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房地產(chǎn)精細(xì)化管理培訓(xùn)課

課程背景
隨著企業(yè)發(fā)展到一定開發(fā)規(guī)模、多項(xiàng)目同時(shí)實(shí)施階段，其項(xiàng)目建設(shè)常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，往往導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。甚至由于現(xiàn)場管理能力不足，三邊工程常態(tài)化，各專業(yè)技術(shù)不交圈，變更、簽證漫天飛，項(xiàng)目不斷拖期，勉強(qiáng)交付后因質(zhì)量投訴不斷增多，維修量大，造成客戶滿意度低甚至引發(fā)維權(quán)，導(dǎo)致成本失控，利潤缺失，項(xiàng)目虧損時(shí)有發(fā)生。
 房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目投資大，建設(shè)周期長，營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程建造專業(yè)性強(qiáng)，成功開發(fā)項(xiàng)目管理存在相當(dāng)?shù)碾y度，如何做到經(jīng)營視角下的“工程系統(tǒng)化”管理？優(yōu)秀的項(xiàng)目管理一定是全程性。行業(yè)高位盤整、加速分化，能否實(shí)現(xiàn)彎道超車，規(guī)?；?、快速擴(kuò)張是地產(chǎn)企業(yè)的必要之路。本課程以房地產(chǎn)大運(yùn)營背景下項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)施與管理為主線，站在開發(fā)經(jīng)營角度，全面、系統(tǒng)的對標(biāo)優(yōu)秀房企工程精益化管理精髓，進(jìn)度優(yōu)先、安全和質(zhì)量是保障，優(yōu)秀的現(xiàn)場管理促進(jìn)利潤實(shí)現(xiàn)，從學(xué)習(xí)入手，打通專業(yè)間的壁壘，統(tǒng)一思想，改變固有觀念，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最后一公里落地問題。

課程收益
. 掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理體系的基本構(gòu)成；
. 掌握工程管理進(jìn)度、質(zhì)量、成本與安全過程實(shí)施控制的精髓；
. 掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點(diǎn)及質(zhì)量通病防治；
. 提高項(xiàng)目工程管理的效率、風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)場安全控制能力；
. 提升項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場管理大局觀，有效應(yīng)對總包、分包單位的日常尖銳問題處理。
. 參考標(biāo)桿房企工程精細(xì)化管理體系標(biāo)準(zhǔn)模板，復(fù)制運(yùn)用到日常工程管理工作；
. 結(jié)合企業(yè)項(xiàng)目自身情況建立一套完整、切實(shí)可行的精細(xì)化工程管理方案；
. 強(qiáng)調(diào)白銀微利時(shí)代工程管理的創(chuàng)新做法思考，全程、全員、全方位的協(xié)同管理思想。
. 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、總工、分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理
. 工程總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、前期部、開發(fā)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理等。

課程大綱
第一節(jié)房地產(chǎn)工程現(xiàn)場管理
1、討論：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中10個(gè)常見問題？
“工程進(jìn)度為何一拖再拖？”、“質(zhì)量問題為何層出不窮？”、“總分包商為何永遠(yuǎn)扯不完的皮”等項(xiàng)目管理的十大常見問題，激發(fā)學(xué)員思考目前工作的痛點(diǎn)在哪？
案例解讀：項(xiàng)目管理的常見問題及解決建議
現(xiàn)狀：現(xiàn)場管理的大困惑：集團(tuán)職能部門本位主義，專業(yè)部門各自為陣，內(nèi)耗大，我協(xié)調(diào)起來非常累！怎么辦？
