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房地產(chǎn)全成本管理

【課程介紹】
隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和行業(yè)競爭的加劇，對(duì)成本管理工作的準(zhǔn)確性和快速性要求越來越高。本課程通過分析成本管理各階段哪些是成本需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵步驟、哪些決策存在成本風(fēng)險(xiǎn)、哪些地方容易出現(xiàn)錯(cuò)誤、哪些環(huán)節(jié)效率低下，使得成本管理工作有的放矢、事半功倍，同時(shí)提供高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)模板，確保課程內(nèi)容在工作中落地，從而快速復(fù)制這些經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到降低成本決策風(fēng)險(xiǎn)，既減少和避免成本錯(cuò)誤，提高成本工作質(zhì)量，同時(shí)大幅提高工作效率，滿足房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)快速開發(fā)對(duì)成本的要求。
【課程收益】
? 前期成本管理思路，營改增后如何修改目標(biāo)成本測算及稅籌計(jì)算公式
? 如何建立有效實(shí)用的數(shù)據(jù)庫，住宅數(shù)據(jù)庫、商業(yè)數(shù)據(jù)庫詳解及其應(yīng)用
? 概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三大階段成本管控要點(diǎn)，事半功倍
? 高周轉(zhuǎn)下清單編制風(fēng)險(xiǎn)控制、清單標(biāo)準(zhǔn)化，提高效率并減少錯(cuò)誤失誤
? 如何準(zhǔn)確編制標(biāo)底、快速準(zhǔn)確評(píng)定標(biāo)技巧，避免評(píng)標(biāo)錯(cuò)誤，確保定標(biāo)
? 簽證變更風(fēng)險(xiǎn)管控核心，現(xiàn)場成本人員工作要點(diǎn)，簽證變更索賠技巧
? 預(yù)結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)、結(jié)算復(fù)審技巧，五大階段與六個(gè)方向的結(jié)算管理
? 動(dòng)態(tài)成本管理、剩余貨值不同銷售策略下快速計(jì)算項(xiàng)目最終動(dòng)態(tài)利潤
? 責(zé)任成本考核，分公司/項(xiàng)目利潤考核辦法及考核維度
【培訓(xùn)對(duì)象】培訓(xùn)對(duì)
1、地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)、成本總監(jiān)
2、項(xiàng)目總經(jīng)理、產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總監(jiān)、總工等房地產(chǎn)公司中高層
3、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、造價(jià)部等骨干人員;
4、各建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位總建筑師、總設(shè)計(jì)師、總工程師和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)人員。
【講師介紹】 萬科十大明星講師  蒙老師
深圳萬科集團(tuán)成本部總經(jīng)理
佳兆業(yè)集團(tuán)成本管控總經(jīng)理
博鰲房地產(chǎn)論壇特邀嘉賓
萬科集團(tuán)成本管理資格認(rèn)證課程體系的專業(yè)講師
負(fù)責(zé)的項(xiàng)目榮獲 “項(xiàng)目工程管理評(píng)估優(yōu)秀獎(jiǎng)”
專業(yè)成就獎(jiǎng) 卓越貢獻(xiàn)獎(jiǎng)獲得者
從事成本、采購管理近二十年。既有理論高度又有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，信息量大，背景知識(shí)豐富。
獨(dú)創(chuàng)的“成本管理重心圖表”多次在某大型房地產(chǎn)集團(tuán)宣講，并獲得廣大好評(píng)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整套成本管理流程有非常獨(dú)到的見解。
深圳工程交易中心專家?guī)旖?jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審專家
【課程大綱】
 
第一節(jié)：前期成本管理&營改增后目標(biāo)成本測算
1》提升成本管理的三大關(guān)鍵途徑：
 
①成本管控弱執(zhí)行效果差原因
②如何構(gòu)建成本管理的推動(dòng)力
③如何強(qiáng)化成本管理的管控力
④如何形成成本管理的執(zhí)行力
 
2》全成本管理理念及核心
3》全成本管理模式及標(biāo)桿房企成本管理架構(gòu)
4》成本核算指導(dǎo)：
 
①成本分?jǐn)傇瓌t規(guī)定
②成本四級(jí)科目明細(xì)
 
