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個(gè)人住房貸款全流程課程

 

課程背景：

各家銀行競爭越來越激烈，資產(chǎn)業(yè)務(wù)更是同業(yè)競爭的關(guān)鍵，除了營銷競爭之外，如何風(fēng)險(xiǎn)防范已成為營銷的重要組成部分之一。由于個(gè)人貸款具有個(gè)人客戶復(fù)雜多變、擔(dān)保資產(chǎn)散、貸款時(shí)間長等特征，以及當(dāng)前客戶經(jīng)理經(jīng)驗(yàn)不足、營銷有畏難情緒等，后期如何做好零售信貸有效風(fēng)險(xiǎn)防范，已成為眾多銀行當(dāng)務(wù)之急。為此，本課程還將從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范的角度入手，幫助學(xué)員在掌握個(gè)人住房貸款產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，學(xué)會(huì)通過多種手段去識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，分別從貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后三個(gè)環(huán)節(jié)入手，并區(qū)分不同的貸款種類，著重于貸前和貸后，幫助銀行零售信貸從業(yè)人員在業(yè)務(wù)辦理過程中和客戶維護(hù)過程中既做到合規(guī)有道，更能識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和化解風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

 

課程收益：通過本課程的學(xué)習(xí)和演練，可以讓培訓(xùn)對(duì)象：

1、讓零售信貸人員熟知零售信貸業(yè)務(wù)辦理過程中必須了解的業(yè)務(wù)合規(guī)規(guī)定，并通過案例，了解違規(guī)后的嚴(yán)重后果。 

2、讓零售信貸人員充分認(rèn)識(shí)發(fā)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要性，重點(diǎn)掌握在“三查”中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的技巧；

3、加強(qiáng)全員對(duì)貸后檢查的操作意識(shí)，通過定期與客戶交流，及時(shí)覺察可能會(huì)影響到貸款質(zhì)量的線索，學(xué)會(huì)如何及早采取措施，化解風(fēng)險(xiǎn)。

 

授課對(duì)象：零售信貸客戶經(jīng)理

 

課程大綱：

第一講：貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

1、信用體制不健全，風(fēng)險(xiǎn)管控壓力增大

2、信貸投放過快潛伏新的風(fēng)險(xiǎn)，呆壞賬水平居高不下

3、金融體系與地方政府聯(lián)系問題

4、房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)

5、員工行為合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

 

第二講：貸款風(fēng)險(xiǎn)具體分類

億、信貸風(fēng)險(xiǎn)分類原則

1、分類四大原則

2、分類考慮因素

二、信貸風(fēng)險(xiǎn)分類類別

三、具體五級(jí)分類

1、正常類貸款

2、關(guān)注類貸款

3、次級(jí)類貸款

4、可疑類貸款

5、損失類貸款

四、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

（一）交叉驗(yàn)證的基本規(guī)定及運(yùn)用方法

1、交叉驗(yàn)證的基本規(guī)定

（1） 雙人核驗(yàn)

（2） 親見原件

（3） 錄音錄像

（4） 痕跡記錄

案例分析：面見面談的具體技巧有哪些？

2、交叉驗(yàn)證的運(yùn)用方法

（1）數(shù)據(jù)分析法

（2）同類比類法

（3）經(jīng)驗(yàn)參照法

（4）詢問核實(shí)法

（5）資料佐證法

3、具體核驗(yàn)的技巧分析

1、借款人的核驗(yàn)

（1） 核驗(yàn)內(nèi)容：客戶年齡、教育水平、婚姻狀況、社會(huì)地位、家庭資產(chǎn)、個(gè)人資信

（2） 核驗(yàn)工具：有效身份證件、戶籍證明、婚姻證明、三方舉證（稅收等）

（3） 核驗(yàn)方式：征信報(bào)告、直接面談、實(shí)地查看、信息查詢等

案例分析：通過第三人核驗(yàn)借款人的方式有哪些？

案例分析：如何核定家庭凈資產(chǎn)？

分析研討：交易流水中，哪些是信息需要驗(yàn)證真實(shí)性？

2、借款用途的核驗(yàn)

