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房地產項目測算培訓

【課程簡介】
大數據、人工智能化時代，人們日常生活的各個領域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的，大數據與人工智能已走入房地產行業(yè)，邁出了變革性進步。一些用以記錄客戶購房時最看重的內容——項目區(qū)位及周邊配套設施、房產位置及產品特性、單位面積與售價、物業(yè)收費及升值空間等等。這個數據有助于確定房產的預測價值，便于開發(fā)商對多種競爭要素、便利設施及產品建造標準等多可選項，進行成本效益分析，并用于指導前期土地獲取、營銷策劃、產品規(guī)劃、成本控制、投融資，后期的工程管理、盈利保障與物業(yè)服務。

隨著大數據時代下房地產行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產企業(yè)越來越重視前期的土地獲取，土地價值評估、項目的可行性分析以及拿地階段項目測算方式與技巧，如何進行地塊屬性研究和精準測算并提升企業(yè)利潤，越來越成為優(yōu)秀房企開發(fā)前期工作的必備技能。本課程梳理、分析了數家標桿地產的成功案例，總結了多位職業(yè)經理人二十多年來的工作實踐數據，對房地產投資拿地整個過程的土地價值進行解讀、分析和研判，并對標桿企業(yè)的拿地前后的項目測算計算方式和技巧進行分析總結，讓房地產行業(yè)的投資拓展、成本、財務和策劃、規(guī)劃人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以成功案例和失敗教訓為鏡，以標桿企業(yè)為對標坐標，在大數據廣泛應用的發(fā)展機遇和不斷競爭與變革的形勢下，根據自己企業(yè)的特點，有所為和有所不為，作出最優(yōu)是抉擇決策。

【課程時間】2天（6小時/天）
【課程對象】房地產企業(yè)高管、企業(yè)投資部門負責人、投資經理、成本和財務經理、設計研發(fā)及工程經理等。
【授課方式】：操盤案例講解、交流體驗、標桿實例研討、Q&A答疑及典型問題互動。

【課程收益】：
1、了解房地產企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；
2、順應天時、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；
3、掌握土地價值判斷的技術邏輯與計算方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領；
4、領會并掌握標桿房地產企業(yè)拿地研判技巧和項目測算方法，結合自己公司特質，有效嫁接和合理借鑒。
5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避和管控？
6、培養(yǎng)和留住前期投資拓展和策劃規(guī)劃的核心人才，進而精準提升企業(yè)的開發(fā)利潤。

【課程提綱】：
第一部分：土地估價方法與房地產估價方法
一、宗地地價評估基本方法與預測
1、收益還原法
2、市場比較法
3、成本逼近法
4、剩余法
5、基準地價系數修正法
案例：大數據下的房屋與成交量的預測
二、房地產評估基本方法
1、市場比較法
2、收益法
3、成本法
4、假設開發(fā)法
5、基準地價修正法
案例：基準地價修正法如何對土地和房產價值進行判斷？

第二部分：地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制
一、地塊屬性研究
1、做好地塊屬性研究的三個問題？
（一）如何看地？
（二）項目地塊的屬性？
（三）看問題的方法？
2、如何拿地？
（一）拿地的兩種方式
（二）看地拿地時要注意的幾個問題：
（三）拿地新法（天時地利人和）解析
（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）
3、土地價值研判的意義及目的
（一）地塊研究到底是要研究什么？
（二）地塊的區(qū)位分析的三個基本層面（城市、區(qū)域、地段）
（三）意義：①發(fā)現地塊本身的優(yōu)勢和劣勢所在，②明確地塊的產品適宜性
（四）目的:為項目的定位奠定重要依據
4、XX標桿地產成功模式的借鑒
（一）土地土地要素構成基礎與分析
（二）傳統(tǒng)開發(fā)流程及以客戶為導向的開發(fā)流程
（三）七對眼睛是解決什么問題的？
案例解析：項目拓展相關經驗借鑒（產品、客戶、土地之間的內在邏輯）
5、土地儲備結構與決策評判
案例：XX新晉20強地產的三個“漏斗”決策依據與要點
6、土地儲備結構與優(yōu)質低價土地的選擇
7、土地獲取方式的常規(guī)與非常規(guī)操作方式
8、房地產項目前期拿地投資決策
（一）企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
（二）如何選城市--城市評價標準和指標體系
（三）企業(yè)自身產品定位—“有所為和不為”
（四）有準備拿地有選擇布局
（五）前期投資測算定位和風險控制
案例：如何判讀估價報告與實例點評

二、競爭分析和土地評估
1.土地市場分析
2地塊考察和分析
考察報表：宗地社會條件調查表和自然條件調查表等
3.區(qū)域市場分析
4.競爭樓盤分析
考察報表：市場調研任務書
5.項目定位七步驟
案例：地塊現場考察的主要關注點
6.項目獲取需要關注的六大風險：
調研報表：項目獲取風險評估表
案例分析：2019房地產項目盡職調查

