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房地產(chǎn)全流程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

課程大綱
第一章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)知識(shí)
一、房地產(chǎn)投資概述
1、房地產(chǎn)投資商VS房地產(chǎn)開發(fā)商
房地產(chǎn)投資商的角色辨識(shí)
房地產(chǎn)投資的客體——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的演進(jìn)過程
房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀總覽
銀行——項(xiàng)目開發(fā)貸款
機(jī)構(gòu)——債權(quán)投資、股權(quán)投資、信托、基金……
其他——
3、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及陷阱
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的陷阱

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評(píng)估
1、開發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目公司）的盡職調(diào)查
2、開發(fā)項(xiàng)目的盡職調(diào)查
3、擔(dān)保方的盡職調(diào)查
4、投融資雙方合作模式洽商

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期全過程管理要點(diǎn)（操盤）
1、獲取土地階段（強(qiáng)排設(shè)計(jì)草案、開發(fā)方案可行性研究、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地證》）
2、項(xiàng)目策劃階段（客戶定位、造價(jià)定位、產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)、運(yùn)營定位）
3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）
4、項(xiàng)目施工準(zhǔn)備及開工階段（招標(biāo)采購、《建設(shè)工程施工許可證》）
5、項(xiàng)目銷售階段（《預(yù)售許可證》）
6、項(xiàng)目施工及竣工階段（竣工驗(yàn)收、竣工備案）
7、項(xiàng)目交付階段（《準(zhǔn)住證》、用地分證、《房屋產(chǎn)權(quán)證》）

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（經(jīng)營）計(jì)劃系統(tǒng)構(gòu)成
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性成果
2、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃
3、項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃
4、項(xiàng)目銷售收入計(jì)劃
5、項(xiàng)目經(jīng)營收益計(jì)劃
6、項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡計(jì)劃（資金投入計(jì)劃+銷售回款計(jì)劃+融資計(jì)劃）

第二章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、項(xiàng)目初步判斷
1、項(xiàng)目初判的目的和工作要求
2、項(xiàng)目初判的職責(zé)界定
3、項(xiàng)目初判工作指引和規(guī)范
踏勘及調(diào)研工作要點(diǎn)
項(xiàng)目初步收益分析
初步分析結(jié)論及初判報(bào)告
初判報(bào)告評(píng)審

二、項(xiàng)目詳細(xì)分析
1、市場分析
2、初步規(guī)劃草案設(shè)計(jì)與分析
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)組織
強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)指標(biāo)成果
3、土地成本分析
目標(biāo)成本計(jì)劃科目分類
目標(biāo)成本估算方法
土地成本年回報(bào)率分析方法
4、項(xiàng)目投資收益分析
銷售收入分析
稅務(wù)分析
收益敏感性分析
5、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析
項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃體系（7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃）
項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和進(jìn)度計(jì)劃分析
資金周轉(zhuǎn)利潤*化分析
項(xiàng)目融資方法分析

三、項(xiàng)目可行性研究
1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制組織及操作規(guī)范
2、項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容要求
3、項(xiàng)目可行性報(bào)告評(píng)審
四、項(xiàng)目獲取
1、參加招拍掛
2、其他方式
五、項(xiàng)目獲取后工作
1、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
2、取得《國有土地使用證》
3、項(xiàng)目土地及項(xiàng)目事務(wù)的移交

第三章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位策劃階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、市場調(diào)研及基礎(chǔ)研究
1、市場調(diào)研
2、項(xiàng)目本體研究
二、項(xiàng)目三定位研究
1、客戶定位
2、造價(jià)定位
3、產(chǎn)品定位
三、項(xiàng)目運(yùn)營定位研究
1、概念設(shè)計(jì)及產(chǎn)品研究
2、開發(fā)節(jié)奏策略
3、財(cái)務(wù)收益及現(xiàn)金流分析
四、項(xiàng)目策劃成果評(píng)審
1、產(chǎn)品建議書
2、經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)書

第四章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)
1、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書
2、方案設(shè)計(jì)成果內(nèi)部評(píng)審
3、《修建性詳細(xì)規(guī)劃》及單體建筑方案報(bào)建
二、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)
1、概算及施工圖預(yù)算
2、設(shè)計(jì)優(yōu)化及成果評(píng)審
三、取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

第五章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、施工準(zhǔn)備階段
1、招標(biāo)采購
2、報(bào)建取得《建筑工程施工許可證》
二、施工階段
1、甲方工程管理的四大角色
2、進(jìn)度管理
3、質(zhì)量管理
4、成本管理

第六章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、銷售準(zhǔn)備階段
1、銷售價(jià)格審批
2、報(bào)建取得《商品房預(yù)售許可證》
二、銷售階段
1、售前管理
2、售中管理
3、售后管理

第七章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工及交付階段風(fēng)險(xiǎn)防范
一、竣工驗(yàn)收及備案
1、竣工驗(yàn)收
2、竣工備案
二、交付即保修
1、辦理《準(zhǔn)住證》
2、辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》

第八章、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資全程管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的合作方式及管理要點(diǎn)
1、投融資雙方的合作模式選擇
項(xiàng)目合作模式分析
不同合作模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵管控點(diǎn)
項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓模式分析
不同轉(zhuǎn)讓模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵管控點(diǎn)
合作或轉(zhuǎn)讓談判流程
2、董事會(huì)及經(jīng)營管理層組成
3、項(xiàng)目開發(fā)過程中雙方工作職責(zé)的分工設(shè)計(jì)
4、項(xiàng)目開發(fā)過程中雙方審批權(quán)限的設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)管理方式及管理要點(diǎn)
1、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的編制及修訂（開發(fā)商）
2、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的審核確認(rèn)（投資商）
3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃系統(tǒng)（7個(gè)計(jì)劃）的執(zhí)行與監(jiān)控
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)管理
1、政府違約防范
2、項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓的法律分析與風(fēng)險(xiǎn)防范
3、股權(quán)收購獲取項(xiàng)目的法律分析與風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)全流程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別