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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程稅收培訓(xùn)

專(zhuān)題背景
隨著“金稅四期”上線(xiàn)、“數(shù)電發(fā)票”有序推廣和普及，“數(shù)據(jù)治稅”的理念根植于財(cái)稅管理的方方面面，稅務(wù)機(jī)關(guān)以“金稅四期”為載體，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，通過(guò)涉稅數(shù)據(jù)綜合分析，對(duì)申報(bào)信息不對(duì)稱(chēng)實(shí)現(xiàn)穿透性評(píng)估。房企合法風(fēng)險(xiǎn)防控是第一要?jiǎng)?wù)，在合法的前提下，稅負(fù)最優(yōu)是不二選擇。
在疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間、在開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)型之間的特殊時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，尤其需要考慮稅收成本，繼土地成本、建安成本、融資成本之后房企第四大成本！房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多，受市場(chǎng)影響敏感，每個(gè)流程節(jié)點(diǎn)的涉稅事項(xiàng)都要認(rèn)真對(duì)待，才可以確保清盤(pán)之后全身而退。
本課程著眼房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全流程重要節(jié)點(diǎn)，分為籌建、拿地、建設(shè)、預(yù)售、交房、持有、清盤(pán)、撤資注銷(xiāo)等八大環(huán)節(jié)，每個(gè)階段緊扣容易觸發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，著眼于實(shí)操、全方位立體式分析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等潛在稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于公司股權(quán)構(gòu)架設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)核算框架搭建、項(xiàng)目整體稅收籌劃等都有詳盡案例進(jìn)行印證和闡述，讓企業(yè)清清白白、合理合法進(jìn)行稅收籌劃，稅后收益*化！ 

專(zhuān)題亮點(diǎn)
1、全流程：開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)全程覆蓋，從籌建到注銷(xiāo)，從拿地到清盤(pán)，每個(gè)階段又分為若干個(gè)
問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)解讀。
2、全稅種：以增值稅、所得稅、土地增值稅為主，以房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、
印花稅等為輔，開(kāi)發(fā)流程所涉及稅種全盤(pán)解讀。
3、重實(shí)操：對(duì)于特殊問(wèn)題均采取案例進(jìn)行解讀，詮釋稅收政策背后的底層邏輯，讓財(cái)稅
人員在課堂上輕輕松松掌握要領(lǐng)。

主講大綱
前言：“金稅四期”和“數(shù)電發(fā)票”對(duì)房企影響分析
1、金稅四期完善領(lǐng)域及房企應(yīng)對(duì)策略
2、紙電發(fā)票和數(shù)電發(fā)票差異
3、開(kāi)具發(fā)票和接收發(fā)票備注需要注意哪些事項(xiàng)？
4、發(fā)票開(kāi)錯(cuò)如何處理以及如何查詢(xún)

一、籌建設(shè)立階段
1、子公司V分公司？
2、股東法人V自然人？
3、籌建期的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何確定？
4、籌建期費(fèi)用如何攤銷(xiāo)對(duì)企業(yè)最有利
5、籌建期間企業(yè)所得稅申報(bào)注意事項(xiàng)
6、籌建期利息收入如何處理
7、籌建期廣告費(fèi)、招待費(fèi)處理技巧
8、籌建期增值稅專(zhuān)用發(fā)票處理
9、貨幣出資和非貨幣出資的優(yōu)劣分析
10、如何理解資本弱化條款
11、認(rèn)繳制下未到位資金利息處理
12、籌建期會(huì)計(jì)科目設(shè)置與核算特點(diǎn)

二、拿地階段
1、拿地主體確定（子公司V母公司）
2、接受土地投資的稅收籌劃
3、招拍掛（拆遷費(fèi)）拿地注意事項(xiàng)
4、紅線(xiàn)外支出與土地成本
5、配建房與土地成本
6、以地?fù)Q房（以房換地）
7、土地使用稅納稅時(shí)間點(diǎn)
8、合作建房如何理解
9、土地返還款處理方式
10、分期付款拿地利息注意事項(xiàng)
11、購(gòu)進(jìn)爛尾樓（接盤(pán)俠）后續(xù)開(kāi)發(fā)
12、溢價(jià)收購(gòu)股權(quán)對(duì)應(yīng)土地成本處理困局