三、地塊投資的決策核心：產品規(guī)劃
1.企業(yè)自身產品密切相關的產品規(guī)劃模板設計
2.投資（或研發(fā)）部門如何進行設計強排？
3.如何通過產品規(guī)劃實現項目銷售總額、銷售利潤*化？
實操案例：xx收并購項目的最優(yōu)化強排方法的介紹和實踐

四、地塊投資的決策依據：財務分析
1、項目建設計劃和成本構成
2、項目銷售計劃和收入估算
3.房地產投資收益分析:項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4.項目投資建議書
5.簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
案例解析：XX項目的可行性報告的編制要點

第三部分：房地產企業(yè)拿地實操技能
思考一：項目利潤是怎么計算出來的？
思考二：需要哪些要素投入房地產開發(fā)和經營？
思考三：什么樣的房地產才能算好項目（投入/產出、付出/回報）
思考四：如何掌握項目經濟評價中測算要點及其在決策中的作用
一、土地市場
1、市場基本面分析
2、競爭分析及延伸理解
3.產品分析與常見拿地模式及案例
1）、政府主導模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮(zhèn)的選擇與攻堅
2）、企業(yè)主導模式，成功案例：A、碧桂園評價土地的兩大核心工具，B、標桿地產xx項目拓展相關經驗

二、房地產企業(yè)拿地方式
1、國內地產企業(yè)通行的拿地方式五個模式十種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（四種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹（一種方式）
2.品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）融創(chuàng)的收并購模式
2）萬科的模式
3）碧桂園的模式
4）常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設置
3.非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
（2）、合伙成立項目公司
（3）、以聯合開發(fā)的名義
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）、在建項目轉讓，南京xx小鎮(zhèn)轉讓案例
（6）、股權托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規(guī)劃”
5.房地產并購實務及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查
（4）、交易文件
討論與點評：什么是適合企業(yè)自身拿地條件的*方式？

三、房地產項目測算的基本知識（測算意義、思路、假設）
1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）
2、測算思路（融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等）
3、測算假設（模擬開發(fā)進程/財務評價）

四、項目投資
1、投資成本費用
①土地費用（土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉讓費/土地租用費/土地投資折價）
②前期工程費
③房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）
④期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）
⑤開發(fā)期間稅費
⑥其他費用
⑦不可預見費等
小結：開發(fā)建設費用投資估算表

2、項目收入：項目收入的關鍵要素（收入估算/開發(fā)方案/租售方案及價格）
①開發(fā)計劃
②銷售計劃：某項目案例
③價格估算：市場比較法/成本法及某案例：價格估算及預測表
④租售收入及某項目案例
⑤稅費估算與稅費表
⑥稅費估算：土地增值稅與“營改增”后的房地產行業(yè)具體規(guī)定及注意事項

3、項目利潤
①利潤的基本概念：
資金價值/現金流量（經營、投資、籌資活動）/現金量與利潤的關系/經濟評價指標等
②核心指標：內部收益率（財務內部收益率的計算）/銷售凈利率/財務凈現值/投資回收期
③參考指標：
（一）地價支付貼現比及xx城市花園項目案例
（二）啟動資金獲利倍數
（三）銷售毛利率
（四）資金峰值比例
（五）獲利指數（現值指數）

4、相關分析
①盈虧平衡分析（本、量、利分析）
②敏感性分析（步驟及案例）

5、重點說明
①經濟評價的常見誤區(qū)
②經濟評價報告步驟
③指標體系說明
④填報模版參考
案例：XXXXX項目投資分析報告

五、經濟測算表格分析
1、測算參數
2、項目盈利預測
3、現金流預測
案例：XXXXX項目節(jié)點計劃編制模板
案例：xx產業(yè)地產拿地的財務成本分析

第四部分：房地產企業(yè)各種實操拿地模式的風險
1、二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業(yè)實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區(qū)”？
5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？
6)真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
7)真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧

2、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效
3)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5)真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防范

3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業(yè)股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操

第五部分：如何展現和提升企業(yè)的“拿地能力”投資部門地位和使命
1、房地產企業(yè)開發(fā)模式的分析
2、房地產企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規(guī)劃動向
4)品牌價值
5）開發(fā)思路的引導性
6）提高資金解決能力
分析討論：企業(yè)自身的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？
4、房地產投資部門的龍頭地位和工作使命
1）地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2）國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3）投資經理需要掌握的基本技能
4）公司的目標和投資部的任務分解
5）房企投資部門的年度目標是什么？實現目標的路徑是什么？
案例：若干實操收并購拿地分享與答疑互動

房地產項目測算培訓