（1）個(gè)人性借款

真實(shí)性：家庭成員、現(xiàn)場調(diào)研、交易記錄

合理性：使用頻率、同類群體、過往賬單

（2）企業(yè)性借款

真實(shí)性：上游企業(yè)、下游企業(yè)、同行經(jīng)營、

合理性：工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)信息、現(xiàn)場實(shí)貨

現(xiàn)場演練：如何看懂小企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的關(guān)鍵信息并驗(yàn)證？

3、還款來源的核驗(yàn)方法

（1）核驗(yàn)內(nèi)容：借款人及配偶的職業(yè)、收入、單位、工作年限、家庭資產(chǎn)負(fù)債等

（2）核驗(yàn)工具：收入證明（工資單、交易流水等）、資產(chǎn)證明（股權(quán)、信托、保單等）、三方核實(shí)等

（3）核驗(yàn)方式：口頭詢問、銀行流水、信息對(duì)比等

案例分析：經(jīng)營類貸款如何利用銀行流水測算營業(yè)收入？

案例分析：經(jīng)營類貸款如何利用輔助材料交叉驗(yàn)證？

4、擔(dān)保抵押的核驗(yàn)

（1）核驗(yàn)內(nèi)容：借款人資信、擔(dān)保人信用、抵押物品

（2）核驗(yàn)工具：相關(guān)賬表、三方系統(tǒng)、三方機(jī)構(gòu)報(bào)告

（3）核驗(yàn)方式：現(xiàn)場勘察、多方詢問、同類對(duì)比

案例分析：如何核實(shí)抵押房產(chǎn)交易價(jià)格的合理性？（真實(shí)成本、評(píng)估價(jià)值、凈值預(yù)測等）

 

第四講：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

一、貸前調(diào)查階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、分組研討：按不同貸款品種，研討在業(yè)務(wù)受理時(shí)有哪些容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、故事講述：每組人員選擇一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，講述實(shí)際發(fā)生過的風(fēng)險(xiǎn)故事。

3、剖析貸前調(diào)查環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)特征及控制措施

（1）借款人

調(diào)查借款人基本情況分析：非財(cái)務(wù)信息、財(cái)務(wù)信息

常見風(fēng)險(xiǎn)：提供虛假資料（身份證件、收入證明等）、員工參與造假

案例分享： 偽造材料申請(qǐng)貸款案

控制措施：雙人面談、核驗(yàn)資料、實(shí)地調(diào)查等

延伸思考：如何發(fā)現(xiàn)個(gè)人貸款中的“假”

案例分享：騙貸款只為回籠資金

延伸分析：一手房、二手房假按揭的特征

分組討論：如何運(yùn)用個(gè)人征信報(bào)告發(fā)現(xiàn)“問題”？

（2）借款用途

常見風(fēng)險(xiǎn)：移花接木、假借虛構(gòu)、有意回避、用途不合規(guī)

控制措施：查看歷史交易、核實(shí)對(duì)手等

案例分享： 真的要買商鋪嗎？（個(gè)人商用房按揭貸款）

（3）還款來源

客戶還款來源分析：存量與增量

常見風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)力不足、交易不實(shí)等

控制措施：多渠道核實(shí)（社保APP、電話企業(yè)）、數(shù)據(jù)交叉核實(shí)等

案例分享：完美客戶不完美

延伸分析：如何核實(shí)借款人收入的真實(shí)性？

（4）擔(dān)保（擔(dān)保人、抵押物）

常見風(fēng)險(xiǎn)：抵押物不足、借款人與擔(dān)保人實(shí)際為一人控制、抵押物狀態(tài)等

控制措施：實(shí)地調(diào)查、系統(tǒng)查詢等

案例分享：貸款有房屋抵押就安全嗎？（一手房個(gè)人按揭貸款）

延伸分析：如何對(duì)房產(chǎn)抵押物展開調(diào)查

（5）文本填寫

常見風(fēng)險(xiǎn)：錯(cuò)寫、漏寫、代簽等

控制措施：三親原則、雙人核對(duì)等

案例解析：一字之差

延伸分析：文本填寫操作中的常見問題

總結(jié)：做好貸前調(diào)查的四字訣“望、聞、問、切”

