
（7）目標(biāo)地塊重點(diǎn)跟蹤表
（8）季度區(qū)域土地市場(chǎng)分析
案例：濟(jì)南地塊投資分析報(bào)告
浙江地塊土地價(jià)值的研判報(bào)告

五、前期業(yè)務(wù)的內(nèi)外部組織管控和人才配對(duì)
1.前期部的組織構(gòu)建和人才匹配
（1）投資人員的選擇和能力配對(duì)
（2）前期部人員的工作流程建議和素質(zhì)能力
（3）土地信息的最快傳遞和決策途徑
2.前期項(xiàng)目代理策劃公司如何管控
（1）外部策劃代理公司的個(gè)性化選擇
（2）外部公司的人才搭建與工作職責(zé)
（3）要求外部策劃代理公司提供的各種階段化成果
（4）對(duì)外部機(jī)構(gòu)的合理化督促建議

六、項(xiàng)目前期定位決策階段，各部門(mén)的緊密配合和職責(zé)分解
1.拿地階段和設(shè)計(jì)階段的考核緯度和指標(biāo)
（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)、市場(chǎng)及客戶、內(nèi)部流程塑造、學(xué)習(xí)與創(chuàng)新領(lǐng)域
（2）拿地和設(shè)計(jì)部門(mén)的關(guān)鍵性考核指標(biāo)(KPI值)分析
如：拿地部門(mén)的土地儲(chǔ)備指標(biāo)、測(cè)算利潤(rùn)；設(shè)計(jì)部門(mén)有效或無(wú)效設(shè)計(jì)成本等指標(biāo)的剖析
2.發(fā)展部和設(shè)計(jì)部的工作界面和搭接面分析
案例：發(fā)展部與設(shè)計(jì)部之間的工作界面表
3.在定位決策階段，各部門(mén)如何對(duì)前期部門(mén)形成緊密配合和職責(zé)考核
如：設(shè)計(jì)部對(duì)拿地部門(mén)的工作支持
成本部對(duì)拿地運(yùn)營(yíng)成本的策略
銷(xiāo)售部的拿地后銷(xiāo)售的沙盤(pán)推演
工程部對(duì)項(xiàng)目前期提出的技術(shù)要點(diǎn)和進(jìn)度要求
案例：龍湖地產(chǎn)啟動(dòng)前的策劃定位案例—大學(xué)城項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)
4.快速拿地的保障—內(nèi)部橫向溝通的重要性
（1）多項(xiàng)目選擇中，如何快速判斷和決策
（2）與投資拿地關(guān)聯(lián)的上下游部門(mén)的溝通

七、設(shè)計(jì)部管控流程及快速啟動(dòng)策略剖析
1.設(shè)計(jì)階段主要工作和階段性成果
(1)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)配合i
案例：龍湖《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《項(xiàng)目成本目標(biāo)測(cè)算與控制（方案版）》等
2.設(shè)計(jì)階段流程分析
案例：龍湖的個(gè)性化設(shè)計(jì)外包和恒大的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)庫(kù)對(duì)比
3.快速啟動(dòng)和完成總圖設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)策略
（1）設(shè)計(jì)前置化
（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)
（3）對(duì)規(guī)劃、建委的設(shè)計(jì)要求尺度的精準(zhǔn)把握
案例：天街系列與名都、綠洲、天下系列對(duì)比

八、前期工作的總結(jié)—心得體會(huì)

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