5》目標(biāo)成本管理：
 
①目標(biāo)成本文件構(gòu)成
②目標(biāo)成本三大核心
③目標(biāo)成本制定步驟
④目標(biāo)成本對(duì)標(biāo)階段
⑤目標(biāo)成本修訂條件
⑥目標(biāo)成本考核公式
 
6》目標(biāo)成本編制：
 
①目標(biāo)成本八大編制原則
②目標(biāo)成本八大編制程序
③新城市目標(biāo)成本編制解決方案
④目標(biāo)成本管理兩大思路利弊分析
7》營改增后目標(biāo)成本測算注意事項(xiàng)
①營改增給稅務(wù)籌劃帶來的迷局
②離開目標(biāo)成本測算，增值稅籌劃就是瞎子
③營改增后如何調(diào)整目標(biāo)成本測算公式
④營改增后目標(biāo)成本如何正確高效設(shè)置稅金計(jì)算
⑤營改增后目標(biāo)成本如何正確高效設(shè)置地價(jià)扣除
⑥營改增后目標(biāo)成本如何設(shè)置“科目”快速測算，確定采購策略
⑦示例演示：營改增后目標(biāo)成本測算
8》營改增后增值稅計(jì)算：
①增值稅計(jì)算法律依據(jù)與解讀
②增值稅分?jǐn)偡椒?br /> ③增值稅計(jì)算公式設(shè)置
④微利項(xiàng)目增值稅稅籌思路及計(jì)算判斷公式
⑤甲供材稅籌臨界值演算及計(jì)算判斷公式
9》營改增后土地增值稅計(jì)算：
①營改增后土地增值稅計(jì)算法律依據(jù)與解讀
②土地增值稅分?jǐn)偡椒ǎㄅc增值稅相反）
③土地增值稅計(jì)算公式設(shè)置
④如何調(diào)整分?jǐn)傇瓌t對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅籌
10》營改增后所得稅計(jì)算：
①營改增后所得稅計(jì)算法律依據(jù)與解讀
②所得稅計(jì)算公式設(shè)置
示例：某項(xiàng)目目標(biāo)成本測算對(duì)增值稅、土地增值稅及所得稅計(jì)算及稅籌對(duì)比
第二節(jié)：成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)&設(shè)計(jì)階段成本管理

1》成本價(jià)值黃金時(shí)間
2》成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)現(xiàn)狀：
 
①數(shù)據(jù)庫龐大混亂
②無效數(shù)據(jù)沉積多
③數(shù)據(jù)庫應(yīng)用不佳
④誰來錄入數(shù)據(jù)庫
 
3》成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)：
 
①數(shù)據(jù)庫建設(shè)三大原則
②數(shù)據(jù)庫兩大分類思路
③數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)
④數(shù)據(jù)庫科目設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)
⑤總部分公司分工界面
⑥如何沉淀有價(jià)值數(shù)據(jù)
 
4》住宅類數(shù)據(jù)庫詳解：
 
①體系構(gòu)成
②標(biāo)準(zhǔn)分類
③數(shù)據(jù)指標(biāo)
④限額設(shè)計(jì)
⑤分享解析：住宅類數(shù)據(jù)庫
 
5》商業(yè)類數(shù)據(jù)庫詳解：
 
①體系構(gòu)成
②標(biāo)準(zhǔn)分類
③數(shù)據(jù)指標(biāo)
④限額設(shè)計(jì)
⑤分享解析：商業(yè)類數(shù)據(jù)庫
 
6》概念設(shè)計(jì)階段成本管理：
①地下室概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
②土石方概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
③會(huì)所酒店概念設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
7》方案設(shè)計(jì)階段成本管理：
 
①地下室方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
②建筑方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
③結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
④節(jié)能方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
⑤精裝、公裝方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
⑥安裝方案設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
 
8》施工圖設(shè)計(jì)階段成本管理：
 
①地下室施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
②土建施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
③安裝施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
④園林施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
⑤樣板房施工圖設(shè)計(jì)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)
 