 

二、貸時(shí)審查階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、分組研討：運(yùn)用“*模式”，研討貸款在審查時(shí)常被退件或補(bǔ)充的內(nèi)容是什么？

2、案例分享：真假購買人（二手房按揭）

3、剖析貸時(shí)審查環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)特征及防范措施

（1）征信環(huán)節(jié)

常見風(fēng)險(xiǎn)：征信內(nèi)容與提供資料不符、逾期現(xiàn)象、時(shí)效過期、授權(quán)書非本人簽字等

控制措施：第三方核實(shí)（征信人單位、家屬、關(guān)聯(lián)企業(yè)）、國內(nèi)其他查詢平臺(tái)等

（2）估價(jià)

常見風(fēng)險(xiǎn)：選擇評(píng)估公司、房齡、拆遷、

控制措施：實(shí)地勘查、與周邊同類房型對(duì)比、三方渠道詢價(jià)

（3）核實(shí)

核實(shí)申請(qǐng)人的技巧分析

（3）合同簽訂

常見風(fēng)險(xiǎn)：配偶代簽、時(shí)間不一致、非格式合同文本未經(jīng)審查等

控制措施：面簽、核實(shí)身份、雙人復(fù)核、授權(quán)書等

案例分享：他人代簽是否具有法律效力？

（4）放款

常見風(fēng)險(xiǎn)：放款條件是否已落實(shí)、 收款人信息、資金實(shí)際用途與申請(qǐng)一致性

控制措施：核實(shí)放款條件落實(shí)、審核收款人信息、支款賬戶不開通投資功能等

案例分享：質(zhì)押貸款也必須用途合規(guī)嗎？

案例分享：貸款再支用核查不嚴(yán)案分析

 

三、貸后檢查階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1、提問記錄：我們過去時(shí)如何開展貸后檢查的

2、現(xiàn)狀分析：貸后檢查中常見的不當(dāng)行為

3、剖析按揭貸款貸后檢查環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)特征及防范措施

（1）正常類貸款

常見風(fēng)險(xiǎn)：未跟蹤用途去向（含自主支付）、未定期上門檢查、按揭信房交付、他項(xiàng)權(quán)證辦理

控制措施：賬戶流水、實(shí)地上門拍照、財(cái)務(wù)報(bào)表、跟蹤樓盤建設(shè)進(jìn)度、辦理權(quán)證、檔案管理等、

案例分享：按揭貸款階段性擔(dān)保真的具有法律效力嗎？

（2）逾期類貸款

常見風(fēng)險(xiǎn)： 借款人經(jīng)營不善、財(cái)務(wù)狀況惡化、抵押物多次抵押

控制措施：及時(shí)更新借款人信息、第三方渠道了解等

案例分享：客戶多次逾期怎么辦？ 

延伸分析：一旦貸款出逾期，如何可以“認(rèn)定免責(zé)”？

（3）不良貸款訴訟與處置

常見風(fēng)險(xiǎn)： 抵押物受損或懸空、還款能力下降、處置不及時(shí)

案例分享： 查找線索加快清收

控制措施： 追加擔(dān)保、落實(shí)手續(xù)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、法律催收（律師函等）拍賣、

運(yùn)用“行動(dòng)學(xué)習(xí)之團(tuán)隊(duì)共創(chuàng)法”綜合演練：不同貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（具體品種可根據(jù)不同銀行要求而定）

“個(gè)人一手住房貸款”風(fēng)險(xiǎn)控制提示及防范措施具體有：

（1）用途的真實(shí)性

（2）按揭項(xiàng)目管理

（3）開發(fā)商管理

（4）借款人管理

（5）房貸政策變化與執(zhí)行

（6）權(quán)證管理

“個(gè)人一手商用房貸款”風(fēng)險(xiǎn)控制提示及防范措施

（1）商鋪后續(xù)經(jīng)營管理

（2）價(jià)格合性調(diào)查

“個(gè)人二手房貸款”風(fēng)險(xiǎn)控制提示及防范措施

（1）中介機(jī)構(gòu)管理

（2）房地產(chǎn)評(píng)估管理 

 

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