對標(biāo)：我們是接力賽最后一棒，沒有退路，抱怨沒有用。項(xiàng)目是一次性的工作，所以一次做對，不留遺憾！夯實(shí)專業(yè)？or強(qiáng)化協(xié)同？or學(xué)會跨界？
“搞定人、擺平事”—“建立信任，達(dá)成共識、分解目標(biāo)互相成就、互相分享”
思考：房地產(chǎn)到底需要什么樣的工程管理者？---懂經(jīng)營、善管理、專業(yè)強(qiáng)的項(xiàng)目經(jīng)理團(tuán)隊(duì)
2、工程管理的核心要素關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”
.四控：抓質(zhì)量、重進(jìn)度、保安全、控成本；
.三管：現(xiàn)場、合同、信息管理；
.一協(xié)調(diào)：綜合協(xié)調(diào)
經(jīng)營思考：同樣的管理方式，為什么呈現(xiàn)出來的結(jié)果卻不一樣呢？對標(biāo)：“以始為終，不忘初心”
3、什么是經(jīng)營視角下的工程管理？對于經(jīng)營視角如何定義？項(xiàng)目管理大原則？
什么是經(jīng)營？
⑴提供令客戶滿意的產(chǎn)品；（排計(jì)劃、抓節(jié)點(diǎn)、保進(jìn)度、促銷售）
⑵保證公司盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（力保目標(biāo)成本指導(dǎo)下的動態(tài)成本變動率）
什么是管理？
⑴有效預(yù)測問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題；
⑵科學(xué)有效的整合各種資源實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)營視角的6大原則：
在經(jīng)營的視角，一次性把工作做到位！計(jì)劃先行、工作前置、過程管控、結(jié)果導(dǎo)向；關(guān)鍵線路控工期；
客戶導(dǎo)向抓質(zhì)量；以招標(biāo)文件和標(biāo)準(zhǔn)合同為依據(jù)的供應(yīng)商管理；過程記錄、數(shù)據(jù)說話、問題可追溯。
高周轉(zhuǎn)：加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度就是完成年度經(jīng)營指標(biāo)及提高項(xiàng)目開發(fā)利潤最直接有效的關(guān)鍵之舉。
分享：大運(yùn)營背景下的工程管理5大特征？----什么是財(cái)務(wù)視角的項(xiàng)目管理？
依據(jù)：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和銷售推盤計(jì)劃，“以銷定產(chǎn)？”，合理安排項(xiàng)目施工節(jié)奏；
制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ淌┕みM(jìn)度計(jì)劃，估算產(chǎn)值，準(zhǔn)確提報(bào)資金計(jì)劃；
提前實(shí)現(xiàn)開盤，展示區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化，合理布置現(xiàn)場總圖，搶首開樓棟；
減少變更簽證發(fā)生，嚴(yán)控工程質(zhì)量，提升客戶滿意度。
4、分享：標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理“1+3”經(jīng)營新思路
1個(gè)目標(biāo)>3個(gè)中心>3項(xiàng)抓手>3級管控
回顧1：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量管理發(fā)展歷程（追求價(jià)值創(chuàng)造型項(xiàng)目管理）
回顧2：標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量“四全”品質(zhì)管理體系？（強(qiáng)調(diào)大工程一體化協(xié)同作戰(zhàn)）
解讀：誰來管？管什么？管的咋樣？如何激勵(lì)？（以客戶敏感點(diǎn)為主線，以高品質(zhì)質(zhì)量為目標(biāo)）
5、解讀：如何做好對合作供方的優(yōu)秀管理？
我們是資源整合者，關(guān)鍵：要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強(qiáng)化各級參與者的責(zé)任意識，積極引導(dǎo)、我們是同路人。要求對于現(xiàn)場施工問題，精準(zhǔn)領(lǐng)會并嚴(yán)格執(zhí)行甲方的要求，是能否達(dá)到共筑“精工品質(zhì)”的關(guān)鍵。
關(guān)注：我們需要什么樣的總包合作資源？總包不服從管理，分包水平能力素質(zhì)低，市政工程難協(xié)調(diào)？
思考：標(biāo)桿企業(yè)工程管理扯皮現(xiàn)象相對較少，涉及到成本、合約、采購，為什么呢？
