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項(xiàng)目產(chǎn)品成本管控

【課程背景】
政策引導(dǎo)、企業(yè)熱捧，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段飛速增長(zhǎng)時(shí)期。隨著國(guó)家政策導(dǎo)向、住宅調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)期。地產(chǎn)政策緊縮、地產(chǎn)行業(yè)遇冷，地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的環(huán)境下是否能夠逆境突襲，穩(wěn)保利潤(rùn)增長(zhǎng)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和目標(biāo)控制成為核心關(guān)鍵。項(xiàng)目開發(fā)有明確的目標(biāo)，做為項(xiàng)目開發(fā)重中之重的項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)的明確、把控和實(shí)現(xiàn)更是容不得半點(diǎn)的含糊。
政策、行業(yè)、勢(shì)態(tài)呈新時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)也呈現(xiàn)新趨勢(shì)。本課程中老師將用自己在業(yè)界多年的經(jīng)驗(yàn)積累和分析，幫助企業(yè)把握設(shè)計(jì)管理核心和目標(biāo)控制。同時(shí)，剖析、反思、總結(jié)自己多年研發(fā)心得，幫助企業(yè)如何將地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)新趨勢(shì)活學(xué)活用，深入、精準(zhǔn)運(yùn)用到本企業(yè)后續(xù)的產(chǎn)品研發(fā)中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品差異化定位，以新求勝、以異突圍，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)緊抓客戶、穩(wěn)扎市場(chǎng)、贏得口碑的市場(chǎng)地位。

【課程收益】
明確目標(biāo)、抓住核心：明確設(shè)計(jì)管理目標(biāo)，把握實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的設(shè)計(jì)過程核心
專業(yè)配合、部門合作：設(shè)計(jì)過程中專業(yè)配合相得益彰，實(shí)現(xiàn)過程各部門深度合作
控制成本、優(yōu)化設(shè)計(jì)：將成本控制落實(shí)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，提高投入產(chǎn)出比能力
緊跟趨勢(shì)、深化運(yùn)用：解讀趨勢(shì)是根，運(yùn)用新設(shè)計(jì)是本，根本相融合。

【課程大綱】
第一部分：地產(chǎn)項(xiàng)目總的角色定位
一、項(xiàng)目總是執(zhí)行者還是決策者？
二、地產(chǎn)項(xiàng)目總的關(guān)注點(diǎn)。
三、地產(chǎn)項(xiàng)目總應(yīng)具備的核心能力。
投資能力，做正確項(xiàng)目選擇與決策風(fēng)險(xiǎn)；
產(chǎn)品能力，能夠設(shè)計(jì)出客戶需要的產(chǎn)品；
營(yíng)銷能力，怎么樣把房子盡快賣出去；
運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目有效推進(jìn)實(shí)施的重要保障 ；
團(tuán)隊(duì)能力，提升領(lǐng)導(dǎo)力，做好信任和授權(quán)；
社交能力，與政府及項(xiàng)目周邊關(guān)系協(xié)調(diào)。

第一部分 設(shè)計(jì)與成本思維統(tǒng)一
一、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理與成本管理的目標(biāo)與理念
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的核心思想
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心思想
3、設(shè)計(jì)與成本融合的四個(gè)關(guān)鍵基礎(chǔ)：
（1）專業(yè)性的足夠深入是融合的基礎(chǔ)
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財(cái)務(wù)及稅務(wù)
（4）多種限制條件下的綜合平衡
二、設(shè)計(jì)與成本結(jié)合各階段管控要點(diǎn)
1、前期強(qiáng)排階段
2、概念方案階段
3、方案報(bào)建階段
4、施工圖設(shè)計(jì)階段
5、專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)階段