9》案例：
①會(huì)所酒店案例：通過案例分析管控會(huì)所酒店成本關(guān)鍵所在
②組團(tuán)劃分案例：通過案例分析規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后期成本的影響
③景觀設(shè)計(jì)案例：通過案例分析景觀設(shè)計(jì)對(duì)成本認(rèn)識(shí)的誤區(qū)
④樣板裝修案例：通過案例分析樣板房裝修成本管理關(guān)鍵點(diǎn)
第三節(jié)：高周轉(zhuǎn)招標(biāo)&清單標(biāo)準(zhǔn)化
1》固定總價(jià)招標(biāo)必備的四個(gè)基本條件：
①30%合同糾紛產(chǎn)生的原因
②固定總價(jià)招標(biāo)常犯的錯(cuò)誤
③如何判斷是采用固定總價(jià)還是固定單價(jià)
2》快速開工三種招標(biāo)方式的不同選擇：
①費(fèi)率招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策
②模擬清單招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策
③清單招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)源分析及對(duì)策
3》快速開工支護(hù)與樁基工程清單編制注意事項(xiàng)：
①如何在圖紙不全下快速編制基礎(chǔ)清單并減少后期變更
②支護(hù)&樁基清單編制常犯錯(cuò)誤
③支護(hù)&樁基清單編制模板介紹
4》快速開工總包合作模式及清單編制注意事項(xiàng)：
①戰(zhàn)略總包方式的幾種合作模式對(duì)比及適用條件
②總包清單編制注意事項(xiàng)
③分享解析：總包清單標(biāo)準(zhǔn)模板
5》帶價(jià)清單報(bào)下浮率快速投標(biāo)模式：
 
①帶價(jià)清單模式適用條件
②帶價(jià)清單模式利弊分析
③帶價(jià)清單價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)分析
④帶價(jià)清單合同三大風(fēng)險(xiǎn)
⑤帶價(jià)清單價(jià)格編制技巧
⑥帶價(jià)清單價(jià)格談判技巧
 
6》應(yīng)用鋁模體系實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)：
 
①鋁模木模成本比較
②鋁模體系適用條件
③鋁模招標(biāo)注意事項(xiàng)
④鋁模清單注意事項(xiàng)
 
7》清單標(biāo)準(zhǔn)化：
①拒絕五花八門的清單格式 減少清單錯(cuò)誤
②實(shí)現(xiàn)清單清一色 快速提高清單編制效率
③清單格式基本要求
④清單加密基本要求
⑤清單公式基本要求
⑥總價(jià)包干清單格式
⑦固定單價(jià)清單格式
8》清單編制技巧：
①如何避免清單與合同矛盾
②清單暫定數(shù)量隱藏大風(fēng)險(xiǎn)
③清單編制如何減少變更
④如何減少清單描述錯(cuò)誤
⑤如何避免清單匯總錯(cuò)誤
⑥營改增后如何設(shè)置清單
⑦如何設(shè)置清單避免投標(biāo)人相同子目報(bào)價(jià)不同
⑧如何設(shè)置清單提高投標(biāo)人報(bào)價(jià)速度和準(zhǔn)確性
⑨分享解析：分包清單標(biāo)準(zhǔn)模板
9》戰(zhàn)略采購清單編制技巧：
①戰(zhàn)略采購招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析
②戰(zhàn)略采購招標(biāo)注意事項(xiàng)
③戰(zhàn)略采購清單常犯錯(cuò)誤
④戰(zhàn)略采購清單編制原則
⑤戰(zhàn)略采購定標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析
⑥分享解析：戰(zhàn)略采購標(biāo)準(zhǔn)清單模板
⑦無統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)戰(zhàn)略采購如何解決清單編制問題避免不平衡報(bào)價(jià)
10》清單審核：
①如何快速有效檢查清單鏈接錯(cuò)誤
②如何快速檢查清單工程量錯(cuò)誤
③快速檢查清單漏項(xiàng)的三看一問
11》案例：
①風(fēng)機(jī)盤管案例：通過案例分析清單暫定失誤導(dǎo)致結(jié)算大幅增加
②戰(zhàn)略采購案例：通過案例分析VRV空調(diào)泳池設(shè)備戰(zhàn)略采購風(fēng)險(xiǎn)
第四節(jié)：標(biāo)底編制&評(píng)定標(biāo)
1》如何提高標(biāo)底編制準(zhǔn)確度：
 
