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房地產(chǎn)趨勢機遇課程

培訓(xùn)目標(biāo)：
從怎么看，到怎么辦、怎么干，本課程研究“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響、解讀相關(guān)政策，分析新形勢下我國房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢、新機遇與新應(yīng)對。培訓(xùn)內(nèi)容注重解疑答惑，主動應(yīng)對疫情影響，幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有理、有趣、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進而知道未來的必然。

課程大綱
一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“基建”與“新基建”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——房地產(chǎn)政策重點圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場
2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量
——城鎮(zhèn)化率提高1個百分點
——放開戶籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等
——人口遷移為房地產(chǎn)帶來機遇與挑戰(zhàn)
——“十四五”時期新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工程與我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的機會
——房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用
3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
（1）推動城市群一體化發(fā)展
（2）建設(shè)現(xiàn)代化都市圈
4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于 “城市更新行動”的相關(guān)精神解讀與房地產(chǎn)工程企業(yè)的機會
——“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。
——房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年高速發(fā)展，市場趨于飽和，逐步由規(guī)模化向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，城市更新和老舊小區(qū)改造成為房企布局的新賽道。
5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“完善住房市場體系和住房保障體系”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
（1）堅持“房住不炒”的總原則
（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度
（3）落實主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期
（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場
——房地產(chǎn)政策重點圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場
6、“十四五”規(guī)劃關(guān)于綠色發(fā)展與碳中和的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
（1）“十四五”規(guī)劃主題之：綠色發(fā)展與碳中和是重要的長期宏觀主題
（2）“綠天鵝”的風(fēng)險
——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發(fā)的金融危機。2020年，國際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時代中的*銀行和金融穩(wěn)定》提出了這一概念。
——“綠天鵝”風(fēng)險卻比“黑天鵝”風(fēng)險更高階，為應(yīng)對氣候變化和推動經(jīng)濟低碳轉(zhuǎn)型，大幅度收緊碳排放等相關(guān)政策或技術(shù)革新，引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價和財務(wù)損失的風(fēng)險。
（3）綠色發(fā)展與碳中和對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的沖擊
（4）綠色建筑：節(jié)能減碳
（5）利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運行動力是降低建筑運行能耗的有效技術(shù)之一：光伏發(fā)電和風(fēng)力發(fā)電
（6）以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來發(fā)展趨勢，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。
（7）發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排的有力抓手。
——裝配式建造方式
（8）積極推進建筑工程技術(shù)進步、促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高建筑業(yè)發(fā)展質(zhì)量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實現(xiàn)建筑業(yè)的綠色發(fā)展。
（9）2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。
7、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國”的表述及其對我國房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響
（1）“十四五”規(guī)劃6次提及數(shù)字化！住建行業(yè)數(shù)字化要怎么做？?
（2）智慧住建是時代發(fā)展的必然
（3）數(shù)字基建
（4）數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項目規(guī)劃、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、造價等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計算、云存儲技術(shù)和云服務(wù)平臺，實現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項目方案優(yōu)化和科學(xué)決策提供依據(jù)。
——“十四五”期間的行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型最好可以與有經(jīng)驗的科技型企業(yè)進行合作，做好整體規(guī)劃，避免走彎路、重復(fù)建設(shè)，浪費資源及時間。
（5）房地產(chǎn)企業(yè)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型案例：南通三建
8、“十四五”時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇
——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”中，房地產(chǎn)必將扮演重要角色
——城市化、都市圈促進人口流入的機會
——繼續(xù)對關(guān)鍵領(lǐng)域進行投資：“兩新一重”與房地產(chǎn)行業(yè)的機遇

二、我國房地產(chǎn)投資的國際背景：國際經(jīng)濟形勢與熱點問題
1、疫情前世界經(jīng)濟已經(jīng)進入衰退
——當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟增長低迷期
——十年一次的金融危機是否已經(jīng)到來
——會不會發(fā)生百年一遇的危機？
2、世界經(jīng)濟周期與新工業(yè)革命
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化
3、油氣價格與世界經(jīng)濟景氣度
4、世界經(jīng)濟進入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變
——俄羅斯、土耳其等國開始加息
5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化
6、“灰犀牛”與全球大變局初顯
——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來
——黑天鵝與綠天鵝
——全球大變局初顯
7、*貿(mào)易戰(zhàn)及其對世界經(jīng)濟的影響

三、*博弈影響幾何：*博弈對我國房地產(chǎn)的影響
1、*博弈的根本原因
2、*博弈的力度加劇、范圍擴大
——特朗普：《交易的藝術(shù)》
——拜登政府對華政策變化
——*博弈*進展
3、*博弈的前景展望
——*貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果
——初期，沿海和外向型經(jīng)濟省份受影響大
——最終影響到全國各個省份
——*貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑
4、*博弈不同情形下的短期影響和長期影響
5、*博弈不同情形下的直接影響和間接影響
6、*博弈對進出口的可能影響：現(xiàn)在與未來
7、*博弈對房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來
——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動減少→影響經(jīng)濟和進出口→對房地產(chǎn)負面影響
——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入→對房地產(chǎn)負面影響
——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購買房地產(chǎn)
——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動經(jīng)濟、促進就業(yè)→房地產(chǎn)市場活躍
——刺激經(jīng)濟→貨幣供應(yīng)增加→實體經(jīng)濟投資回報較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)
——出口減少→經(jīng)濟受影響→財政收入減少→搞土地財政→刺激房地產(chǎn)
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價格上升、人工成本上升）→老板利潤減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少
——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價格上漲→輸入性通貨膨脹→物價上漲（原料價格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加
8、*博弈對金融的沖擊
——金融風(fēng)險會放大
——蒙代爾“不可能三角”
——匯率風(fēng)險增加，企業(yè)要積極應(yīng)對
——在*博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，會有波動。
——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)
9、疊加疫情影響下，*博弈的進程和后果還不清晰
——疫情造成全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來疫情結(jié)束后，全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈會重構(gòu)。
10、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對
——未雨綢繆，化解風(fēng)險
——主動出擊，轉(zhuǎn)型升級