分享：標(biāo)桿WK總分包施工界面劃分及合約管理制度
思考：外部管理靠合同，如何要提高合作單位的違約成本？
分享：WK集團(tuán)總包工程標(biāo)準(zhǔn)合同文本
強(qiáng)調(diào)：要開好各項(xiàng)工程合作技術(shù)交底會
攘外：關(guān)于監(jiān)理公司管理----要給自己找個(gè)好幫手
管理方針：“信任、支持、監(jiān)控”
思考：監(jiān)理單位總是不能有效的履行監(jiān)理職責(zé)？現(xiàn)場獎(jiǎng)懲辦法促進(jìn)監(jiān)理人員滿崗及工作激情
現(xiàn)場管理的“秘訣”---就是要及時(shí)解決現(xiàn)場發(fā)生各種問題和矛盾。
討論：同一個(gè)項(xiàng)目施工圖都相同，而各個(gè)標(biāo)段的施工單位做出來的房子都可能不一樣？是項(xiàng)目部自身管理問題？是各職能部門間的工作標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)同對接出了問題？還是合作供方單位的問題？
第二節(jié)房地產(chǎn)工程策劃管理
解讀：如何從經(jīng)營視角有效管理項(xiàng)目工程質(zhì)量？---事前控制：60%的工作在實(shí)施前落實(shí)
前言：什么是策劃？
策劃是一種計(jì)謀、謀略、籌劃、謀劃或者計(jì)劃，它是個(gè)人、企業(yè)、組織為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場環(huán)境及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則，對未來即將發(fā)生的事情進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)的預(yù)測并制訂可行的實(shí)施方案。
為什么要進(jìn)行項(xiàng)目策劃？
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，有好的開頭，就會有好的結(jié)尾，“好的開始就是成功的一半”，對項(xiàng)目工程認(rèn)真分析、提前把目標(biāo)制定好、考慮完善、定位準(zhǔn)確。“三思而行、謀定而動”，一個(gè)好的前期策劃如同錦囊妙計(jì)，會給項(xiàng)目管理打開一個(gè)良好的局面。策劃應(yīng)由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織項(xiàng)目管理班子、技術(shù)骨干人員共同完成策劃，而不是某一個(gè)人的事情，需要公司的各專業(yè)口技術(shù)人員進(jìn)行協(xié)助策劃。
經(jīng)營視角：事半功倍的前期項(xiàng)目管理精益策劃實(shí)施方案----“所有的工作都應(yīng)該圍繞提高項(xiàng)目銷售業(yè)績?yōu)橹骶€進(jìn)行鋪排。”如何做到？
群策群力：項(xiàng)目管理要以銷售為主線；以項(xiàng)目開發(fā)為主導(dǎo)，各職能部門橫向跨界協(xié)同；強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)、從嚴(yán)問責(zé)。如何做到？
精益策劃管理核心目標(biāo)：工程策劃、成本策劃、合約策劃、采購策劃—項(xiàng)目重難點(diǎn)梳理
案例參考：標(biāo)桿企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目精益策劃實(shí)施4.0版方案
Part-1.項(xiàng)目概況
1）區(qū)位及效果圖
2）項(xiàng)目分期運(yùn)營圖
3）展示區(qū)方案
4）產(chǎn)品決策會主要決議內(nèi)容
Part-2.工程策劃
1）工程策劃指引表應(yīng)用情況
2)項(xiàng)目目標(biāo)及重難點(diǎn)分析
3)場地現(xiàn)狀分析
4)建造體系及提效模型
5)各階段總平面布置及組織措施
6）示范區(qū)展示
7）工程計(jì)劃及穿插施工方案
8）安全措施
9)參觀、施工、竣工交付流線關(guān)系。
案例參考與對標(biāo)：工程策劃前需要熟悉設(shè)計(jì)圖紙、工程周邊環(huán)境、地下管線、臨近建筑物、外電高壓線等，要建立工程重大危險(xiǎn)源清單，確定工程的施工重點(diǎn)、難點(diǎn)，并將計(jì)劃采取的一系列措施等。
解讀：標(biāo)桿企業(yè)《項(xiàng)目管理策劃書》從1.0到4.0版演變的過程，其背后經(jīng)營邏輯可歸納為“三主理念”，
即：主線+主導(dǎo)+主責(zé)，以銷售為主線；以項(xiàng)目開發(fā)為主導(dǎo)；強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)、從嚴(yán)問責(zé)。
案例演練：決戰(zhàn)示范區(qū)（樣板先行）---工程管理*的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)