①標(biāo)底編制基本原則
②總包標(biāo)底編制技巧
③分包標(biāo)底編制技巧
④供貨標(biāo)底編制技巧
 
2》如何快速準(zhǔn)確評(píng)標(biāo)：
 
①澄清與洽談歧途
②錯(cuò)漏項(xiàng)處理原則
③不平衡報(bào)價(jià)誤區(qū)
④保留條款的處理
 
⑤如何快速檢查出標(biāo)書存在的算術(shù)性錯(cuò)誤
⑥營改增后稅金錯(cuò)誤填寫方式帶來的隱患
3》投標(biāo)價(jià)超目標(biāo)成本三大原因分析及定標(biāo)對(duì)策
案例：①園林不平衡報(bào)價(jià)案例：評(píng)標(biāo)不細(xì) 后期乙方如何用不平衡報(bào)價(jià)推動(dòng)變更
②招標(biāo)前策劃案例：地面打樁與基坑底打樁兩種開挖方案對(duì)成本工期比較
③示例：《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告》
第五節(jié)：簽證變更管理&現(xiàn)場成本人員工作要點(diǎn)
1》簽證變更管理：
 
①簽證變更七大核心
②簽證變更管控秘訣
③簽證變更責(zé)任劃分
④簽證變更風(fēng)控對(duì)策
 
2》簽證變更三個(gè)必備單
3》簽證變更關(guān)鍵控制點(diǎn)        
4》現(xiàn)場成本人員工作要點(diǎn)
5》現(xiàn)場成本檔案管理核心
6》簽證變更索賠技巧：
 
①索賠的兩種路徑差異與不同思路
②索賠六大步驟
③首要風(fēng)險(xiǎn)判別
④遵循內(nèi)外有別
⑤索賠基本原則
⑥索賠談判順序
⑦如何打破僵局
 
7》案例：
①綠化變更案例：通過案例分析如何協(xié)調(diào)內(nèi)部矛盾及通道管理
②玻璃幕墻案例：通過案例分析殘余價(jià)值簽證變更的控制辦法
③事后補(bǔ)單案例：通過案例分析簽證變更現(xiàn)場管理存在的風(fēng)險(xiǎn)
④土方開挖案例：通過案例分析隱蔽工程簽證變更風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策
⑤不可追溯案例：通過案例分析不可追溯簽證變更的控制辦法
⑥現(xiàn)場案例討論：通過現(xiàn)場案例討論總結(jié)索賠基本原則及步驟
第六節(jié)：預(yù)結(jié)算管理&現(xiàn)代預(yù)算管理模式
1》預(yù)結(jié)算管理：
 
①結(jié)算五大原則
②結(jié)算關(guān)鍵步驟
③結(jié)算時(shí)間管理
④結(jié)算總結(jié)分析
⑤造價(jià)咨詢管理
 
2》預(yù)結(jié)算復(fù)審：
①預(yù)結(jié)算復(fù)審兩大核心  ②預(yù)結(jié)算復(fù)審四大方法  ③預(yù)結(jié)算復(fù)審過程控制
3》報(bào)送結(jié)算資料：①結(jié)算資料通用要求     ②結(jié)算資料特殊要求
4》現(xiàn)代預(yù)算管理模式：現(xiàn)代預(yù)算管理與傳統(tǒng)預(yù)算管理差異
5》結(jié)算管理關(guān)鍵控制點(diǎn)
6》五大階段的結(jié)算管理
7》管理結(jié)算的六個(gè)方向
8》非成本出身高管審核結(jié)算技巧
案例：
①大樣圖案例：通過案例分析說明結(jié)算總結(jié)重要性
②構(gòu)造柱案例：通過案例分析隱蔽工程的結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)
③樁基作假案例：通過案例分析資料管理的重要性
④結(jié)算范圍案例：通過案例分析標(biāo)段劃分風(fēng)險(xiǎn)控制
⑤園林驗(yàn)收案例：通過案例分析如何搞好園林結(jié)算
⑥涂料結(jié)算案例：通過案例分析結(jié)算時(shí)效管理規(guī)定
⑦屋面防水案例：通過案例分析現(xiàn)場成本管理技巧
⑧園建基礎(chǔ)案例：通過案例分析現(xiàn)場成本管理技巧
⑨結(jié)算不及時(shí)案例：通過案例分析結(jié)算規(guī)劃重要性
第七節(jié)：動(dòng)態(tài)成本管理&動(dòng)態(tài)利潤快速計(jì)算
1》動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成
2》動(dòng)態(tài)成本調(diào)整
3》動(dòng)態(tài)成本管理：
 
