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房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理

《房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)&全過程、全員、全成本管理》
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了事后的成本核算、事中的成本控制，而演進(jìn)到今天的成本管理時(shí)代，事前控制！
設(shè)計(jì)階段是成本管理的關(guān)鍵階段，該階段在全過程中所占份額約為60%-70%！
開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)率而在設(shè)計(jì)階段普遍表現(xiàn)出的“急”、“快”，往往導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段成本管理的缺失┅┅
由于設(shè)計(jì)行業(yè)的責(zé)任終身制特點(diǎn)、執(zhí)業(yè)能力及責(zé)任心良莠不齊等現(xiàn)狀，造成了巨大的成本浪費(fèi)┅┅
房企的成本管理崗位干部難以擺脫預(yù)算員、審算員的職業(yè)慣性，不會(huì)甚至不愿出圖前介入產(chǎn)品設(shè)計(jì)；
房企的設(shè)計(jì)管理崗位干部缺乏參與成本管理的責(zé)任意識(shí)，或者醉心于風(fēng)格與形式，或者淪為技術(shù)控；
房企的營銷管理崗位干部完全站在客戶立場參與設(shè)計(jì)階段的工作，片面關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)的高大上和高成本鑄就的價(jià)值對(duì)價(jià)格的支撐，缺乏對(duì)售價(jià)、利潤、成本的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)，交付標(biāo)準(zhǔn)越高越好；
設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)成果定案過程中，Yes 或 No？或許是董事長、總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總監(jiān)、營銷總監(jiān)、工程經(jīng)理、或許┅┅，往往管成本的人不在場，似乎他們的工作對(duì)象永遠(yuǎn)是招標(biāo)采購階段的總包、分包和供應(yīng)商，而不是設(shè)計(jì)院，更有甚者將成本崗位定位為沖在一線的“采購砍價(jià)”部門……，錯(cuò)！
所以，開發(fā)商必須要學(xué)習(xí)如何在設(shè)計(jì)階段導(dǎo)入成本管理，充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院在成本管理維度的積極性和主動(dòng)性，做好設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化。
【思想介紹】
房地產(chǎn)項(xiàng)目的“全成本”包括：建造類成本（建安、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施）和非建造類成本（土地、前期、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用）共九大類，僅靠招采控制建造成本是低效的，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)決定！
規(guī)劃設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)產(chǎn)品而不是作品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須考慮建造成本，設(shè)計(jì)是成本發(fā)生的首任責(zé)任部門；
成本管理人員不是預(yù)算員，其工作不是結(jié)算時(shí)的死后驗(yàn)尸，也不能僅停留在施工圖預(yù)算和標(biāo)底的編制，需要與設(shè)計(jì)管理部門充分配合協(xié)作，拋棄先有圖后算數(shù)的頑固思維，先算數(shù)、再畫圖、后花錢；
本課程不是講如何做設(shè)計(jì)畫圖，也不是講如何做預(yù)算，而是結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例分享培訓(xùn)甲方設(shè)計(jì)管理的崗位如何調(diào)動(dòng)成本管理部門和外部設(shè)計(jì)院，重點(diǎn)關(guān)注成本管理的維度，在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行多方案比較，針對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)一步成本優(yōu)化的方法和操作流程，最終落實(shí)成本管理在設(shè)計(jì)階段的事前控制。
【課程對(duì)象】
承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營責(zé)任、主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)等）
負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理的操作層（設(shè)計(jì)總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）
參與設(shè)計(jì)任務(wù)書、成果評(píng)價(jià)，全面督導(dǎo)成本管理的操作層（成本總監(jiān)、成本經(jīng)理、主管等）
開發(fā)建設(shè)階段“成本發(fā)生”的所有責(zé)任部門（工程總監(jiān)、招采、項(xiàng)目部、報(bào)建、營銷推廣等全員）
【課程收益】
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等主辦部門的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升專業(yè)管理水平和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量；
