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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理

一、項(xiàng)目工程管理策劃概述
1、解讀工程管理策劃&項(xiàng)目管理策劃
（1）什么叫工程管理策劃
（2）項(xiàng)目管理策劃的目的
2、工程管理策劃的演進(jìn)歷程
（3）萬科早期的《工程管理指導(dǎo)書》
（4）萬科近期的《項(xiàng)目前期工程管理策劃》+《實(shí)施階段工程管理策劃》
（5）各房企的的借鑒和引進(jìn)
3、工程管理策劃在不同房企的差異化運(yùn)用
（6）標(biāo)桿房企（產(chǎn)品線——項(xiàng)目管策劃）
（7）中小房企（項(xiàng)目策劃——工程管理策劃）

二、房企工程管理系統(tǒng)VS工程管理策劃的運(yùn)用
1、甲方工程管理的認(rèn)識(shí)
（8）房地產(chǎn)企業(yè)的生意模式簡(jiǎn)述
（9）甲方與乙方的角色辨識(shí)
案例：總經(jīng)理主持的開工啟動(dòng)會(huì)議
（10）甲乙方關(guān)系界定的1個(gè)關(guān)鍵基礎(chǔ)
（11）甲方工程管理的3+1個(gè)矛盾的協(xié)調(diào)（進(jìn)度、質(zhì)量、成本、？）
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)（項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)計(jì)劃）
（1）界定項(xiàng)目范圍和內(nèi)容
（2）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)1+7全景計(jì)劃的構(gòu)成
（3）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃目標(biāo)（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）的編制、監(jiān)控、調(diào)整、考核
（4）公司管理（行政人事）計(jì)劃
3、房地產(chǎn)工程管理的任務(wù)和工作內(nèi)容及分工演變
（1）單一項(xiàng)目的項(xiàng)目公司
（2）多項(xiàng)目的城市公司
（3）多項(xiàng)目的區(qū)域（集團(tuán)）公司
案例：分別結(jié)合不同類型的公司組織架構(gòu)案例分析
4、甲方工程管理人員的四個(gè)角色
（1）是項(xiàng)目管理者而非單純工程管理者
（2）現(xiàn)場(chǎng)工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定者與檢查者
（3）客戶的工程質(zhì)量代表
（4）供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者
5、房企承擔(dān)工程管理及項(xiàng)目管理責(zé)任的崗位辨識(shí)
（1）工程管理部（招采合約部、采供中心）
（2）項(xiàng)目部、項(xiàng)目工程部、項(xiàng)目公司工程部
（3）項(xiàng)目公司總經(jīng)理VS項(xiàng)目（部）（總）經(jīng)理
6、各項(xiàng)目的“進(jìn)度、品質(zhì)、成本”的第一責(zé)任主體辨識(shí)
7、工程管理策劃在不同房企的運(yùn)用選擇
（1）各項(xiàng)目“工程管理策劃”工作的第一責(zé)任主體辨識(shí)
（2）項(xiàng)目部（總）經(jīng)理到位前的“工程管理策劃”責(zé)任主體辨識(shí)

三、項(xiàng)目拿地階段的工程管理策劃
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策管理流程簡(jiǎn)述
2、配合可行性研究階段的具體工作
3、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目（土地）的實(shí)物交割接管（場(chǎng)地、圍墻、臨建、……）
4、配合取得《土地證》的其他或有工作（征地、拆遷、民擾、……）
《國(guó)有土地證使用證》的報(bào)批報(bào)建流程

四、項(xiàng)目策劃階段的工程管理策劃
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃管理流程簡(jiǎn)述
2、市場(chǎng)調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查
案例：天津萬科水晶城項(xiàng)目（各大樓盤熱銷戶型具體技術(shù)指標(biāo)）
3、客戶定位及目標(biāo)客戶需求特征調(diào)研
案例：客戶調(diào)查問卷
4、造價(jià)定位及限額設(shè)計(jì)
案例：成本管理方法——目標(biāo)成本計(jì)劃（測(cè)算版）
5、產(chǎn)品定位（品質(zhì)規(guī)劃）
6、概念設(shè)計(jì)階段的配合工作
參與《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》評(píng)審
參與概念設(shè)計(jì)成果評(píng)審
7、運(yùn)營(yíng)定位策劃的配合工作
參與《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書》編制
參與《產(chǎn)品建議書》評(píng)審

五、規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段的工程管理策劃
1、配合修建性詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
案例：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書樣本
（1）管網(wǎng)規(guī)劃綜合方案設(shè)計(jì)
（2）園林景觀方案設(shè)計(jì)
2、參與單體建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審
案例：方案設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)
3、配合方案設(shè)計(jì)優(yōu)化
案例：方案設(shè)計(jì)優(yōu)化規(guī)范詳解
4、獨(dú)立賣場(chǎng)的規(guī)劃選址及單體建筑設(shè)計(jì)

六、交付標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)及樣板房示范區(qū)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、配合交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及評(píng)審
2、配合示范區(qū)及樣板房工程
案例：萬科示范區(qū)操作指引
3、精裝修交工樣板房的專項(xiàng)工程組織
（1）室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)組織
（2）室內(nèi)精裝修材料及設(shè)備家具選型封樣
案例：某精裝修工程目標(biāo)成本計(jì)劃分解

七、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)階段的工程管理
1、初步設(shè)計(jì)階段
（1）初步設(shè)計(jì)任務(wù)書
（2）初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審
案例：初步設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)
2、施工圖設(shè)計(jì)階段
（1）施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書
案例：施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書樣本
案例：施工圖出圖成果標(biāo)準(zhǔn)
（2）施工圖設(shè)計(jì)成果評(píng)審
案例：施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)（建筑、結(jié)構(gòu)及水電等）
3、獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