①合約規(guī)劃
②合同簽訂
③月度回顧
④季度回顧
⑤分享解析：成本信息月報(bào)
 
4》臺(tái)賬設(shè)計(jì)原則
5》簽證變更臺(tái)賬：
①自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新簽證變更金額
②自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新減項(xiàng)扣款金額
③自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新無效成本金額
④簽證變更結(jié)算金額自動(dòng)替換簽證變更預(yù)估金額
⑤分享解析：簽證變更自動(dòng)調(diào)整臺(tái)賬模板
6》合同動(dòng)態(tài)臺(tái)賬：
①自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新工程類招標(biāo)率
②自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新工程類*價(jià)中標(biāo)率
③自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新材料設(shè)備類招標(biāo)率
④自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新材料設(shè)備類*價(jià)中標(biāo)率
⑤自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新項(xiàng)目整體招標(biāo)率
⑥自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新項(xiàng)目*價(jià)中標(biāo)率
⑦自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新已完成的結(jié)算份數(shù)
⑧自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新待結(jié)算份數(shù)
⑨自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新結(jié)算核減率
⑩自動(dòng)統(tǒng)計(jì)更新合同完成率
?合同臺(tái)賬的自動(dòng)校對(duì)設(shè)置
?自動(dòng)更新合同*動(dòng)態(tài)成本
?分享解析：合同動(dòng)態(tài)臺(tái)賬自動(dòng)調(diào)整模板
7》剩余貨值不同銷售策略下快速計(jì)算項(xiàng)目最終利潤：
 
①快速折扣設(shè)置
②快速去化設(shè)置
③快速計(jì)算剩余貨值
④快速計(jì)算最終利潤
 
⑤分享解析：快速自動(dòng)計(jì)算項(xiàng)目最終利潤模板
8》示例：
①動(dòng)態(tài)成本快速調(diào)整示例（對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、簽證變更、結(jié)算的動(dòng)態(tài)調(diào)整）
②某項(xiàng)目不同售價(jià)策略下剩余貨值、利潤變化快速自動(dòng)動(dòng)態(tài)計(jì)算示例
第八節(jié)：責(zé)任成本管理&利潤考核
1》責(zé)任成本管理原則
2》責(zé)任成本考核實(shí)施：
①考核頻率             ②考核思路
3》責(zé)任成本考核標(biāo)準(zhǔn)：
 
①考核基本依據(jù)
②部門考核依據(jù)
③七大部門考核要點(diǎn)分析
④七大部門得分排名思路
 
4》責(zé)任成本考核評(píng)分：
 
①考核時(shí)段    ②評(píng)分類型    ③成果指標(biāo)     ④管理指標(biāo)
⑤評(píng)分計(jì)算    ⑥分享解析：責(zé)任成本考核評(píng)分
5》銷售物業(yè)利潤考核：
①項(xiàng)目獎(jiǎng)金池設(shè)立
②開盤獎(jiǎng)金池分配
③竣工獎(jiǎng)金池分配
④結(jié)算獎(jiǎng)金池分配
⑤年度獎(jiǎng)金池預(yù)提
⑥盈利項(xiàng)目最終獎(jiǎng)金
⑦虧損項(xiàng)目激勵(lì)方式
⑧分享解析：銷售物業(yè)利潤考核評(píng)分表模板
 
6》自持物業(yè)績效考核：
 
①項(xiàng)目獎(jiǎng)金池設(shè)立
②施工獎(jiǎng)金池分配
③竣工獎(jiǎng)金池分配
④年度獎(jiǎng)金池預(yù)提
⑤績效考核及最終獎(jiǎng)金
⑥分享解析：自持物業(yè)施工期績效考核評(píng)分表模板
——分享解析：自持物業(yè)竣工后績效考核評(píng)分表模板
1》無效成本管理：
①無效成本分類     ②無效成本分析     ③無效成本統(tǒng)計(jì)
2》案例：
①施工組織案例：通過案例分析現(xiàn)場施工管理對(duì)成本的影響
②營銷設(shè)施案例：通過案例分析目標(biāo)成本可能帶來的負(fù)能量
③無效成本案例：通過案例分析如何通過管理防止無效成本

房地產(chǎn)全成本管理