沒(méi)有任何爭(zhēng)議的事實(shí)是，近兩年來(lái)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的力度明顯加強(qiáng)，特別是土地增值稅清算的工作在全國(guó)范圍內(nèi)正在如火如荼地開(kāi)展。而另外一個(gè)毫無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)是，大部分房地產(chǎn)公司都經(jīng)不起稅務(wù)稽查，或多或少地存在偷稅問(wèn)題。
而在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本和地價(jià)、建安成本，已排在開(kāi)發(fā)商成本的前三位了。如將稅收成本與銷(xiāo)售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷(xiāo)售額的8-12%，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線(xiàn)城市會(huì)達(dá)到25%以上。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，同時(shí)產(chǎn)生稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)絕對(duì)額大，所以，經(jīng)過(guò)籌劃省下來(lái)的房地產(chǎn)稅負(fù)的絕對(duì)金額也很大，而且省下來(lái)的通常都是“真金白銀”，是“純利潤(rùn)”。
整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)以及理財(cái)三個(gè)層面去考慮，綜合立體地進(jìn)行思維，通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌來(lái)獲取“節(jié)稅”收益。稅務(wù)無(wú)處不在，稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全過(guò)程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)和理財(cái)三個(gè)層面上立體系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃，而絕不能僅狹義地在財(cái)務(wù)部門(mén)分管的“一畝三分地”上開(kāi)展。
1.戰(zhàn)略管理層面的籌劃
從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，稅務(wù)籌劃通常應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
1)股權(quán)架構(gòu)與層次如何設(shè)計(jì)與安排，對(duì)未來(lái)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
2)成立項(xiàng)目公司還是不成立項(xiàng)目公司，用法人股東還是自然人股東？關(guān)聯(lián)的考量？注冊(cè)地點(diǎn)安排在哪里更合適？
3)注冊(cè)資本多大以及出資形式不同對(duì)財(cái)稅會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
4)土地方與資金方如何合作？不同形式拿地稅負(fù)比較，怎樣最低？
5)如何增加拿地過(guò)程中的土地成本例如拆遷成本？
6)與政府如何合作與談判？代建市政項(xiàng)目款項(xiàng)如何收回？
7)一級(jí)與二級(jí)如何聯(lián)動(dòng)以增加土地成本？
2.經(jīng)營(yíng)管理層面的籌劃
從經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃，則會(huì)涉及到房地產(chǎn)公司日常運(yùn)營(yíng)的方方面面，稅務(wù)籌劃通常應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同對(duì)企業(yè)稅務(wù)的影響，比如戶(hù)型面積應(yīng)定多大、車(chē)庫(kù)應(yīng)建獨(dú)立車(chē)庫(kù)還是地下連體車(chē)庫(kù)？
2）商業(yè)和住宅比例？普通住宅與非普通住宅比例？
3）對(duì)外合同條款如何從財(cái)稅角度修改最合理？
4）報(bào)建形式、開(kāi)發(fā)分期對(duì)稅收的影響？
5）如何增加工程成本？
6）銷(xiāo)售價(jià)格的制定與財(cái)稅測(cè)算
7）促銷(xiāo)方案選擇對(duì)財(cái)稅的影響
8）毛坯還是精裝修？裝修方案的稅收測(cè)評(píng)
9）銷(xiāo)售折扣管理與內(nèi)控制度的落實(shí)
10）自己銷(xiāo)售還是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司銷(xiāo)售，付費(fèi)方式不同對(duì)稅負(fù)的影響？
3.理財(cái)層面的籌劃
從理財(cái)角度規(guī)劃，往往是財(cái)務(wù)部人員在考慮，方向主要是從財(cái)務(wù)的一畝三分地出發(fā)，空間有限，絕對(duì)金額往往不大。比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅、用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司最有利、資金利息計(jì)算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎(jiǎng)勵(lì)如何規(guī)避個(gè)稅等等。
如能事前從以上三個(gè)角度綜合去進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌劃與規(guī)劃，則不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，同時(shí)也讓公司的發(fā)展走在一條康莊大道上。
而在具體的稅務(wù)籌劃實(shí)踐中，我們還特別建議房地產(chǎn)老板應(yīng)高度重視，親自參與到公司稅務(wù)管理和稅務(wù)籌劃的實(shí)踐中來(lái)，而不能純粹交由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人去思考。因?yàn)闊o(wú)論是在公司所處的地位、說(shuō)話(huà)的份量、參與重大決策的程度、思考問(wèn)題的高度等等方面，財(cái)務(wù)都會(huì)受到各種各樣的限制。稅務(wù)管理和稅收籌劃在公司管理中的份量越來(lái)越大，稅務(wù)籌劃必須從老板開(kāi)始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。一般而言，老板應(yīng)考慮以下問(wèn)題：
1.房地產(chǎn)企業(yè)老板要重新審視公司財(cái)稅管理，高度重視起來(lái)，從自身開(kāi)始，該補(bǔ)課的補(bǔ)課；
2.提升財(cái)務(wù)人員的地位，該內(nèi)部控掘培養(yǎng)的內(nèi)部培養(yǎng)，該外部高薪聘請(qǐng)的外部聘請(qǐng)。投在財(cái)務(wù)人員身上的錢(qián)回報(bào)率至少在10倍以上；
3.由于稅負(fù)在成本控制中已占有很重要的地位，房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮立即單獨(dú)設(shè)立稅務(wù)部和稅務(wù)總監(jiān)崗位；而不能再像以往那樣放在財(cái)務(wù)部中兼職管理。
4.更多地借用外部稅務(wù)咨詢(xún)師的“腦袋”。稅務(wù)籌劃重要性無(wú)可置疑，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理層都明白這一點(diǎn)，并將稅務(wù)籌劃提到議事日程中來(lái)，問(wèn)題是稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)復(fù)雜性、專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，傾盡公司內(nèi)部資源也不一定能籌劃出一個(gè)成功方案。復(fù)雜、繁瑣的財(cái)稅問(wèn)題會(huì)影響企業(yè)抽出更多的時(shí)間來(lái)關(guān)注有關(guān)戰(zhàn)略發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的搭建等更重要的問(wèn)題。善于借用外腦，利用一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅籌劃，將是一個(gè)對(duì)事業(yè)發(fā)展很有價(jià)值的選擇。這是一個(gè)專(zhuān)業(yè)分工的年代，越是大公司，越是事前規(guī)劃好的公司，越會(huì)選擇專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)為其進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
5.要樹(shù)立提前做好稅務(wù)規(guī)劃的意識(shí)，而不要臨時(shí)抱佛腳；
6.在房地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)階段都要導(dǎo)入稅務(wù)籌劃；
7.注意稅務(wù)籌劃的合法性、合理性，把握好業(yè)務(wù)行為的真實(shí)性和交易價(jià)格的“度”，注意防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不要掉入“偷稅漏稅的泥潭”。
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