地產(chǎn)核心競爭力：優(yōu)秀示范區(qū)展示是總平面策劃的前提，也是工程對營銷最給力支持。項(xiàng)目部要深度對接總平面策劃，綜合考慮示范區(qū)提前施工及開放后對場地交通、設(shè)備布置、各類管線預(yù)埋及安全通道防護(hù)措施等，編制示范區(qū)工程實(shí)施全景計(jì)劃。
案例分享：恒大、龍湖、萬科、金茂府示范區(qū)策劃效果價(jià)值賞析
小結(jié)：“能做到，又有最好的效益，為什么不好好策劃？”
作業(yè)：分組討論與交流：時(shí)間15分鐘（老師最后做討論總結(jié)）
1)通過學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營視角的工程精細(xì)化管理，請以小組為單位分析貴司項(xiàng)目工程管理中主要存在的問題及困惑有哪些？主要原因是什么？（關(guān)注：人和事）
2）請談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目策劃的認(rèn)識和運(yùn)用效果？
3)請針對以上問題談?wù)勀愕慕ㄗh、好的做法與大家分享。通過“挑毛病-找原因-給方法”的形式，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，大家各抒己見，腦力激蕩，尋找問題的癥結(jié)所在，提出相應(yīng)解決思路。
第三節(jié)房地產(chǎn)工程進(jìn)度管理
工程計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)工程管理最重要的部分之一。通過一系列的預(yù)控計(jì)劃使得地產(chǎn)工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數(shù)，同時(shí)也將各部門工作銜接起來，做到步調(diào)一致。
計(jì)劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項(xiàng)目管理能力的集中體現(xiàn)。
重點(diǎn)關(guān)注：項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)及基準(zhǔn)工期？
1、項(xiàng)目總體計(jì)劃編制2、項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解3、工程管理進(jìn)度控制
一級計(jì)劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計(jì)劃
二級計(jì)劃：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)操作計(jì)劃
三級計(jì)劃：項(xiàng)目具體實(shí)施作業(yè)計(jì)劃
思考：如何使計(jì)劃管理變得可知、可控、可預(yù)測？
第1、做好項(xiàng)目總體控制計(jì)劃編制；第2、做好項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃保證的6項(xiàng)措施
討論1：分析日常計(jì)劃管理不力的主要原因
討論2：分析項(xiàng)目部現(xiàn)場執(zhí)行對工程計(jì)劃的影響
進(jìn)度管控的秘訣---方法（協(xié)同）、方法（要點(diǎn)）、再方法（交叉點(diǎn)）
案例：解讀某集團(tuán)項(xiàng)目月度經(jīng)營會議關(guān)于計(jì)劃執(zhí)行督辦與深度剖析文件
第四節(jié)房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理
事中控制：30%的工作在過程執(zhí)行--工程質(zhì)量現(xiàn)場管理最有效控制環(huán)節(jié)
大多企業(yè)日常檢查沒有明確的控制標(biāo)準(zhǔn)，檢查過程受檢查人員自身管理水平影響較大，特別是新入職員工容易出現(xiàn)漏項(xiàng)。提煉制定出標(biāo)準(zhǔn)庫包含：檢查標(biāo)準(zhǔn)庫和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)庫。
思考：缺體系、缺標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行難怎么辦？
1）強(qiáng)制質(zhì)檢：從源頭上制定檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)---標(biāo)準(zhǔn)庫
2）搭建四大檢查體系---從源頭固化標(biāo)準(zhǔn)
3）甲方主導(dǎo)和監(jiān)控監(jiān)理、施工、第三方機(jī)構(gòu)四位一體業(yè)務(wù)流程
4）工程管理者的4大技術(shù)能力與5項(xiàng)管理能力崗位職責(zé)要求