三、建設(shè)階段
1、甲供材V混合銷(xiāo)售V合同簽訂要點(diǎn)
2、設(shè)計(jì)費(fèi)（重復(fù)）、拆除費(fèi)用處理技巧
3、第三方項(xiàng)目管理費(fèi)
4、開(kāi)發(fā)成本核算要點(diǎn)
5、臨時(shí)樣板間、售樓部財(cái)稅處理
6、違約金V墊資利息
7、會(huì)計(jì)核算對(duì)象（可以考慮企業(yè)所得稅6大原則）
8、統(tǒng)借統(tǒng)還V轉(zhuǎn)貸V關(guān)聯(lián)企業(yè)之間使用資金
9、明股實(shí)債V明債實(shí)股
10、民間融資利息處理
11、施工成本參數(shù)來(lái)源

四、預(yù)售階段
1、買(mǎi)一送一
⑴ 送家電
⑵ 送車(chē)位
⑶ 送物業(yè)（外購(gòu)服務(wù)：旅游等）
⑷ 送面積
⑸ 抽獎(jiǎng)、看房有禮
2、以老帶新
3、支付業(yè)主違約金
4、傭金支付技巧（代理費(fèi)）
5、各個(gè)項(xiàng)目之間預(yù)交增值稅互相混抵？
6、預(yù)售階段開(kāi)具增值稅發(fā)票處理
7、土地增值稅預(yù)交計(jì)稅依據(jù)
8、企業(yè)所得稅季度申報(bào)
9、企業(yè)所得稅年度申報(bào)
10、季度申報(bào)與匯算清繳有效銜接

五、交房階段
1、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
2、會(huì)計(jì)收入確定時(shí)間
3、企業(yè)所得稅完工節(jié)點(diǎn)
4、土地增值稅清算條件
5、以租代售（限購(gòu)）
6、售后回租
7、銷(xiāo)售價(jià)格偏低
8、工抵房
9、土地使用稅計(jì)算方法
10、土地差額征稅財(cái)稅處理
11、開(kāi)具發(fā)票正確姿勢(shì)
12、預(yù)交土地增值稅對(duì)企業(yè)所得稅影響
13、拆遷還建財(cái)稅處理
14、進(jìn)項(xiàng)留抵退稅案例分析
15、不同產(chǎn)權(quán)車(chē)位財(cái)稅處理
16、計(jì)稅毛利率和實(shí)際利潤(rùn)率對(duì)所得稅稅負(fù)影響
17、未竣工提前交房企業(yè)所得稅處理方法

六、清盤(pán)階段
1、成本分?jǐn)偡椒ò咐庾x
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預(yù)算造價(jià)法
⑸ 層高系數(shù)法
2、土增清算引發(fā)的企業(yè)所得稅退稅
3、土地增值稅清算數(shù)據(jù)采集與審核
4、尾盤(pán)清算
5、二次清算（滯后公配支出）
6、舊房的稅收風(fēng)險(xiǎn)

七、持有物業(yè)
1、不同時(shí)間收取租金的稅收風(fēng)險(xiǎn)
2、免租稅收處理
3、無(wú)租稅收處理
4、自用地下車(chē)位房產(chǎn)稅
5、自用地下車(chē)位土地使用稅
6、柜臺(tái)出租房產(chǎn)稅
7、轉(zhuǎn)租商鋪（車(chē)位）稅收分析
8、拆解租金稅收風(fēng)險(xiǎn)
9、車(chē)位租賃稅收分析
10、房產(chǎn)評(píng)估增值
11、浮動(dòng)租金

八、注銷(xiāo)或者撤資階段
1、自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓
2、法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3、法人股東撤資（減資）和自然人股東撤資
4、注銷(xiāo)前增值稅處理
5、股東借款不歸還
6、庫(kù)存商品房尚未處置完結(jié)
7、清算所得和剩余財(cái)產(chǎn)
8、案例解析清算所得稅處理

九、現(xiàn)場(chǎng)答疑

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程稅收培訓(xùn)