對(duì)非設(shè)計(jì)、成本等管理部門、工程管理部門的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的做法和流程實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)成果的評(píng)價(jià)，達(dá)成對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的成本優(yōu)化；
通過本課程，不僅認(rèn)同可以通過科學(xué)的過程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時(shí)在成本管理、設(shè)計(jì)管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的做事方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人隊(duì)伍；
參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目產(chǎn)品成本管理及設(shè)計(jì)管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。
……
【主講老師】
張建軍，和君咨詢合伙人，房企管理咨詢專家，經(jīng)營管理及項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)型教練顧問。建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)中高層實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為60余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問（駐場高管）等服務(wù)。
【課程時(shí)間】
整個(gè)課程時(shí)間為2天。
本課程將按房地產(chǎn)成本管理、設(shè)計(jì)管理、工程管理在開發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度、全過程、全覆蓋，結(jié)合實(shí)戰(zhàn)案例的分享，針對(duì)項(xiàng)目成本管理貫穿于設(shè)計(jì)各階段、各專業(yè)的操作流程分解介紹。
【課程大綱】
《設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)&全過程、全員、全成本管理》課程大綱
課前秀
1、 案例：設(shè)計(jì)總監(jiān)給兩個(gè)立面設(shè)計(jì)方案效果圖，讓我選定一個(gè)？結(jié)果你想不到……
2、 案例：海南某項(xiàng)目的售樓報(bào)價(jià)VS全成本總結(jié)（商業(yè)機(jī)密版），我不是打廣告……
成本管理概述
1、 怎樣理解成本管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概綜述（管控鏈、價(jià)值鏈、供應(yīng)鏈）
企業(yè)組織架構(gòu) VS 成本管理及設(shè)計(jì)管理
成本管理的職責(zé)VS設(shè)計(jì)管理職責(zé)
成本管理權(quán)責(zé)
2、 怎樣理解成本管理崗位
成本管理部門VS成本發(fā)生部門
成本管理部門VS招采合約部門
成本管理部門VS財(cái)務(wù)管理部門
成本管理部門VS發(fā)包策劃部門
3、 成本管理演進(jìn)的三個(gè)層次
4、 成本管理的三全原則
全成本管理的九大類成本科目
全過程管理的三個(gè)階段劃分
全員化管理的責(zé)任認(rèn)知
5、 成本管理的四個(gè)步驟
案例：萬科成本控制整體框架
設(shè)計(jì)階段成本管理的基本邏輯
1、 設(shè)計(jì)階段成本管理的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
2、 設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)的三個(gè)維度
3、 設(shè)計(jì)階段VS成本的估算、測算、概算、預(yù)算
4、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（7個(gè)計(jì)劃）VS設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)
5、 設(shè)計(jì)費(fèi)成本的控制方法
強(qiáng)排設(shè)計(jì)——項(xiàng)目拓展階段的成本估算
1、 成本估算工作要點(diǎn)
2、 強(qiáng)排設(shè)計(jì)的組織與優(yōu)化
3、 產(chǎn)品組合方案VS地價(jià)承受能力
案例：為什么招商地產(chǎn)敢舉牌當(dāng)?shù)赝?nbsp;
詳解：現(xiàn)場白板草圖推演
4、 多方案比較成本估算計(jì)算模型詳解
案例詳解：利潤*值*化VS投資效率*化
概念設(shè)計(jì)——項(xiàng)目策劃階段的成本測算
1、 成本測算工作要點(diǎn)
2、 概念設(shè)計(jì)的組織與優(yōu)化
3、 概念設(shè)計(jì)方案VS建造成本控制
案例詳解：項(xiàng)目策劃報(bào)告——客戶定位、造價(jià)定位
4、 多方案比較成本測算計(jì)算模型詳解
案例詳解：項(xiàng)目策劃報(bào)告——產(chǎn)品定位
規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化
1、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本建議
案例：方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
2、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審
詳解：三個(gè)維度綜合評(píng)價(jià)
3、 規(guī)劃總圖的設(shè)計(jì)優(yōu)化
（指標(biāo)、規(guī)劃布局、道路、豎向、停車效率等）
4、 建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化