關(guān)鍵：要把公司的質(zhì)量目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動執(zhí)行力！
解讀：重點(diǎn)執(zhí)行---精工品質(zhì)之4大工程控制環(huán)節(jié)
1、質(zhì)量樣板引路之“道”2、工程質(zhì)量巡檢之“法”
3、現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量之“術(shù)”4、例會制度管理之“功”
1、質(zhì)量樣板引路之“道”
.精細(xì)化管理的樣板分類
.樣板如何分級管控
.樣板前期規(guī)劃是關(guān)鍵
.樣板操作中的各個(gè)動作流程
.樣板后的實(shí)施分工
案例：《萬科工程樣板先行執(zhí)行效果》關(guān)注：深度認(rèn)識工程樣板制度的作用
2、工程質(zhì)量巡檢之“法”
工程巡檢是一項(xiàng)長期的、周期性的工作，需要系統(tǒng)規(guī)劃，集團(tuán)總部通常采用巡檢的方式開展質(zhì)量管理工作，項(xiàng)目部采用日常檢查的方式對監(jiān)理與施工單位進(jìn)行管理，并以工程周報(bào)的形式匯報(bào)。具體包括：質(zhì)量問題檢查、土建工程實(shí)測……
三大業(yè)務(wù)線：日常檢查、工程巡檢、工序驗(yàn)收
案例分享：集團(tuán)公司，區(qū)域公司、項(xiàng)目公司在質(zhì)量巡檢過程中分別承擔(dān)的角色與權(quán)重
讓問題可視化--質(zhì)量破壞性檢查
大多數(shù)房企工程質(zhì)量一直未能得到有效改善，相當(dāng)重要的原因是監(jiān)理及甲方工程師沒有全程參入工序質(zhì)量檢驗(yàn)。
3、現(xiàn)場實(shí)測實(shí)量之“術(shù)”
實(shí)測實(shí)量是確保精品工程質(zhì)量的重要手段。其結(jié)果與工程款支付及項(xiàng)目管理人員的績效考核掛鉤。
.實(shí)測實(shí)量的接受度
.實(shí)測實(shí)量的效用
.實(shí)測實(shí)量的標(biāo)準(zhǔn)
.實(shí)測實(shí)量的分工及各自重點(diǎn)
.實(shí)測實(shí)量的反饋和跟蹤
案例：WK實(shí)測實(shí)量的優(yōu)秀做法參考；案例：LC集團(tuán)季度第三方質(zhì)量評估檢查匯報(bào)
4、例會制度管理之“功”
會議是項(xiàng)目解決問題和發(fā)布指令的集體活動，項(xiàng)目重要事項(xiàng)和運(yùn)營的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都需要以會議的形式研討、決策和發(fā)布。工程現(xiàn)場會議對項(xiàng)目管理極為重要，要提高會議效率，不建議經(jīng)常召開“夜總會、長征會、突擊會”。
項(xiàng)目工程管理要開好三類會議：一）監(jiān)理周例會；二）項(xiàng)目部內(nèi)部協(xié)調(diào)會；三）專題會。保持高效、及時(shí)、合理的會議決策體系是實(shí)現(xiàn)公司對項(xiàng)目部工作看得清、控得住、做得好的基礎(chǔ)！
穿透式管理強(qiáng)化基層執(zhí)行力：工程質(zhì)量雖然是在甲方管理下形成，但畢竟是通過合作供方實(shí)現(xiàn)的。如果不能有效的輸出甲方的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和體系，取得供方的認(rèn)可，將很難達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)。
剖析自我：讓我們行動起來吧！
第一步：改變觀念、統(tǒng)一思想；第二步：抓住前端、優(yōu)化設(shè)計(jì)
第三步：控住中間、過程監(jiān)控；第四步：控住后端、做好后評估
結(jié)語：中國房地產(chǎn)即將進(jìn)入精工制造時(shí)代，工程管理要走出狹隘的傳統(tǒng)工程管理思想，以房地產(chǎn)經(jīng)營視角精細(xì)化組織施工，追求質(zhì)量型增長，做好產(chǎn)品與服務(wù)，確保項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。向內(nèi)看，要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，協(xié)同管理實(shí)現(xiàn)工程策劃；向外看，要注重客戶和供應(yīng)商多贏局面。
學(xué)而則思~課后作業(yè)：通過學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營視角的項(xiàng)目工程精細(xì)化管理體系，請結(jié)合公司實(shí)際情況及自身崗位對標(biāo)談?wù)勀愕暮媒ㄗh、好做法及具體改進(jìn)措施。

房地產(chǎn)精細(xì)化管理培訓(xùn)課