第二部分 精細(xì)化設(shè)計(jì)與成本管控的八大板塊及80個(gè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)
一、規(guī)劃與建筑精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、項(xiàng)目利潤(rùn)*化：
潛在的利潤(rùn)在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對(duì)比
3、配套設(shè)施及指標(biāo)的精細(xì)化控制—
4、規(guī)劃需與戶型結(jié)合—專項(xiàng)的圖紙表格是優(yōu)化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結(jié)構(gòu)成本，節(jié)能成本，外立面成本等等均息息相關(guān)
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規(guī)范及成本多維結(jié)合要點(diǎn)
8、道路系統(tǒng)
9、分期與組團(tuán)設(shè)計(jì)
10、地下室專項(xiàng)設(shè)計(jì)—覆蓋規(guī)劃，建筑，結(jié)構(gòu)機(jī)電綜合系統(tǒng)
11、無效成本的控制
12、設(shè)施部品標(biāo)準(zhǔn)
13、交樓標(biāo)準(zhǔn)
14、成熟產(chǎn)品的使用
15、設(shè)計(jì)與成本結(jié)合的三個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)及管控要點(diǎn)
二、戶型精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的九個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、體型系數(shù)—決定設(shè)計(jì)效果與成本控制的核心數(shù)據(jù)
2、標(biāo)準(zhǔn)層平面—多種方案的全面效果與數(shù)據(jù)對(duì)比
3、玄關(guān)—容易忽視的要點(diǎn)
4、客廳與餐廳—主導(dǎo)戶型好壞的根本，多個(gè)案例對(duì)比分析
5、陽(yáng)臺(tái)—功能與品質(zhì)及客戶關(guān)注度的精準(zhǔn)結(jié)合
6、衛(wèi)生間—最為經(jīng)典的兩種組合方式
7、廚房—細(xì)節(jié)最多容易忽視的地方
8、空調(diào)機(jī)位—做到深入的九個(gè)條件
9、面積贈(zèng)送—依然有所作為的地方
三、立面精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、外立面率—藝術(shù)效果也需數(shù)據(jù)控制
2、風(fēng)格—主流外觀風(fēng)格的特點(diǎn)及成本狀況
3、三控—建筑風(fēng)格、體型系數(shù)、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂?shù)纳疃缺容^分析
5、門窗—品質(zhì)與效果及成本的深度結(jié)合分析
6、欄桿—外觀與品質(zhì)及成本的結(jié)合
7、線條及裝飾構(gòu)件—每一分成本的投入均需要與收益對(duì)應(yīng)
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、效果工藝成本及客戶敏感度充分結(jié)合
10、涂料技術(shù)及成本控制要點(diǎn)
11、外立面部品細(xì)分落實(shí)專篇—案例實(shí)操深化分析
四、結(jié)構(gòu)精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎(chǔ)方案選型—經(jīng)驗(yàn)與細(xì)致數(shù)據(jù)表格比較才能體現(xiàn)專業(yè)
3、梁的布置和配筋方式—簡(jiǎn)單的事情做*
4、地勘—綜合性很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)點(diǎn)
5、基坑、邊坡支護(hù)設(shè)計(jì)—容易出問題的重要關(guān)注點(diǎn)
6、柱的配筋—柱子設(shè)計(jì)需與戶型功能及立面設(shè)計(jì)結(jié)合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結(jié)合最重要
8、樓板厚度—規(guī)范要求與計(jì)算要求相結(jié)合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復(fù)核與電算基本要求—機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本控重點(diǎn)
五、機(jī)電
1、機(jī)電管線綜合控制要點(diǎn)
2、給排水設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
3、電氣設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
4、暖通設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)
5、智能化的配置及控制要點(diǎn)
6、電梯專項(xiàng)深化技術(shù)及成本控制要點(diǎn)
六、景觀精細(xì)化設(shè)計(jì)及成本管控的十個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、景觀設(shè)計(jì)流程—與建筑總體設(shè)計(jì)及成本管控的系統(tǒng)融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標(biāo)準(zhǔn)清單—模塊化清單，系統(tǒng)且完整的專業(yè)管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設(shè)計(jì)的本質(zhì)回歸功能實(shí)用至上
5、主景點(diǎn)—有主題有故事突出重點(diǎn)設(shè)計(jì)技巧
6、軟硬景結(jié)合—比例邊界和搭配
7、硬景設(shè)計(jì)要點(diǎn)—不同材料效果成本工藝的綜合對(duì)比
8、地庫(kù)頂板覆土—豎向構(gòu)造的不同材料深度對(duì)比分析
9、喬木大灌的比例—數(shù)據(jù)化管控的延展，比例數(shù)據(jù)的控制
10、五重園林—學(xué)習(xí)經(jīng)典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設(shè)計(jì)技巧—省錢且效果好的十一個(gè)軟景設(shè)計(jì)技巧
12、構(gòu)筑物—數(shù)量體型材料及成本專項(xiàng)控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實(shí)施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點(diǎn)傾斜
15、私家花園—花園雖好，產(chǎn)權(quán)難定，結(jié)合營(yíng)銷、成本、工程驗(yàn)收及設(shè)計(jì)效果的專項(xiàng)要點(diǎn)
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個(gè)要點(diǎn)
17、架空層—專項(xiàng)可深度挖掘的重點(diǎn)
18、游泳池—設(shè)計(jì)施工成本感官結(jié)合精解
19、別墅區(qū)景觀特點(diǎn)—公共區(qū)域與私家區(qū)域各自特點(diǎn)
20、標(biāo)準(zhǔn)化—做的成功的地方總結(jié)歸納即成為標(biāo)準(zhǔn)化
七、專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)與成本管控的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)
1、建筑防水技術(shù)與成本控制要點(diǎn)
2、門窗專項(xiàng)建筑防水技術(shù)與成本控制要點(diǎn)
3、人防技術(shù)與成本控制要點(diǎn)
4、節(jié)能專項(xiàng)深化技術(shù)及成本控制要點(diǎn)
5、構(gòu)造柱專項(xiàng)深化技術(shù)及成本控制要點(diǎn)

第三部分 項(xiàng)目實(shí)操案例的深度解析
一、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的專業(yè)精準(zhǔn)解析
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)與成本結(jié)合關(guān)鍵點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本變化分析
案例：惠州郊區(qū)大盤、成都中心城區(qū)豪宅、上海黃浦江豪宅、上海浦東特色樓盤、青島超級(jí)大盤、佛山區(qū)域大盤、惠州江濱百萬(wàn)大盤、成都郊區(qū)典型大盤、無錫中心城區(qū)大盤

產(chǎn)品成本管控