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地產(chǎn)投拓培訓(xùn)

課程背景：
后疫情時代的房地產(chǎn)既有焦慮、彷徨、迷茫、淚水，也有奮斗、鏖戰(zhàn)、熱情和堅持
疫情爆發(fā)后地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期走弱，但是整體向好趨勢依舊延續(xù)。但隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性受到極大的挑戰(zhàn)，華夏幸福、中國恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍(lán)光等頭部企業(yè)債券、商票、財富財力紛紛逾期兌付，對市場帶來極大恐慌情緒。行業(yè)監(jiān)管部門政策層層加碼，行業(yè)不得不和白金時代說再見，中國地產(chǎn)行業(yè)正式步入青銅時代。七普數(shù)據(jù)顯示中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)達(dá)到65%，未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)構(gòu)化趨勢明顯，核心一二線城市成為地產(chǎn)存量和增量的主戰(zhàn)場，房企如何布局，找到切入點。
當(dāng)下房地產(chǎn)危局的原因是什么？老齡化、少子化、收入差距加大、內(nèi)卷、新一代躺平對于房地產(chǎn)需求影響幾何？房價透支、支付力透支、供應(yīng)透支背景下房企何從何從？房地產(chǎn)加速下行，房地產(chǎn)過度金融化所牽動的政府負(fù)債、企業(yè)負(fù)債、居民負(fù)債如何著陸破局？
青銅時代來臨，規(guī)模與品質(zhì)、資產(chǎn)與收益、流動性與利潤如何平衡？房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯，城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，面對2022年房住不炒的總基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機會點在哪里？地產(chǎn)金融監(jiān)管逐步加強，地產(chǎn)商、政府、融資機構(gòu)三個參與主體都被進(jìn)行了強烈的監(jiān)管政策限制，開放商“三道紅線”銀行“兩道紅線”政府“兩集中”，在此背景下房地產(chǎn)行業(yè)如何變化。銀行業(yè)在“五道紅線”和土地兩集中的政策下影響幾何？
本課程將從國內(nèi)宏觀經(jīng)濟層面與您共同解析房地產(chǎn)行業(yè)下半場的挑戰(zhàn)、機遇、困局、破題與出路，讓受眾學(xué)員深入淺出的理解2022年國內(nèi)經(jīng)濟房地產(chǎn)行業(yè)趨勢與開發(fā)。

課程收益：
● 掌握宏觀發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)-中等收入陷阱、內(nèi)卷化、躺平、老齡化雙減……
● 掌握2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的國家總體定調(diào)與定位
● 掌握宏觀貨幣政策與財政政策對于中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響
● 掌握中國房地產(chǎn)在當(dāng)前行業(yè)背景下面臨的突出矛盾與破局
● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)新賽道與第二曲線的模式
● 掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展未來10年的布局與戰(zhàn)略

課程對象：房地產(chǎn)公司、政府、金融機構(gòu)

課程大綱：
第一講：疫情籠罩下的經(jīng)濟提振疲軟與房地產(chǎn)熱點
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟對沖政策解讀
1、宏觀政策穩(wěn)健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會在此成為經(jīng)濟增長壓艙石
1）*金融委、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行、外管局齊發(fā)聲
2）促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
2、如何看待房地產(chǎn)風(fēng)險防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式
3、如何看待房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的作用
1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2）住宅資產(chǎn)占家庭財富總值約四分之三
3）中國家庭債務(wù)與收入比為128%，其中70%為房貸
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的5次關(guān)鍵時刻與當(dāng)前房地產(chǎn)的行業(yè)危機
1、1987年首次深圳土地拍賣
2、1998年房地產(chǎn)市場化
3、2009年房地產(chǎn)金融化
4、2016年因城施策房住不炒
5、2022年房地產(chǎn)去金融化
案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機
1、限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸
2、銷售融資急劇下滑
3、企業(yè)面臨違約風(fēng)險
4、項目面臨交付風(fēng)險
5、供應(yīng)商面臨支付風(fēng)險
案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局
四、行業(yè)危機的原因
1、外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2、外因-政策“猛藥“
1）去杠桿層層加碼
2）地方監(jiān)管力度過嚴(yán)
3、內(nèi)因-以規(guī)模為導(dǎo)向的錯誤認(rèn)知
1）快速擴展，將行業(yè)回暖誤認(rèn)為監(jiān)管放松
2）房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化
五、行業(yè)轉(zhuǎn)機-地產(chǎn)監(jiān)管政策提出“保障合理融資需求”與“市場健康平穩(wěn)發(fā)展”
1、保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”
3、銀行金融機構(gòu)的“兩道杠”
4、政府土地出讓的兩集中政策

