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房地產(chǎn)投資與收并購(gòu)

課程背景
在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;因城施策”的復(fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)，同時(shí)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速，金融政策強(qiáng)調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開(kāi)始精打細(xì)算，對(duì)房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級(jí)開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求，開(kāi)始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、教育體育等方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動(dòng)，行業(yè)本身逐漸進(jìn)入飽和期，各企業(yè)在組織構(gòu)架、成本控制、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項(xiàng)目拓展過(guò)程中非常重要的一個(gè)引領(lǐng)性的方略。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開(kāi)，從投資拓展趨勢(shì)、價(jià)值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購(gòu)流程及使用收并購(gòu)的實(shí)操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實(shí)操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

課程收益
直擊重點(diǎn)——解析投資拓展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，出擊精準(zhǔn)
實(shí)戰(zhàn)高效——了解實(shí)戰(zhàn)操作痛點(diǎn)難點(diǎn)，案例詳實(shí)
實(shí)用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學(xué)以致用
資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

培訓(xùn)對(duì)象
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；
2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門精英從業(yè)者

a. 地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與參考系
1) 全國(guó)性企業(yè)：萬(wàn)科、華潤(rùn)
2) 地方性企業(yè)：濱江、元融
3) 復(fù)合型企業(yè)：華僑城
b. 不同特點(diǎn)與機(jī)制下的投拓組織構(gòu)架設(shè)計(jì)思路
現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級(jí)開(kāi)發(fā)能力/政府關(guān)系
c. 項(xiàng)目投拓的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作與主要區(qū)別
4) 招拍掛類
5) 產(chǎn)業(yè)勾地類
6) 合作開(kāi)發(fā)類
d. 投資策略與執(zhí)行
7) 新進(jìn)城市
8) 傳統(tǒng)市場(chǎng)
9) 合作與競(jìng)爭(zhēng)

第三部分：實(shí)操案例——不同類型的投資項(xiàng)目
一、產(chǎn)業(yè)勾地
1、產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目之下的解釋
a. 產(chǎn)業(yè)勾地的起源
b. 產(chǎn)業(yè)勾地的要點(diǎn)與門檻設(shè)置
2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取
3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程
a. 產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對(duì)接
b. 產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)
c. 產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分
d. 產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價(jià)值判斷
4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析
a. 整體開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)、IRR估算
b. 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的盈利風(fēng)險(xiǎn)
c. 交易方式設(shè)計(jì)與掛牌條件設(shè)計(jì)
d. 持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計(jì)及估值
e. 產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
二、收并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)
1、收并購(gòu)項(xiàng)目執(zhí)行的解釋
a、一級(jí)市場(chǎng)
b、二級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項(xiàng)目
③聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
④代管代建+品牌輸出項(xiàng)目
2、收并購(gòu)的線索：土地線索類型
3、收并購(gòu)的流程：收并購(gòu)基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評(píng)估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項(xiàng)目簽約階段
4、收并購(gòu)的風(fēng)控
5、項(xiàng)目收并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)梳理及防控
6、項(xiàng)目收并購(gòu)過(guò)程的對(duì)價(jià)原則和方式
7、項(xiàng)目收并購(gòu)過(guò)程中的資金處理
8、收并購(gòu)的談判
三、土地一二級(jí)聯(lián)合開(kāi)發(fā)（舊城更新）
1. 民間資本參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的地域政策概覽
a. 總述：因城施政，明暗共存，實(shí)操為王
b. 珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
c. 中西部區(qū)域：以安置為核心的一級(jí)二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)關(guān)系（潛規(guī)則）/以長(zhǎng)沙為例
d. 長(zhǎng)三角區(qū)域：基于土地開(kāi)發(fā)固定回報(bào)及土地開(kāi)發(fā)溢價(jià)分成的開(kāi)發(fā)模式/以余姚、奉化為例
2. 不同地域土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的基本流程與政策風(fēng)險(xiǎn)分析
a. 民間資產(chǎn)介入一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
b. 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的基本流程
c. 政策風(fēng)險(xiǎn)分析
d. 二級(jí)土地控制程度
e. 土地出讓金返還制度
f. 土地超額收益分成制度
g. 政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析
3. 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的實(shí)際操作流程解析
a. 開(kāi)發(fā)規(guī)劃
b. 開(kāi)發(fā)物業(yè)的盈利估算
c. 現(xiàn)金流估算
d. 交易方案設(shè)計(jì)
e. 土地交易方案設(shè)計(jì)
f. 風(fēng)險(xiǎn)因?qū)Ψ桨?br /> 總討 問(wèn)答

講師簡(jiǎn)介
曾老師
現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總。原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān)，十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開(kāi)企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長(zhǎng)，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。
任職房企期間主要工作及業(yè)績(jī)：主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開(kāi)發(fā)、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫(xiě)投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開(kāi)發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。
任某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作：編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。
任職規(guī)劃設(shè)計(jì)院期間主要參與的項(xiàng)目：
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系?！短┲菔欣铣菂^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開(kāi)發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等?！督K省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃舊城更新，商改居項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資與收并購(gòu)