八、工程外包招采環(huán)節(jié)的工程管理
1、工程外包招采策劃
2、工程外包招采計(jì)劃
3、編制外包工作任務(wù)書
案例：萬科某項(xiàng)目《工程管理指導(dǎo)書》樣本
4、承包方的資格審核和考察
（1）工程業(yè)績(jī)實(shí)地考察
（2）項(xiàng)目經(jīng)理部成員面試
5、承包商的招標(biāo)選擇
（1）招標(biāo)文件編制和審核
（2）施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審
質(zhì)量目標(biāo)和保證措施評(píng)審
6、向中標(biāo)單位的任務(wù)交底和管理交底
（1）外包工作任務(wù)書交底
（2）工程管理流程交底
7、簽訂外包合同
案例：《工程施工合同》樣本
8、獲取《建設(shè)工程施工許可證》

九、部品、材設(shè)選型及招采環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、甲供（含甲指乙供）材設(shè)的招采
（1）材設(shè)選型、招采及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃
（2）設(shè)計(jì)選型選樣
（3）材設(shè)招采定樣
（4）采購合同及封樣
2、需深化設(shè)計(jì)的部品采購及分包工程的招采
舉例1：門窗及幕墻工程
舉例2：電梯采購工程
舉例3：智能化工程
3、乙供材的限價(jià)及品質(zhì)管控

十、工程施工過程中的工程管理策劃
1、進(jìn)度管理
（1）項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理的核心
項(xiàng)目進(jìn)度管理的3個(gè)關(guān)鍵目標(biāo)
《銷售許可證》的報(bào)批報(bào)建流程
《竣工備案證明》的報(bào)批報(bào)建流程
《準(zhǔn)住證》的報(bào)批報(bào)建流程
（2）工程配套計(jì)劃的編制管理的核心
2、技術(shù)管理
（1）圖紙管理的主要內(nèi)容
（2）如何進(jìn)行圖紙?jiān)u審
（3）設(shè)計(jì)變更管理的主要內(nèi)容
（4）施工技術(shù)管理
3、質(zhì)量管理
（1）質(zhì)量目標(biāo)體系的確定
（2）如何做好事前控制
（3）過程如何監(jiān)控
（4）客戶敏感質(zhì)量問題如何控制
案例：《萬科ABC質(zhì)量管理規(guī)范》
（5）工程巡視管理主要內(nèi)容
（6）如何做好事后控制
（7）隱蔽工程的驗(yàn)收
（8）物業(yè)接管驗(yàn)收
（9）驗(yàn)收總結(jié)報(bào)告
4、成本管理
（1）成本動(dòng)態(tài)控制管理
（2）工程款支付管理關(guān)鍵點(diǎn)
（3）合同外增量成本管理
（4）現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理主要內(nèi)容
（5）特急零星工程管理方法
（6）索賠與反索賠的核心
5、監(jiān)理公司的管理
（1）對(duì)監(jiān)理公司的要求
（2）控制依據(jù)
（3）對(duì)監(jiān)理工程師的資格審查
（4）監(jiān)理公司監(jiān)理行為的監(jiān)督
（5）監(jiān)理的文件管理監(jiān)督
（6）監(jiān)理公司與承建商的關(guān)系協(xié)調(diào)
（7）承建商之間的協(xié)調(diào)
（8）監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)施工單位編制的索賠簽證的審核工作
（9）監(jiān)理檔案資料提交與驗(yàn)收
6、檔案文件管理
7、安全文明施工管理
（1）安全文明施工的管理標(biāo)準(zhǔn)
（2）督促監(jiān)理公司做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理
（3）責(zé)成監(jiān)控整改
8、其他
（1）民擾及擾民
（2）政府管理資源對(duì)接管理

十一、工程交付維保環(huán)節(jié)的工程管理策劃
1、成品保護(hù)管理
2、工程物業(yè)移交
（1）工程移交原則上應(yīng)具備哪些條件
（2）工程移交物業(yè)公司程序
3、保修期內(nèi)維修
（1）明確保修期內(nèi)維修工作的責(zé)任分工
（2）確定維修管理的標(biāo)準(zhǔn)
（3）保修款的結(jié)算
4、項(xiàng)目工程后評(píng)估
（1）項(xiàng)目工程后評(píng)估的意義
（2）項(xiàng)目后評(píng)估的主要內(nèi)容
5、產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制
（1）萬科CRM客戶關(guān)系管理系統(tǒng)
（2）萬科產(chǎn)品服務(wù)理念和管理主要內(nèi)容
案例：產(chǎn)品缺陷反饋?zhàn)鳂I(yè)指引

十二、萬科《項(xiàng)目前期工程管理策劃》教程詳解
1、前期定義 
2、工作推進(jìn)
3、土地關(guān)系摸查 
4、法律關(guān)系摸查 
5、地塊現(xiàn)場(chǎng)摸查 
6、收地
7、社區(qū)關(guān)系建設(shè) 
8、政府相關(guān)部門溝通 
9、前期人員配置
10、前期工程
11、市政配套摸查
12、總平面策劃
13、公司相關(guān)部門溝通

十三、萬科《實(shí)施階段工程管理策劃》教程詳解
1、工程概況
2、管理目標(biāo)設(shè)定
3、項(xiàng)目管理架構(gòu)
4、現(xiàn)場(chǎng)施工臨設(shè)布置 
5、首期示范區(qū)策劃
6、進(jìn)度管理 
7、質(zhì)量管理
8、成本管理 
9、安全及文明施工管理
10、其他

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理