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房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系管理

【課程背景】
近5年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率大幅下降，千億級(jí)企業(yè)越來(lái)越多，top50的市場(chǎng)占有率從20%提高到40%左右。在此背景下，通過(guò)計(jì)劃管理已經(jīng)無(wú)法達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理要求，因此在計(jì)劃管理的基礎(chǔ)上，加入貨值管理、利潤(rùn)管理和現(xiàn)金流管理等業(yè)務(wù)范圍。
大運(yùn)營(yíng)體系是規(guī)模化發(fā)展的核心管理能力，既能升級(jí)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系匹配規(guī)模擴(kuò)張要求，又可促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)保證利潤(rùn)率，應(yīng)對(duì)急速而來(lái)的內(nèi)外兼有經(jīng)營(yíng)壓力。
自2001年起，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)歷3個(gè)發(fā)展階段。

第一階段——2008年以前：職能運(yùn)營(yíng)階段
關(guān)鍵詞：分工有序
地產(chǎn)企業(yè)都在學(xué)習(xí)萬(wàn)科，通過(guò)組織和流程優(yōu)化實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范，通過(guò)績(jī)效考核促進(jìn)專業(yè)能力提升。

第二階段——2009年-2014年：計(jì)劃運(yùn)營(yíng)階段
關(guān)鍵詞：協(xié)同提效
行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)在尋求規(guī)范化管理的同時(shí)，也在尋求企業(yè)規(guī)模化及高周轉(zhuǎn)發(fā)展，業(yè)內(nèi)均以龍湖和碧桂園作為學(xué)習(xí)目標(biāo)，通過(guò)計(jì)劃管理實(shí)現(xiàn)專業(yè)間協(xié)同，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)及規(guī)模化發(fā)展。

第三階段——2015年至今：大運(yùn)營(yíng)階段 關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)
地價(jià)不斷攀升，行業(yè)融資難，政府管控越來(lái)越嚴(yán)格，行業(yè)內(nèi)洗牌整合情況加劇，寡頭局勢(shì)已初步形成，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)需要正視的現(xiàn)實(shí)，財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目成本的重要性越來(lái)越高，行業(yè)已進(jìn)入財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)階段。
事實(shí)上，此前雖已進(jìn)入財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)階段，但由于缺乏完善、成熟的大運(yùn)營(yíng)管理體系支撐，一直不被人熟知和深入了解。
房企項(xiàng)目不確定的環(huán)境下如何理順開(kāi)發(fā)機(jī)制 ，綜合管控和評(píng)判運(yùn)營(yíng)效率將是長(zhǎng)期的探索。

【課程收益】
1、洞見(jiàn)未來(lái)，認(rèn)清趨勢(shì)，建立運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)意識(shí)
2、學(xué)習(xí)大運(yùn)營(yíng)管理體系的精髓與落地途徑和支撐體系
3、深刻認(rèn)識(shí)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，建立全新的運(yùn)營(yíng)管理思維方式
4、深入了解業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與計(jì)劃管理操作方法和經(jīng)典案例
5、改善內(nèi)部計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系以提升內(nèi)部運(yùn)營(yíng)績(jī)效，促進(jìn)內(nèi)部專業(yè)協(xié)同,提升計(jì)劃達(dá)成率
6、掌握計(jì)劃執(zhí)行、控制、調(diào)整與考核的核心要點(diǎn)與方法

【講師介紹】
江老師：商學(xué)院高級(jí)顧問(wèn);
**會(huì)員、認(rèn)證PMP;一級(jí)建造師、注冊(cè)巖土工程師;
在國(guó)內(nèi)一線房企具有18年的項(xiàng)目管理實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，從事項(xiàng)目級(jí)和集團(tuán)級(jí)運(yùn)營(yíng)、工程等精細(xì)化管理工作;
先后在南都(萬(wàn)科)、復(fù)地、綠城等知名房地產(chǎn)公司從事項(xiàng)目級(jí)和集團(tuán)級(jí)運(yùn)營(yíng)管理工作;現(xiàn)任某建設(shè)管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目組合運(yùn)營(yíng)管理、工程建設(shè)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。
江老師主持及參與了多家公司的全體系運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、成本標(biāo)準(zhǔn)化、工程精細(xì)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的管理及咨詢工作;通過(guò)多年一線及集團(tuán)管控實(shí)踐及痛點(diǎn)治理，運(yùn)營(yíng)管理體系的研究與精細(xì)化管理構(gòu)建，歸納、提煉、總結(jié)國(guó)內(nèi)外一線地產(chǎn)公司管理精髓，總結(jié)出一整套在大運(yùn)營(yíng)、大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)項(xiàng)目精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)體系。

