課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)行業(yè)三大稅種解決方案
培訓(xùn)講師：王皓鵬
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)行業(yè)三大稅種解決方案
【課程背景】
房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全新的調(diào)整階段，稅收政策調(diào)整節(jié)奏也進(jìn)一步加快：增值稅立法進(jìn)程有序開展，土地增值稅立法不斷推進(jìn)，房產(chǎn)稅呼之欲出，加之疫情期間各項優(yōu)惠政策緊密出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)稅收核算提出更高的要求。國地稅合并之后“金三”大數(shù)據(jù)的整合與評估，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報風(fēng)險點(diǎn)，房企財稅人員稅收籌劃和稅收核算上更加迷茫。房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對會計核算與納稅評估帶來的潛在風(fēng)險？增值稅稅率由10%下調(diào)為9%，不僅僅所得稅稅負(fù)上升、資金成本增加，原本已經(jīng)復(fù)雜的土地增值稅清算框架又增加了全新內(nèi)容，我們該如何分解不同項目的收入、如何扣除對應(yīng)的稅金？
為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增后三大稅種的疑難問題，應(yīng)對開發(fā)流程的復(fù)雜性與會計核算的特殊性，消除未知稅收風(fēng)險，本次課程“私人定制”、量身打造“疫情背景下房地產(chǎn)三大稅種疑難問題百問百答”， 以房企增值稅（新政重點(diǎn)解讀）、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“ 立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，為房企落實籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助！
【課程對象】
各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程大綱】
第一節(jié)：增值稅部分實務(wù)專題分享
1、增值稅稅率下調(diào)專題
⑴ 增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間節(jié)點(diǎn)把握
⑵ 留底進(jìn)項退稅操作流程
⑶ 工程造價與稅率下調(diào)的關(guān)系
⑷ 稅率下調(diào)對企業(yè)所得稅的影響
⑸ 稅率下調(diào)對土地增值稅的影響
⑹ 疫情政策專項解讀
2、買房子送家電、送裝修是否視同銷售？
3、以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？
4、租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？
5、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？
6、如何判定價外費(fèi)用？價外費(fèi)用的特點(diǎn)是什么？
7、土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？
8、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？
9、銷售價格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀
10、以地?fù)Q房、以房換地如何確定計稅依據(jù)？
11、配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？
12、紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？
13、非貨幣性投資是否繳納增值稅？
14、集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？
15、新老項目同時存在如何把握不得抵扣進(jìn)項？
16、增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？
17、如何辨析“自產(chǎn)貨物”？
18、如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？
19、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅？
20、爛尾樓銷售如何計算增值稅？
第二節(jié)：企業(yè)所得稅部分實務(wù)專題分享
1、會計確認(rèn)收入時點(diǎn)與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時點(diǎn)有區(qū)別嗎？
2、營改增對企業(yè)所得稅申報是否有影響？如何操作？
3、非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？
4、營改增后城建稅如何在報表列式？
5、成本差如何進(jìn)行稅收處理？
6、如何理解“資本弱化”條款？
7、如何辨析業(yè)務(wù)招待費(fèi)？可否在“開發(fā)間接費(fèi)”列支？會議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車
公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？
8、接受捐贈與捐贈如何進(jìn)行企業(yè)所得稅申報？
9、如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說明？
10、固定資產(chǎn)是否一次扣除解讀
11、新企業(yè)所得稅季度申報表、年度申報表解讀
第三節(jié)：土地增值稅部分實務(wù)專題分享
一、基礎(chǔ)知識
1、如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？
2、增值稅稅率下調(diào)對土地增值稅清算構(gòu)架的影響？
3、土地增值稅預(yù)繳如何計算？
4、營改增后土地增值稅如何劃分項目？
5、土地增值稅清算稅金包含哪些？
6、土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”？
7、以股權(quán)收購名義是否繳納土地增值稅？
8、舊房拆遷費(fèi)用是否進(jìn)入開發(fā)成本？
9、轉(zhuǎn)讓舊房如何計算土地增值稅？
10、土地增值稅扣除的原則如何理解？
11、收購爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計算土地增值稅？
12、增值稅稅率下調(diào)土地增值稅臨界點(diǎn)變化？
二、營改增與融資
1、非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？
2、股東、自然人“無息”借款稅收風(fēng)險如何處理？
3、委托借款、“轉(zhuǎn)貸”的差異分析
4、統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？與關(guān)聯(lián)企業(yè)無息借款的關(guān)系？
5、如何理解關(guān)聯(lián)企業(yè)無息借款免征增值稅？
6、如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)？
7、如何理解“明股實債”與“明債實股”？
三、拆遷還建
1、拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計入土地成本？
2、被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計征增值稅？
3、拆遷還建行為是否計征增值稅？
4、拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”？
5、拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？
6、拆遷行為如何征收土地增值稅？
7、拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？
8、拆遷行為如何計征契稅？
四、合作建房
1、出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
2、出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三
大稅種分析？
3、以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險？
五、裝修、車位、成本分?jǐn)?/strong>
1、如何劃分“軟裝”與“硬裝”？
2、裝修支出對土地增值稅影響是什么？
3、不同售樓部如何進(jìn)行會計與稅收的協(xié)調(diào)？
4、人防車位銷售全方位稅收分析
5、無產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
6、有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析
7、車位租賃全方位稅收分析
8、車位成本分?jǐn)傇瓌t
9、占地面積法運(yùn)用暨解讀
10、建筑面積法的運(yùn)用暨解讀
11、直接成本法運(yùn)用暨解讀
12、預(yù)算造價法運(yùn)用暨解讀
13、層高系數(shù)法運(yùn)用暨解讀
第四節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。
【講師簡介】
王皓鵬：會計師，注冊稅務(wù)師，國內(nèi)著名稅務(wù)策劃專家，稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益*化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。
房地產(chǎn)行業(yè)三大稅種解決方案
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