四、我國房地產(chǎn)投資的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟背景：中國經(jīng)濟長期發(fā)展趨勢
1、宏觀經(jīng)濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、經(jīng)濟增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費
（2）投資：民間投資告急
（3）出口：進出口增速回落
4、供給側(cè)分析
（1）人口問題：未富先老 
（2）資源環(huán)境問題
（3）科技創(chuàng)新問題
5、中國會不會陷入“中等國家收入陷阱”
6、經(jīng)濟增長的三大動力來源
——城鎮(zhèn)化沒有完成
——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢
——消費結(jié)構(gòu)升級
7、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點
8、中國經(jīng)濟將現(xiàn)“四大分化”
9、實體經(jīng)濟企業(yè)面臨的六大問題、五大危機
10、企業(yè)倒閉潮的四種推動力量
11、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與海外投資
12、從十四五規(guī)劃看中國經(jīng)濟未來發(fā)展與中國未來深刻變革
13、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國經(jīng)濟
14、警惕金融風(fēng)險：謹防“明斯基時刻”的到來
——郭樹清：房地產(chǎn)泡沫是*的灰犀牛
15、對我國未來經(jīng)濟增長的基本判斷

五、房地產(chǎn)向何處去：新時期中國經(jīng)濟走向預(yù)示長期房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展
1、中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的
2、我國未來經(jīng)濟持續(xù)增長支撐基建和房地產(chǎn)需求
3、19大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——論經(jīng)濟體量，中國和*最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)
5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點
——老齡化會拖累經(jīng)濟增速
6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
7、土地財政和地方債務(wù)風(fēng)險影響房地產(chǎn)走向
——地方財政對土地財政的依賴度分析
8、通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——各地搶強人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
9、正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——不可廢棄
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

六、調(diào)控加碼：*房地產(chǎn)金融政策解讀
1、三道紅線
——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控
2、房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區(qū)LPR加點提高
——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控
——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。
——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外
4、房貸集中度管理新政
——2021年1月9日?中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度
——各省加碼
5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——22城住宅用地公告不能超過三次
——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)
——近期，包括杭州、長沙、重慶、北京、天津、廣州等在內(nèi)的多個城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數(shù)城市一次供地數(shù)量超過30宗，有的甚至達到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達到或接近千億元。截至4月2日，已有16城出臺了集中供地相關(guān)政策。傳統(tǒng)樓市成交“小陽春”及“金九銀十”是集中供地期。今年的第一批次集中供地，就有可能形成價值上萬億元的土地交易。
6、2021年《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀
（1）刺激經(jīng)濟還是要靠基建
（2）房地產(chǎn)
（3）推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?
（4）地方債務(wù)。無法延續(xù)?；芰κ芟?br /> （5）碳中和、節(jié)能環(huán)保與綠色建筑
（6）老舊小區(qū)改造、安居房與基建
7、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。

七、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花
——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局
——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局
——我國主要發(fā)展軸
——我國主要城市群
3、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。
——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯粵港澳大灣區(qū)建設(shè)
4、房地產(chǎn)供應(yīng)會增加
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——部分支持實體經(jīng)濟的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負債大幅激增，但負債*值遠低于*、日本
——地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——各地搶人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)
5、消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
6、精耕細作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)
7、房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南
——區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向
8、正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控
——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債水平高
9、全國各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判
——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

八、洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)和個人房地產(chǎn)投資的幾點建議 
1、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難
——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響
——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)
——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高
——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金
2、面對政策變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議
——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新
——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子
——正確認識房地產(chǎn)周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業(yè)管理創(chuàng)新
3、對個人投資房地產(chǎn)的幾點建議
——通脹預(yù)期下，購房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——按揭貸的風(fēng)險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟形勢、就業(yè)機會賺錢能力，地區(qū)發(fā)展。
——關(guān)鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟危機，一般不會不還款。
——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風(fēng)險。
4、對房地產(chǎn)企業(yè)和個人投資房地產(chǎn)的建議——甄別不同區(qū)域的機遇
——甄別不同區(qū)域的機遇：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔(dān)得起高房價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……
——學(xué)區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策

九、科學(xué)應(yīng)變：企業(yè)家如何應(yīng)對新形勢、新問題（本部分點到為止）
（1）有所為，有所不為，有所作為
（2）要做到：安心、靜心、信心
（3）精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變
（4）再審視、再謀劃、再提升
（5）積極應(yīng)對壓力，抓好兩個效益，擔(dān)負四個責(zé)任
（6）加強人才隊伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)趨勢機遇課程