【課程對(duì)象】
1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理;
2、運(yùn)營(yíng)管理部、、戰(zhàn)略投資部、營(yíng)銷(xiāo)策劃部、總裁辦等相關(guān)職能部門(mén)。

【課程大綱】
第一部分：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析及大運(yùn)營(yíng)時(shí)代
1、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
2、地產(chǎn)政策變動(dòng)及趨勢(shì)
3、房企運(yùn)營(yíng)管理目前發(fā)展到大運(yùn)營(yíng)階段
【收獲】洞見(jiàn)未來(lái)，認(rèn)清趨勢(shì)，建立運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)意識(shí)

第二部分：運(yùn)營(yíng)管理理論框架
**項(xiàng)目管理、項(xiàng)目集管理框架
1、基于PMBOK的項(xiàng)目管理框架
2、基于PGMP的項(xiàng)目集管理框架
【收獲】掌握運(yùn)營(yíng)管理基本理論框架 ，理清單項(xiàng)目與多項(xiàng)目管控之間的視角及操作差異

第三部分：大運(yùn)營(yíng)背景下，優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)管理人員的特質(zhì)
大運(yùn)營(yíng)背景下，運(yùn)營(yíng)管理人員要有更豐富的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、組織意識(shí)以及戰(zhàn)略意識(shí)
現(xiàn)金流管控：反映周轉(zhuǎn)能力，關(guān)注資金峰值與現(xiàn)金流回正--地價(jià)，建設(shè)計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃、支付計(jì)劃
利潤(rùn)管控：反映盈利能力，貨量*化，支出最小化-收入(貨量與均價(jià)管控)，成本、費(fèi)用、稅金管理指標(biāo)
戰(zhàn)略引領(lǐng)：反映發(fā)展能力，戰(zhàn)略研究與三(五)年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，“以終為始”的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理思維，戰(zhàn)略引領(lǐng)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)反哺戰(zhàn)略
1、運(yùn)營(yíng)管理人員要有很高的洞察力和預(yù)見(jiàn)性
2、要懂項(xiàng)目管理，更要置身于項(xiàng)目管理
3、優(yōu)秀的譜曲家，平衡與協(xié)調(diào)團(tuán)隊(duì)
4、激勵(lì)與領(lǐng)導(dǎo)力，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃到業(yè)績(jī)的轉(zhuǎn)化
5、要有很強(qiáng)的控制力與“偏執(zhí)狂”
6、超群的邏輯思維與統(tǒng)計(jì)分析能力
7、獨(dú)特的個(gè)人魅力
【收獲】掌握大運(yùn)營(yíng)背景下，優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)管理人員應(yīng)具備的基本特質(zhì)及所處的獨(dú)特環(huán)境;以及公司需要運(yùn)營(yíng)管理人員發(fā)揮的作用及達(dá)到的目標(biāo);