第二講：房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式
一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天
1、千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣
2、遠(yuǎn)郊剛需大幅下跌
3、新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣
4、租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成
5、租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場的趨勢
二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷
1、商業(yè)地產(chǎn)-爭當(dāng)網(wǎng)紅，熱點驅(qū)同
1）傳統(tǒng)消費低迷、新興消費火熱
2）開閉店兩極分化，餐飲低迷，網(wǎng)紅崛起
3）嬰兒消費后繼乏力，寵物經(jīng)濟持續(xù)走高
2、辦公地產(chǎn)-壓力巨大
1）租賃去化舉步維艱
案例：北上廣深CBD空置率超10%
案例：陸家嘴與虹橋商務(wù)區(qū)辦公新趨勢
案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
2）資產(chǎn)證券化成運營主流模式
3、文旅地產(chǎn)-低速增長，小幅攀升
1）優(yōu)質(zhì)爆盤難以復(fù)制
2）微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧
4、養(yǎng)老地產(chǎn)-行業(yè)正當(dāng)時
1）養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地
2）客戶對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念逐步加深央國企地產(chǎn)、險資、房企組團布局
案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續(xù)發(fā)展
三、園區(qū)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
1、定位相似、千園一面
2、銷售條件，越來越嚴(yán)
3、園區(qū)運營輕重結(jié)合
4、公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1、嚴(yán)控大規(guī)模拆除
2、嚴(yán)控大規(guī)模增建
3、嚴(yán)控大規(guī)模搬遷

第三講：房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展動能視角理解政策調(diào)控
一、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革與創(chuàng)新發(fā)展展與新型城鎮(zhèn)化提升
1、中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已達(dá)65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限
案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升
2、地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口
3、房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮(zhèn)化進(jìn)程降速，結(jié)構(gòu)化問題凸顯
案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和
案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲
3、高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)期支撐減弱
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
4、農(nóng)民進(jìn)城與1100萬人保就業(yè)的關(guān)系-地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟的矛盾
1）到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍(lán)領(lǐng)”
2）人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進(jìn)工廠打工
二、中國房地產(chǎn)三大矛盾
1、短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
2、中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級、居民負(fù)債高、工資增長慢、產(chǎn)品利潤薄
3、長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷
三、大變革-中國房地產(chǎn)行業(yè)十談
1、房地產(chǎn)與開發(fā)商
2、房地產(chǎn)與政府
3、房地產(chǎn)與銀行
4、房地產(chǎn)與居民
5、房地產(chǎn)與實體
6、房地產(chǎn)與貨幣
7、房地產(chǎn)與財富
8、房地產(chǎn)與房價
9、房地產(chǎn)與就業(yè)
10、房地產(chǎn)與基建
四、負(fù)債如何影響我們的經(jīng)濟發(fā)展
1、政府的隱性債務(wù)風(fēng)險
2、房企的融資風(fēng)險
3、居民的高負(fù)債風(fēng)險
4、中小銀行不良資產(chǎn)風(fēng)險
五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟周期向綠電周期的轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新期
1、碳達(dá)峰、碳中和的綠電經(jīng)濟周期開啟
2、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級與全球治理話語權(quán)
案例解析：*制造業(yè)成本及優(yōu)勢對標(biāo)
案例解析：核心技術(shù)供應(yīng)鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動機、數(shù)控機床
案例解析：清華北大高考狀元院系分析
案例解析：中國的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎？挖人與創(chuàng)新哪個才是捷徑
案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標(biāo)
3、消費、內(nèi)需引領(lǐng)下的共同富裕
4、中國GDP躍升全球首位的機遇期
5、強化金融支持：暢通科技型企業(yè)上市等各類融資渠道
案例解析：北交所的設(shè)立與未來

第四講：變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機遇
一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速城市人口流動分布差異明顯
1、房企要聚焦關(guān)注25個城市-都市群城市群
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、土地供給趨嚴(yán)項目拓展模式創(chuàng)新
1、股權(quán)合作與項目并購模式
2、城市更新-一二三級聯(lián)動打包模式
3、舊城改造
1）綜合改造
2）功能改變
3）拆除重建
4、片區(qū)封邊開發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC
5、公開市場-招標(biāo)拍賣掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專業(yè)化方向
1、專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商
案例：萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展
2、專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運營的商業(yè)地產(chǎn)運營商
案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3、專注于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與基金投資的園區(qū)運營商與物流地產(chǎn)商
案例：聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產(chǎn)、普洛斯
4、專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商
案例：中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)
5、專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商
案例：中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)
四、看布局-城市功能涇渭分明
1、看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳
2、看東西-胡煥庸線與東數(shù)西算長江中部崛起與成渝經(jīng)濟區(qū)
3、看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
4、看鄉(xiāng)村-一二三產(chǎn)融合與鄉(xiāng)村振興補短板
案例解析：種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
五、看動力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道
1、養(yǎng)老護老家政成未來就業(yè)重要載體
2、服務(wù)業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)
3、科技與創(chuàng)新成為造富新賽道
4、延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義
1、堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略
2、效益導(dǎo)向追求精細(xì)管理
3、戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕
4、降低負(fù)債控制財務(wù)風(fēng)險
5、降本增效向制造業(yè)學(xué)習(xí)
6、回歸本源關(guān)注客戶需求
7、布局新賽道夯實發(fā)展基礎(chǔ)

地產(chǎn)投拓培訓(xùn)