（方案選型、層高、窗地比、外檐、露臺(tái)、屋面、節(jié)能、防火、防水、結(jié)構(gòu)選型、地基、基礎(chǔ)、支護(hù)、等）
5、 機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)優(yōu)化
（給水、消防、中水、排水、空調(diào)、暖通、強(qiáng)電、弱電、等）
6、 園林景觀方案設(shè)計(jì)優(yōu)化
園林景觀方案限額設(shè)計(jì)
案例：景園方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
7、 管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)優(yōu)化
專業(yè)管線規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
案例：萬科方案設(shè)計(jì)階段成本控制措施
案例：萬科設(shè)計(jì)細(xì)化成本控制措施
項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)
1、 交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)優(yōu)化
案例：萬科公裝階段成本控制措施
2、 精裝修方案設(shè)計(jì)優(yōu)化
獨(dú)立賣場、樣板房及示范區(qū)設(shè)計(jì)
案例：萬科示范區(qū)內(nèi)控文件
材料選型選樣
案例：萬科精裝設(shè)計(jì)階段成本控制措施
示范區(qū)景觀及管網(wǎng)工程
擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)——單體建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本預(yù)算
1、 設(shè)計(jì)任務(wù)書及成本建議
2、 設(shè)計(jì)單位委托
3、 施工圖設(shè)計(jì)合同的成本優(yōu)化約定
4、 初步設(shè)計(jì)評(píng)審規(guī)范
5、 施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審
6、 設(shè)計(jì)優(yōu)化的組織與管理
案例：幫客戶節(jié)約500萬基礎(chǔ)工程費(fèi)
7、 材料設(shè)備選型選樣
案例：萬科擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制措施
案例：萬科施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制措施
管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化
1、 專業(yè)管線施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化
2、 管網(wǎng)綜合施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化
園林景觀設(shè)計(jì)管理
1、 園林景觀施工圖限額設(shè)計(jì)
2、 景觀施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審優(yōu)化
案例：萬科園林景觀設(shè)計(jì)階段成本控制措施
設(shè)計(jì)階段后期成本優(yōu)化
1、 材設(shè)招采、封樣
2、 施工招投標(biāo)配合
3、 施工圖設(shè)計(jì)交底
4、 施工現(xiàn)場的設(shè)計(jì)配合服務(wù)
設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化的保障
1、 設(shè)計(jì)優(yōu)化的時(shí)間成本
2、 BIM系統(tǒng)優(yōu)化
目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書
1、 目標(biāo)成本管理（施工圖預(yù)算管理）
2、 責(zé)任成本管理
案例詳解：萬科某項(xiàng)目責(zé)任成本指導(dǎo)書
3、 甲供甲控材料設(shè)備限價(jià)
合約規(guī)劃
1、 工程管理流程簡述
甲方工程管理崗位的四大角色
學(xué)會(huì)利用“合同”管好項(xiàng)目
2、 工程管理指導(dǎo)書
案例詳解：萬科《某項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書》
3、 合約規(guī)劃編制
案例詳解：龍湖合約規(guī)劃模板
項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段成本管理
1、 動(dòng)態(tài)成本管理
案例：2009全球金融危機(jī)下的忍痛割愛
2、 招標(biāo)采購管理
案例：招采流程文件
3、 工程設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場簽證管理
詳解：三類變更的成本考核歸口
4、 工程付款管理
項(xiàng)目建設(shè)后期成本管理
1、 工程結(jié)算管理
2、 項(xiàng)目決算管理
3、 責(zé)任成本考核
4、 成本分析
5、 成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)及應(yīng)用
成本管理相關(guān)部門職責(zé)
1、 成本管理部門
2、 財(cái)務(wù)管理部分
詳解：非建造類成本的管理責(zé)任細(xì)分、明確
3、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理部門
4、 招標(biāo)采購管理部門
5、 工程管理部門
6、 營銷管理部門
詳解：銷售費(fèi)用、營銷設(shè)施建造費(fèi)的控制
7、 項(xiàng)目拓展管理部門
8、 綜合（計(jì)劃）管理部門
9、 HR管理部門
詳解：管理費(fèi)用、人事行政費(fèi)的控制
10、 重大事項(xiàng)評(píng)審小組（決策機(jī)構(gòu)）
總結(jié)回顧

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理