第四部分：運(yùn)營(yíng)體系落地及發(fā)揮作用
1、運(yùn)營(yíng)管理管什么、如何管
1)管目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)、年度目標(biāo)、部門(mén)目標(biāo)
2、如何編制合理項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃
1)如何開(kāi)展資源盤(pán)點(diǎn)
2)制定標(biāo)準(zhǔn)工期的標(biāo)準(zhǔn)
3)制定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)
4)制定總控計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)
5)制定偏差分析及調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)
3、如何有效將會(huì)議、成果二位一體
1)成果編制及評(píng)價(jià)
2)有效的會(huì)議籌備和控制
如何開(kāi)好項(xiàng)目投資決策會(huì)
如何開(kāi)好項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)
如何開(kāi)好月度經(jīng)營(yíng)分析決策會(huì)
如何開(kāi)好年度經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議
4、如何通過(guò)報(bào)表系統(tǒng)交叉驗(yàn)證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)
1)報(bào)表體系應(yīng)如何完善
2)如何減少跨部門(mén)冗余填報(bào)內(nèi)容
3)如何保障基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完整、統(tǒng)一
4)如何做好年度資源盤(pán)點(diǎn)與分析
5、如何使用“兩上兩下”編制年度計(jì)劃
1)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃原則的設(shè)立
2)項(xiàng)目特質(zhì)的原則掌控
3)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況監(jiān)控與調(diào)整
6、如何開(kāi)展運(yùn)營(yíng)巡檢
1)巡檢標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立
2)巡檢準(zhǔn)備
3)巡檢中如何識(shí)別問(wèn)題
4)巡檢后成果輸出及糾偏
7、如何做好后評(píng)估及成果轉(zhuǎn)化
8、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系建設(shè)
【收獲】掌握常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的工具及如何優(yōu)化調(diào)整與企業(yè)規(guī)模、階段、特質(zhì)相適應(yīng)
案例及討論：
管目標(biāo)案例
1.標(biāo)桿企業(yè)3年經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略制定案例
2.標(biāo)桿企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解案例
3.標(biāo)桿企業(yè)部門(mén)計(jì)劃分解案例
4.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃監(jiān)控及異動(dòng)分析案例
5.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃專項(xiàng)調(diào)研及調(diào)整建議案例
控進(jìn)度案例
1.標(biāo)準(zhǔn)工期制定案例
2.標(biāo)桿企業(yè)總控計(jì)劃編制及周期控制
3.三級(jí)計(jì)劃的基準(zhǔn)設(shè)立及作用案例
4.標(biāo)桿企業(yè)資源盤(pán)點(diǎn)及全面預(yù)算案例
經(jīng)營(yíng)計(jì)劃案例：
1.某*10 地產(chǎn) 項(xiàng)目上報(bào)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃;
2.討論年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定“兩上兩下”項(xiàng)目首次上報(bào)計(jì)劃，應(yīng)從何處下手讀解與應(yīng)對(duì)。
3.主流*10地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)體系成果解析

第五部分：如何掌控和理解項(xiàng)目
一、市場(chǎng)分析模型
1、城市市場(chǎng)分析邏輯
1)成交量?jī)r(jià)關(guān)系
2)供求關(guān)系
3)存銷(xiāo)關(guān)系
2、.項(xiàng)目地位分析
1)市場(chǎng) 2) 份額 3)產(chǎn)品 4)宗地
二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分析
1、報(bào)表體系交叉檢驗(yàn)
2、實(shí)地勘察與訪談
3、階段性跟蹤體系的偏差提取分析
4、項(xiàng)目趕工及經(jīng)營(yíng)步序優(yōu)化
【收獲】掌握利用項(xiàng)目階段可交付成果(項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃書(shū)等)掌握項(xiàng)目信息，初步形成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)判斷;
案例及討論：
某*10地產(chǎn) 項(xiàng)目定位報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告;
討論如何通過(guò)可交付成果讀解，掌握項(xiàng)目狀態(tài)，初步形成項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn);

第六部分：企業(yè)績(jī)效與激勵(lì)
1、三級(jí)考核體系
1)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司考核或區(qū)域公司考核
2)項(xiàng)目考核
3)部門(mén)考核方法介紹――KPI/計(jì)劃目標(biāo)考核
2、如何分解建立成本責(zé)任考核體系
3、如何設(shè)計(jì)部門(mén)考核指標(biāo) 【項(xiàng)目部門(mén)、強(qiáng)相關(guān)部門(mén)(業(yè)務(wù)部門(mén))、弱相關(guān)部門(mén)(后勤部門(mén))
4、如何設(shè)計(jì)定性指標(biāo)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
5、如何設(shè)計(jì)崗位業(yè)績(jī)考核指標(biāo)
6、某創(chuàng)地產(chǎn)激勵(lì)機(jī)制借鑒
【收獲】掌握與運(yùn)營(yíng)體系相適配的激勵(lì)考核體系
案例：某標(biāo)桿房企項(xiàng)目公司考核體系
案例：某房企對(duì)項(xiàng)目的考核體系――關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)考核法
案例：某房企KPI考核體系
案例：某房企計(jì)劃目標(biāo)考核體系同

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系管理